Fitch prevê aumentos de 5% ao ano nos preços das casas em Portugal, em 2018 e 2019

Para Portugal a Fitch espera que os preços das casas registem aumentos moderados em 2018 e 2019, de cerca de 5% ao ano. Isto devido à oferta limitada de imóveis, a par com uma procura mais sustentada suportada por um melhor ambiente macroeconómico.

“São esperados preços acima da média nas grandes cidades como Lisboa e Porto, e no Algarve, pois são locais que possuem mercados de trabalho mais fortes e são mercados muito influenciados por investidores imobiliários corporativos (empresas e fundos) que procuram capitalizar as oportunidades de mercado”, diz a Fitch.

“Embora a atividade de construção de casas em Portugal permaneça frágil, a recuperação está a começar a ocorrer”, refere a agência no seu relatório “Global House Prices Will Rise, but Ideal Conditions to End”.

As estatísticas oficiais mostram que as licenças de construção e as reabilitações de imóveis crescem pelo segundo ano consecutivo, embora partindo de uma base muito baixa. Por exemplo, a contagem anualizada de novas licenças de construção para habitação está a crescer 30% desde o segundo trimestre de 2017, embora esse valor represente apenas 25% do valor máximo atingido em 2006/2007.

A recuperação do preço das casas está suportada numa subida de 4% -5% por ano desde o final de 2015, apoiada por uma melhoria da perspectiva macroeconómica, pela melhoria da confiança do consumidor e pela oferta limitada de bens imóveis, diz a Fitch. No entanto, apesar da subida, os preços médios das casas estão aproximadamente 10% mais baratos do que em 2007. A queda de preços atingiu o seu pico em 2013 altura em que registou uma descida de 25% nos preços.

Por outro lado, o rendimento disponível nominal per capita deverá aumentar em 3,5% e 3,7% em 2017-18, prevê a Fitch, que espera também que o desemprego continue a cair, tal como acontece desde 2013, impulsionado pelo aumento do emprego, particularmente no sector dos serviços.

Diz a agência que o indicador médio nacional da acessibilidade da habitação manteve-se estável nos últimos 18 meses nos 7,8x  preço de habitação por rendimento per capita (house price-to-income per capita).

“A acessibilidade da primeira habitação (First-Time Buyers) deverá baixar nos próximos dois anos, visto que os preços nominais das casas crescem mais rápido do que o rendimento familiar diário disponível para esses mutuários”, prevê a Fitch. Por outro lado, espera-se que a acessibilidade para os clientes com hipotecas (empréstimos hipotecários antigos) permaneça estável, uma vez que as taxas de juros não deverão aumentar substancialmente nos próximos dois anos, adianta.

Malparado nas hipotecas tende a baixar

O ambiente prevalecente de baixas taxas de juros continua a suportar o cumprimento dos pagamentos dos créditos hipotecários. Os dados do BCE sugerem que os devedores de hipotecas antigas pagam em média, uma taxa de juro de 1,2% por ano, dados de agosto de 2017, contra os 1,7%-2,0% pagos pelos novos devedores de hipotecas (novos empréstimos hipotecários).

A proporção de crédito à habitação vencido há mais de 30 dias, definido pelas regras do Banco de Portugal, reduziu-se para 5,0% -5,5% em 2017, comparando com a média de 6,5% observada em 2014-2016. Este rácio compara bem, também, com o malparado a mais de 90 dias.

A Fitch espera que a qualidade do stock da carteira de créditos hipotecários “melhore gradualmente ao longo dos próximos dois anos, graças à mitigação [redução] da carteira de crédito e ao histórico de pagamentos estável, e graças à melhor perspectiva económica e à manutenção das baixas taxas de juros”.

É provável que os novos empréstimos hipotecários continuem a expandir-se nos próximos anos, uma vez que o crescimento do PIB está previsto ser de 2,5% em 2017 e em 1,9% em 2018. E também porque o desemprego deverá diminuir para 8,5% em 2018 face ao pico de 17,5% registado em janeiro de 2013, e as taxas de juros não devem mudar materialmente.

O rácio do crédito à habitação em incumprimento continua a diminuir gradualmente. Reduziu-se cerca de 2,5% num ano, face ao 1º semestre de 2017, resultando numa queda total de 18% desde o pico de malparado.

O ritmo dos novos empréstimos bancários para aquisição de casas tem sido forte desde 2014, de acordo com os dados do BCE, diz a Fitch, crescendo 44% em 2016 e com perspetivas de crescer 35% em 2017.

O rácio da nova originação de crédito hipotecário em 2017 deverá rondar os 35% -40% do pico registado em 2007/2008, diz a análise.

A Fitch espera novos volumes de crédito brutos para compensar as amortizações de empréstimos hipotecários, antes de 2019, desde que as condições de financiamento para os bancos portugueses permaneçam essencialmente comparáveis ​​às atuais.

No entanto a agência espera que a taxa de crescimento dos novos empréstimos bancários para a aquisição de habitação “amoleça em 2018 e 2019 em relação aos dois últimos anos”, devido principalmente a uma previsão de um crescimento do PIB mais suave e as restrições persistentes de acessibilidade na compra da primeira habitação.

Finalmente a Fitch fala das alterações legislativas em Portugal. As alterações do quadro de insolvência foram introduzidas com o objetivo de acelerar e promover soluções extra-judiciais de reestruturação da dívida com mora, que ajudam à melhoria da atividade do crédito hipotecário.

Além disso, diz a Fitch, os leilões de imóveis on-line (em vez de leilões físicos) passaram a ser permitidos quando o processo de execução judicial das hipotecas é iniciado, para facilitar o processo de licitação e aumentar a eficiência.

Mercado global 

O relatório da Fitch analisa as tendências globais do mercado imobiliário e hipotecário a nível mundial. Nele está previsto que os preços das casas aumentem a uma taxa mais lenta em 2018 do que nos últimos anos, na maioria dos países. A Fitch tem uma perspectiva estável/positiva para a maioria dos mercados imobiliários.

“Esperamos que os preços em 2018 estabilizem ou diminuam modestamente em mercados sobreaquecidos (em várias cidades), mas se a correção de preços for limitada, após vários anos de elevado aumento dos preços, o risco de grande quebra de preços nas futuras recessões mantêm-se”, diz a agência de rating.

Na análise aos mercados, a Fitch aborda os países periféricos da zona do euro para os quais espera “fortes aumentos no crédito hipotecário bruto: Além da Itália, os novos empréstimos hipotecários na periferia da zona euro registarão aumentos de dois dígitos. Portugal verá o maior aumento (40%), mas o stock de crédito hipotecário cairá até 2019 (no mínimo) uma vez que as amortizações de crédito que ocorrerão até lá compensam o o montante de novos empréstimos. Na Irlanda, as propostas do banco central podem incentivar a concorrência entre bancos”, refere a agência de rating.