IMI: Deco diz que novos coeficientes de localização devem refletir efeito da Covid-19

A Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor (Deco) alerta o Governo que deverá ter em conta os efeitos da pandemia no mercado imobiliário na avaliação das propostas de atualização dos coeficientes de localizaçã0, que servem de referência na determinação do Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos imóveis e podem, por isso, influenciar o imposto municipal sobre imóveis (IMI) a pagar pelos proprietários. Para a Deco, “não é aceitável que o cálculo do imposto passe a ser feito, nos próximos anos, com base em realidades que já não existem”.

“Não estando esse processo concluído, consideramos justo que a próxima atualização tenha em conta a nova realidade que o país atravessa”, defende a Deco, dando conta de que ainda não será este ano que o IMI poderá ser calculado com base nos novos coeficientes de localização das diferentes ruas ou bairros de cada concelho.

Segundo a Deco, apesar de a legislação prever uma atualização destes coeficientes a cada três anos, a última revisão aconteceu em 2016. Só no ano passado foi feito o levantamento de possíveis atualizações e chegou a acreditar-se que entrariam em vigor no início de 2020, mas, realça a associação, o Ministério das Finanças já confirmou que o processo ainda está em curso.

A Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU) concluiu, no final do ano passado, a proposta de revisão dos coeficientes de localização e está ainda está em apreciação no Governo.

De acordo com a proposta da CNAPU, praticamente toda a cidade de Lisboa vai registar aumentos nos coeficientes de localização usados para determinar o VPT, o que se refletirá no IMI a pagar pelos donos de imóveis. Na capital há aumentos, por exemplo, em toda a zona ribeirinha – com destaque para a área da Expo –, na Baixa, nas Avenidas Novas, em Campo de Ourique e em Telheiras. Já no Porto, haverá subidas, mas menos expressivas, nomeadamente na zona da Foz, Hospital de São João e Gaia, do outro lado do rio. Em algumas zonas do interior do país a proposta da CNAPU foi no sentido de reduzir alguns dos coeficientes de localização. Este desagravamento teve em conta o comportamento dos preços das transações de imóveis nestas zonas observados nestes últimos quatro anos.

A revisão terá de ser feita dentro dos atuais intervalos de 0,4 a 3,5 destes coeficientes, já que o Governo decidiu mantê-los inalterados. Foi neste quadro de limites máximo e mínimo que foi feita esta nova proposta de zonamento e respetivos coeficientes de localização.

Recorde-se que a revisão dos coeficientes de IMI decorre de uma obrigação do Código do IMI, que prevê que, a cada três anos, a CNAPU proponha ao Governo os coeficientes de localização máximos e mínimos a aplicar em cada município, tendo a última revisão ocorrido em 2015 e sido incorporada nas avaliações realizadas de 2016 em diante.

O coeficiente de localização é um dos elementos que tem impacto na determinação do VPT de um imóvel, sobre o qual incide IMI, mas a sua aplicação não é automática, pelo que as mudanças que resultarem do atual processo de revisão apenas serão tidas em conta nas avaliações de imóveis realizadas a partir da data em que se apliquem os novos coeficientes.

Oportunidade para corrigir propostas, defende Deco

As propostas de atualização dos coeficientes de localização são apresentadas pela Associação Nacional de Municípios Portugueses à CNAPU, que as valida e submete à aprovação do Governo. Não estando esse processo concluído, consideramos justo que a próxima atualização tenha em conta a nova realidade que o país atravessa.

“Várias regiões sofreram quebras abruptas dos valores de mercado das suas habitações, sobretudo aquelas que estão situadas em bairros de grande potencial turístico. Em algumas cidades, a pandemia não só afastou os possíveis habitantes, como acelerou a descida do preço das casas”, alerta a Deco, realçando que “agora, é preciso que cada município reveja o zonamento proposto e, sempre que se justifique, proponha uma correção”.

Para a Deco, “não é aceitável que o cálculo do imposto passe a ser feito, nos próximos anos, com base em realidades que já não existem, em vários pontos do país, e que dificilmente voltarão a existir”. E essa injustiça será tanto mais grave quanto maior for o intervalo vivido entre revisões destes valores, já que poucas vezes se cumpriu o prazo trienal de atualizações. É, aliás, desejável que a lei passe a ser cumprida com rigor: só a revisão regular dos zonamentos permite uma aproximação à realidade dos valores praticados no mercado imobiliário.

IMI pode subir ou descer

A revisão em curso abrange os coeficientes de localização a aplicar em cada município, bem como a percentagem dos terrenos para construção e os coeficientes majorativos das moradias unifamiliares.

Com a atualização, explica a Deco, os valores patrimoniais tributários dos imóveis podem subir ou descer. Isso significa que uma nova avaliação do imóvel, após a entrada em vigor dos novos coeficientes, poderá ter impacto no IMI a pagar. “No entanto, essa avaliação só é feita se o proprietário o solicitar às Finanças ou sempre que uma casa é vendida”, conclui.

Cada proprietário pode pedir gratuitamente uma nova avaliação do seu imóvel com intervalos mínimos de três anos entre cada pedido. O resultado da nova avaliação só tem impacto no imposto a pagar no ano seguinte.

Saiba se está a pagar IMI a mais

A Deco recorda que o coeficiente de localização é apenas um dos fatores que influencia o cálculo do IMI. “Também a idade do imóvel e o preço do metro quadrado deveriam ser ajustados regularmente, mas as Finanças não o fazem de forma automática”, diz, dando conta de que  se o proprietário nunca pediu uma nova avaliação da casa, pode estar a pagar o imposto calculado com base na idade que o imóvel tinha quando o adquiriu e do preço do metro quadrado em vigor nesse ano.

Para saber se está a pagar IMI a mais, a Deco recomenda que consulte o simulador desta associação. “Basta inserir os dados da caderneta predial do imóvel e recebe no seu e-mail o cálculo do imposto atualizado. Se compensar pedir uma nova avaliação, faça-o até 31 de dezembro. Só assim tem efeito no imposto a pagar no próximo ano”, aconselha-se.