Regras que restringem concessão de crédito entram hoje em vigor. Saiba o que vai mudar

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Entre as várias medidas recomendadas está a limitação de créditos para habitação permanente a 90% do valor do imóvel, um teto de 50% no rácio entre o montante da prestação mensal calculada com todos os empréstimos do mutuário e o seu rendimento, e uma maturidade máxima de 40 anos nos créditos para habitação. Os bancos “ou cumprem ou explicam”.

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As novas regras – mais apertadas – para a concessão de novos créditos à habitação entraram este domingo em vigor. Dia 1 de julho foi a data imposta pelo Banco de Portugal na recomendação, aprovada em fevereiro, que introduz limites a alguns dos critérios usados na avaliação de solvabilidade dos clientes, abrangendo a concessão de novos créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária e créditos ao consumo.

Entre as várias medidas recomendadas estão a limitação de créditos para habitação permanente a 90% do valor do imóvel, um teto de 50% no rácio entre o montante da prestação mensal calculada com todos os empréstimos do mutuário e o seu rendimento, e uma maturidade máxima de 40 anos nos créditos para habitação.

“Esta medida macroprudencial é aplicável aos contratos celebrados a partir de 1 de julho de 2018 e abrange todas as instituições de crédito e sociedades financeiras, com sede ou sucursal em território nacional, autorizadas a conceder este tipo de crédito em Portugal”, referiu o Banco de Portugal, na recomendação aprovada em fevereiro.

“Num contexto propício à redução adicional do grau de restritividade dos critérios de concessão de crédito, caraterizado por taxas de juro em níveis historicamente baixos, recuperação económica e subida nos preços do imobiliário, o Banco de Portugal procura garantir com esta medida que as instituições de crédito e as sociedades financeiras não assumem riscos excessivos na concessão de novo crédito e que os mutuários têm acesso a financiamento sustentável”, explicou.

Cumprir ou explicar

A medida é adotada pelo Banco de Portugal sob a forma de recomendação, tendo por base o princípio de “cumprimento ou explicação”. As instituições visadas deverão respeitar os limites aplicados; caso contrário, terão de justificar. “O Banco de Portugal avaliará a adequação das justificações apresentadas pelas instituições”.

O banco central informou que são estabelecidos três tipos de limites, que devem ser cumpridos em simultâneo. O primeiro refere-se ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (LTV – loan-to-value), nomeadamente um limite de 90% para créditos para habitação própria e permanente, de 80% para créditos com outras finalidades que não habitação própria e permanente e de 100% para créditos para aquisição de imóveis detidos pelas instituições e para contratos de locação financeira imobiliária.

A segunda área de recomendação recai sobre o rácio entre o montante da prestação mensal calculada com todos os empréstimos do mutuário e o seu rendimento (DSTI – debt service-to-income), que fica limitado a 50%. Esta recomendação terá, no entanto, as seguintes exceções: até 20% do montante total de créditos concedidos por cada instituição abrangidos pela presente medida, em cada ano, pode ser concedido a mutuários com DSTI até 60%, até 5% do montante total de créditos concedidos por cada instituição abrangidos pela presente medida, em cada ano, pode ultrapassar os limites previstos ao DSTI.

“Para o cálculo do DSTI, as prestações mensais do novo contrato de crédito devem ser calculadas assumindo que são constantes ao longo do período de vigência do contrato. No caso de contratos a taxa de juro variável e mista, deve ser considerado o impacto de um aumento da taxa de juro. No cálculo do DSTI, deve ainda ser contabilizada uma redução do rendimento do(s) mutuário(s) quando, no termo previsto do contrato, o mutuário tenha mais de 70 anos de idade, exceto se, no momento da avaliação da solvabilidade, o(s) mutuário(s) já se encontrar(em) em situação de reforma”, adiantou o Banco de Portugal.

Por fim, o banco central recomenda limitar a  maturidade original dos empréstimos, em 40 anos nos novos contratos de crédito à habitação e crédito com garantia hipotecária ou equivalente, e convergência gradual para uma maturidade média de 30 anos até final de 2022, e 10 anos à maturidade nos novos contratos de crédito ao consumo.

“Os limites aplicáveis para o loan-to-value, o debt service-to-income e a maturidade devem ser observados em simultâneo”, sublinhou.

Monitorização anual

Os limites agora introduzidos correspondem a valores máximos e, como tal, não substituem a obrigatoriedade de as instituições aferirem a adequação dos valores dos diferentes indicadores e outros critérios utilizados na avaliação da solvabilidade de cada mutuário.

A medida macroprudencial estabelece ainda que os contratos de crédito devem ter pagamentos regulares de juros e capital, adiantou.

Ficam excluídos das novas regras casos de ultrapassagens de crédito, contratos de crédito destinados a prevenir ou a regularizar situações de incumprimento, contratos sob a forma de facilidades de descoberto e outros créditos sem plano de reembolso definido (incluindo cartões e linhas de crédito) e crédito com um montante igual ou inferior a dez vezes a remuneração mínima mensal garantida. Alteração feitas antes de 1 de julho de 2018 e o regime de concessão de crédito bonificado à habitação a pessoa com deficiência ficam também de fora.

O Banco de Portugal explicou que vai monitorizar a evolução dos contratos de crédito celebrados com consumidores excluídos do âmbito desta recomendação.

“A medida foi objeto de consulta à Associação Portuguesa de Leasing, Factoring e Renting, à Associação Portuguesa de Bancos, à Associação de Instituições de Crédito Especializado e à Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor. O Conselho Nacional de Supervisores Financeiros foi consultado ao abrigo da alínea c) do n.º 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 143/2013 de 18 de outubro”, referiu, adiantando que irá monitorizará a implementação desta medida, “no mínimo, uma vez por ano.”

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