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Há riscos latentes mas imobiliário vai continuar em alta

A opinião é consensual sobre o imobiliário comercial em Portugal. Há riscos latentes, como a pressão sobre o retalho tradicional, preços elevados na habitação de luxo e rendas exageradas na habitação em Lisboa e Porto.
  • Lisboa
25 Agosto 2019, 10h00

O “co” significa partilha e este vai ser um dos drivers para o imobiliário de escritórios, habitação e logística do futuro próximo. Em todo o caso, a maior expetativa de crescimento prende-se com o segmento de escritórios, visto as empresas estrangeiras procurarem cada vez mais espaços para áreas de serviços tecnológicos partilhados. A opinião é transversal a um conjunto alargado de consultores e promotores. E se no retalho o país está perfeitamente coberto em termos de espaços fechados, o crescimento verifica-se com o regresso às lojas de rua e novos conceitos, salienta Pedro Lancastre, diretor geral da consultora JLL Portugal.

Na habitação é expetável um crescimento do número de projetos nas zonas metropolitanas de Lisboa e Porto, salienta Gonçalo Cadete, managing partner da Solyd, enquanto Eduardo Garcia e Costa, Regional Owner da rede de mediação KW Portugal vai ao pormenor de sustentar o “ainda potencial de crescimento do mercado habitacional algarvio, em especial a habitação nova”. E frisa ainda que a área metropolitana do Porto tem neste momento “uma grande margem de crescimento”. O DG da consultora CBRE Portugal, Francisco Horta e Costa, alerta: “Em alguns casos, o segmento habitacional de luxo pode estar a atingir valores que não são sustentáveis no médio prazo e alguns casos terão que ser ajustados”.

 

Os riscos
Para além do potencial do imobiliário comercial, há riscos que terão de ser assumidos. Os gestores que estão no nosso survey indicam que o principal será a subida das taxas de juro. Este é um cenário que o Banco Central Europeu tem afastado e que o abrandamento dos motores da economia europeia deixa antever que não irá acontecer tão cedo. No entanto, é um cenário que terá de ser equacionado num futuro a médio prazo, para quando for possível a normalização da política monetária.

Mas há outros riscos bem sérios. Francisco Horta e Costa lembra a morosidade dos licenciamentos, o aumento dos preços na construção, a morosidade da justiça e a instabilidade do quadro jurídico e fiscal aplicado a imobiliário. Paulo Silva, Head of Country da consultora Savills Portugal, chama a atenção para o maior perigo para a indústria do imobiliário no país: mais de 90% do investimento imobiliário é promovido por investidores internacionais “e sentimos que há muito pouco dinheiro em Portugal, o sentimento é de que nunca estivemos tão dependentes dessa conjuntura, que começa a apresentar alguns sinais de nebulosidade”. E lembra que “se a atitude hostil quanto ao investimento estrangeiro – que é o único que se faz sentir – por parte dos partidos que apoiam o Governo acabar por ter maior tradução prática em mudanças legislativas, certamente irá expulsar algumas nobres e importantes intenções de investimento”.

Mas há outros riscos como seja a falta de planeamento estratégico dos promotores. O alerta vem de Jorge Bota, managing partner da consultora B. Prime. Essa falta de planeamento “poderá levar a que, de repente, todos os players comecem a desenvolver projetos em simultâneo, desequilibrando novamente o mercado, principalmente se não apresentarem soluções diferenciadoras”. Já o gestor da Keller Williams (KW), a atuar na mediação, está mais preocupado com o papel da banca, pelos critérios na concessão de crédito e pelas avaliações bancárias decorrentes do processo de crédito. E deixa o aviso a quem comprou habitação a preços elevados, pois “são preços que podem não refletir o valor intrínseco da própria habitação. Se uma família necessitar de vender o imóvel no curto/médio prazo a sua expetativa quanto a potenciais ganhos pode ser defraudada”. Há riscos transversais a todas as áreas diz Gonçalo Cadete, partner da Solyd, nomeadamente o aumento dos custos de construção e a dificuldade em encontrar mão de obra especializada. E vai mais longe com aquilo que considera serem os excessivos projetos no mercado a nível da reabilitação urbana e na hotelaria.

Dada a importância do investimento externo, o tema macro e político da Europa é claramente um fator de risco permanente. Pedro Lancastre, da JLL Portugal, fala do Brexit e da queda da economia britânica, a par dos resultados mais fracos da economia em França e na Alemanha, sendo que neste último caso há risco de recessão; ou ainda o risco das crises políticas em Itália ou Espanha, que está sem governo. A queda das bolsas europeias é o reflexo da tensão comercial EUA/China, mas há ainda o risco de abrandamento da economia do colosso chinês, que tem sido relevante para o imobiliário em Portugal.

 

O “co” a crescer
“Os modelos sociais emergentes, de partilha, estão a contagiar o imobiliário, refletindo-se numa alteração do formato de produtos que têm vindo a ser oferecidos nos últimos anos”, afirma Paulo Silva da consultora Savills. E frisa que se irá assistir a um acréscimo dos modelos de partilha, os chamados “co”, tanto no residencial – e dá o exemplo com o co-living, o studant housing ou o senior living –, como ainda nos escritórios com o conhecido co-working assente na prestação de serviços, substituindo a contratação direta de espaços.

Esta é uma realidade que está a crescer até porque a indústria do imobiliário precisa de responder a uma nova mentalidade e a novos clientes que estão a entrar no mercado de trabalho. A mobilidade e o potencial permitido pelos social media estão a determinar novas formas de responder à sociedade.

Pedro Lancastre, da JLL, chama a atenção para modelos alternativos mas também para negócios que estão a emergir e que têm a ver com o desenvolvimento de edifícios inteiros para arrendamento, algo que está implementado em mercados mais maduros que o nacional através dos “private rental scheme”. Gonçalo Cadete, da Solyd, realça o crescimento do co-living, ao qual os jovens profissionais recorrem pois há empresas que oferecem prédios ou moradias com áreas comuns e a um preço mais baixo, sendo que as despesas estão incluídas na renda. E Francisco Horta e Costa frisa que “terão de surgir novas formas jurídicas de contratar a utilização de espaço residencial, que deverão incluir um conjunto de serviços, além do espaço físico do apartamento”.

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