Associação de Bancos quer limitar lei que permite alugar casas que estão hipotecadas ao banco

A Associação liderada por Faria de Oliveira defende que nos contratos vigentes, as condições acordadas entre banco e cliente não tiveram em conta a possibilidade de o cliente vir a arrendar, sem quaisquer limites, o imóvel hipotecado. Porque se poderá verificar uma deterioração do valor do colateral, os bancos sustentam que esta medida só se deverá aplicar a contratos futuros. Mas. não se fica por aqui. Há mais propostas da APB.

Cristina Bernardo

Os bancos estão contra a lei que o Governo se propõe criar para facilitar o arrendamento, e que passa por impedir os bancos de reforçar os spreads em contratos à habitação quando as casas são alugadas. Isto porque, diz a Associação Portuguesa de Bancos, “a ausência de limitações à possibilidade de o mutuário dar de arrendamento o imóvel hipotecado, como consta da Proposta de lei [do Governo], torna muito mais vulnerável e diminuído o valor do colateral do mútuo celebrado, dada a provável degradação mais intensa e acelerada desse bem”.

Arrendar uma casa que está dada como hipoteca num empréstimo bancário deixará assim de precisar de autorização do banco, como ocorria até aqui. A atual  situação prevê que se não for por desemprego, mudança de local de trabalho e alterações na estrutura do casal (se tivesse havido subscrição em conjunto do empréstimo) que o banco altere os encargos com os créditos para os clientes através d aumento do “spread”, que é a margem que o banco reserva para si, e que acresce aos juros do indexante.

A notícia faz hoje capa do Diário de Notícias, e o Jornal Económico confirmou com a entidade que representa o setor bancário.

A Associação Portuguesa de Bancos defende que “nos contratos vigentes, as condições acordadas entre mutuante e mutuário não tiveram em conta a possibilidade de o mutuário vir a arrendar, sem quaisquer limites, o bem hipotecado”.

Na perspetiva da APB, liderada por Fernando Faria de Oliveira, “na medida em que se poderá verificar uma deterioração do valor do colateral, há uma alteração efetiva do risco, cujas implicações se podem materializar a vários níveis”.

“Assim, os bancos sustentam que esta medida só se deverá aplicar a contratos futuros, garantindo que são respeitados os princípios de uma gestão sã e prudente, como é, aliás, exigido nas normas nacionais e europeias”, defende a APB. Isto porque em contratos futuros o spread já podia ser mais alto para refletir o alegado risco acrescido por conta de a casa estar alugada.

“A Associação Portuguesa de Bancos teve oportunidade de se pronunciar, em sede própria, sobre as alterações legislativas previstas na Proposta de Lei n.º 129/XIII”, que estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio na posição dos arrendatários e dos senhorios, a reforçar a segurança e estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade, adianta ainda a instituição.

Entre as alterações legislativas constantes desta Proposta de Lei de iniciativa governamental, “inclui-se a respeitante ao artigo 25º do Decreto-Lei nº 74-A/2017, de 23 de junho”, diz o Boletim Informativo da APB.

De acordo com a Proposta do Governo, “a alínea a) do nº 2 do referido artigo passa a permitir ao consumidor (mutuário) a celebração com terceiro e sem quaisquer limitações, de um contrato de arrendamento habitacional da totalidade ou de parte do imóvel hipotecado, sem que o mutuante possa agravar os encargos com o crédito, nomeadamente aumentando o “spread” estipulado”, explica a APB.

“Verifica-se, deste modo, uma significativa alteração do atual regime, que restringe às situações previstas nas subalíneas i) e ii) da referida alínea a) do artigo 25º os casos, perfeitamente excecionais, em que é possível a celebração de um arrendamento entre o mutuário e um terceiro. Com efeito, a alteração constante da Proposta de Lei modifica os pressupostos em que as partes (designadamente o mutuante) se basearam na celebração do contrato de crédito”, adianta a APB que diz que “tal alteração representa uma grave quebra do princípio da confiança e institui uma situação de manifesto desequilíbrio contratual”.

Para o setor bancário “também o mutuário, que já não habita na casa e a encara agora como simples investimento, se interessará menos pelo pontual cumprimento da dívida, considerando que a mesma irá sendo paga pelo montante das rendas e que, em caso de incumprimento, a eventual venda do imóvel pouco o afetará”.

Sustenta a APB que “todas estas circunstâncias determinam um inegável agravamento do risco do contrato de mútuo para os Bancos, que o “spread” acordado e fixado entre as partes manifestamente não contemplou”.

A APB fala ainda de dificuldade acrescidas em processos judiciais em caso de a casa arrendada ir parar ao banco por dação em incumprimento.

A associação diz também que o aumento do número de casas arrendadas no conjunto da carteira de créditos à habitação, ou a simples possibilidade de tal se verificar no futuro, “poderá provocar a aplicação de condições mais conservadoras por parte das agências de “rating” às operações de securitização/obrigações hipotecárias (por exemplo, um aumento do grau de sobrecolateralização)”, diz a APB que considera que “estes agravamentos terão repercussões diretamente no custo de financiamento dos Bancos e indiretamente implicações no financiamento à economia”.

A APB também alerta os deputados da Assembleia da República para o impacto no financiamento colateralizado junto do BCE. “Para acesso a financiamento junto do BCE, os direitos de crédito devem ser totalmente transferíveis e passíveis de serem mobilizados sem restrições em benefício do Eurosistema”, lembra a instituição.

“Impõe-se, por isso, a adoção de uma norma transitória, a incluir no artigo 8º da Proposta, onde se estabeleça que a nova redação do artigo 25º, nº 2, alínea a) do Decreto-Lei nº 74-A/2017, de 23 de junho, só se aplica aos contratos de mútuo celebrados posteriormente à sua entrada em vigor”. sugere a APB.

Recorde-se que os bancos ainda têm um stock considerável de contratos antigos com spreads abaixo de 1%.

A banca também propõe, e é essa proposta que foi hoje destacada na notícia do DN, que quem tem empréstimos à habitação e decide arrendar a sua casa crie, a favor do banco, “um penhor dos saldos da conta onde as rendas são depositadas”, de acordo com um parecer da Associação Portuguesa de Bancos (APB).

A Associação defende em alternativa que as rendas pagas pelo arrendatário sejam consignadas a favor do banco, para amortização do crédito concedido.

“Tendo em conta a total liberdade da celebração de contratos de arrendamento entre o mutuário e um terceiro, prevista na Proposta, e a consequente muito maior frequência destas situações, julgamos necessário que a Lei, para os contratos de mútuo futuros, estabeleça a obrigação de o mutuário (cliente) constituir a favor do mutuante (banco) um penhor dos saldos da conta onde as rendas são depositadas ou, em alternativa, a obrigação do mutuário consignar, a favor do mutuante, os rendimentos correspondentes às rendas pagas pelo arrendatário, garantindo, assim, mesmo perante terceiros, que elas servem efectivamente para amortizar o crédito concedido”, defende a APB.

Na atual lei os contratos de arrendamento celebrados entre o mutuário e um terceiro devem conter a obrigação de o arrendatário depositar a renda na conta bancária associada ao empréstimo feito ao mutuário (cliente).

Ler mais
Recomendadas

Lucros de seis bancos em Angola afundam 28% no primeiro semestre

A crise que se instalou neste país africano obrigou as instituições bancárias a procurem alternativas de negócios que os permitisse maximizar os seus resultados

Valor gerido por fundos de investimento imobiliário cai 26 milhões de euros em julho

A Interfundos (13,1%), a Norfin (10,4%) e a Square AM (10,3%) detinham as quotas de mercado mais elevadas em julho.

Bundesbank alerta que economia alemã pode estar a entrar em recessão

O Bundesbank, banco central alemão, alertou esta segunda-feira que a economia alemã, a maior da Europa, pode estar a recuar durante os meses de verão, depois da contração já registada no segundo trimestre, aumentando a possibilidade de entrar em recessão.
Comentários