Observatório do Imobiliário: burocracia, investidores e o desafio da habitação

Este primeiro encontro do Observatório do Imobiliário, do Jornal Económico, deixou claro que é necessário ultrapassar a burocracia, a falta de planeamento e os obstáculos ao investimento. Ao mesmo tempo, a inovação tecnológica e o compromisso com soluções acessíveis abrem caminho para um futuro que pode e deve ser mais eficiente, equilibrado e dinâmico.
Quatro especialistas sentaram-se à mesma mesa para analisar os grandes desafios que marcam o setor imobiliário em Portugal. Mariana Morgado Pedroso, CEO da Architect Your Home; Nuno Durão, Managing Partner da Fine & Country; João Freitas Fernandes, CEO da Villas (MAP Group); e Frederico Arruda Moreira, membro da direção da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios (APFIPP) e presidente da Comissão Consultiva dos Fundos de Investimento Imobiliário, partilharam perspetivas sobre burocracia, investimento, inovação e o futuro da habitação no país.

A burocracia que trava o setor
Um dos temas que dominou a discussão foi o impacto da burocracia e a recente aplicação do regime Simplex, lançado em janeiro de 2024, no imobiliário. Apesar das boas intenções em desburocratizar processos, nem tudo funciona na prática. Mariana Morgado Pedroso começou por admitir que acreditava nos objetivos iniciais: “Era muito crente do Simplex e na génese tinha tudo para correr bem, mas na prática um ano e meio depois não estamos a ver uma aplicação eficaz. Já por várias vezes tivemos de assumir o papel de advogados, ou até mesmo de chamar advogados para intervir no processo de licenciamento, só para garantir que as autarquias não peçam mais documentos além daqueles que eram exigidos e que, agora, são pedidos de forma extra.”, afirmou Mariana Morgado Pedroso. A CEO da Architect Your Home defende ser urgente rever o regime e envolver quem conhece o terreno: “É fundamental que as Ordens dos Engenheiros, Arquitetos e Projetistas tenham voz ativa. Caso contrário, a burocracia continua a ser uma barreira gigante.”
Também Frederico Arruda Moreira, presidente da APFIPP, reforçou que o Simplex foi uma iniciativa lançada sem o envolvimento direto dos técnicos e das ordens profissionais, que são os verdadeiros conhecedores da complexidade do setor. Para este responsável o regime foi implementado sem estrutura e sem diálogo, o que cria um cenário em que os processos são lentos, morosos e pouco transparentes. Isto está a afastar o investimento estrangeiro e até nacional, na medida em que o risco associado tornou-se incomportável”, alertou. “Tivemos muita instabilidade política que teve impactos negativos neste tipo de gestão. Foi dado um primeiro passo e é preciso admitir que não correu bem, as ideias eram boas, mas a implementação falhou”, referiu. “O Simplex foi mais uma tentativa de uniformizar, mas as interpretações têm sido, digamos, diametralmente opostas, e cada autarquia acaba por interpretar e aplicar as regras à sua maneira”, acrescentou.
A mesma visão foi partilhada por João Freitas Fernandes, da MAP Group. “Não tenho sentido que o simplex tenha vindo simplificar os processos, não tenho sentido que tenha vindo melhorar a situação anterior, simplifica casos muito específicos onde existem planos de pormenor ou loteamento, nisso tornou- -se muito mais expedito, mas varia de câmara para câmara, tirando esses casos específicos com problemas grandes que envolviam muitas entidades não há coordenação integrada e bem feita. De qualquer forma, foi um passo tentar simplificar o sistema, mas é necessário fazer acertos”. Nuno Durão, da Fine & Country, sublinhou a persistência de uma cultura local enraizada, onde o poder local detém forte influência e, muitas vezes, as decisões passam por “cunhas” informais que resolvem em 24 horas o que pelas vias oficiais demora seis meses. Para este responsável o Simplex não resolveu o problema central do imobiliário em Portugal: a ausência de um planeamento urbano estratégico e eficaz. “Ainda planeamos durante o licenciamento, o que cria confusão e incerteza”, frisou.

Investidores e um mercado viciado

Outro ponto que esteve em destaque no primeiro Observatório do Imobiliário foi o comportamento dos investidores no atual mercado. João Freitas Fernandes destacou um paradoxo que afeta negativamente o setor: “Hoje, os investidores procuram imóveis com projetos já licenciados, evitando arriscar-se em processos que podem demorar anos. Isto cria um mercado viciado, no qual quem consegue licenciar primeiro tem margem para inflacionar os preços logo à partida, desequilibrando toda a cadeia de valor.”

Esta situação acaba por penalizar os promotores mais pequenos e os compradores finais, que enfrentam preços cada vez mais elevados e uma oferta que não responde às necessidades reais da população. O desequilíbrio no mercado também dificulta a entrada de novos projetos, criando uma barreira que limita a renovação urbana e a ampliação da oferta habitacional.

O luxo e o mito do impacto na habitação acessível

Em debate esteve ainda o papel dos milionários e investidores internacionais no mercado do luxo, um segmento que tem provocado muitas discussões sobre a pressão que poderá exercer sobre os preços da habitação acessível. Os intervenientes foram unânimes em desmistificar a ideia de que o mercado de luxo esteja a influenciar diretamente o aumento dos preços das casas para a maioria da população. “Vender uma casa a um bilionário não faz subir o preço das casas em Leiria ou em outras regiões onde a habitação é acessível”, afirmou Nuno Durão. “O maior responsável pelo custo da habitação é o próprio Estado, através de um sistema fiscal que chega a cobrar até 50% em impostos durante o processo de construção, além da burocracia que prolonga prazos e encarece projetos.” Frederico Arruda Moreira reforçou: “O investimento estrangeiro traz capital que permite construir projetos que, de outra forma, ficariam só no papel.

Demonizar esse investimento não resolve o problema.” João Freitas Fernandes acrescentou que o verdadeiro drama está na escassez de oferta para a classe média, ao invés de apontarmos o dedo ao segmento de luxo. Mariana Morgado Pedroso resumiu: “O segredo está em equilibrar políticas que apoiem a classe média, sem afastar investimento privado.” O aumento dos custos de construção foi referido como um problema estrutural que inviabiliza a habitação acessível, mesmo quando os terrenos são cedidos pelas autarquias.

À escassez de mão de obra qualificada somam-se exigências legais elevadas, incompatíveis com o objetivo de vender a preços acessíveis. Como solução, os especialistas defendem a qualificação dos trabalhadores nacionais, atrair imigração especializada e adotar técnicas de construção modular mais baratas e rápidas.

A inteligência artificial ao serviço da arquitetura

Num momento de olhar para o futuro, Mariana Morgado Pedroso destacou o papel crescente da tecnologia, e em particular da inteligência artificial (IA), no desenvolvimento da arquitetura de luxo. Para responder às exigências elevadas dos clientes de alto padrão, as ferramentas digitais têm vindo a revolucionar a forma como os projetos são concebidos e apresentados. “Já utilizamos IA para simular projetos e criar diferentes soluções em tempo recorde, muitas vezes em 24 horas, algo que antes demoraria semanas.

Isso permite-nos ser muito mais ágeis e precisos, adaptando rapidamente as propostas às preferências dos clientes”, explicou Mariana Morgado Pedroso. Este avanço não é apenas um facilitador, mas também uma forma de elevar a qualidade do produto final, trazendo inovação para um setor tradicionalmente conservador.

A habitação acessível: o verdadeiro desafio

Por fim, o debate centrou-se na questão crítica da habitação acessível, que continua a ser um dos maiores desafios do país. Todos concordaram que, embora existam medidas previstas no programa do governo que podem ajudar a mudar o cenário, o essencial ainda está por fazer. “O arrendamento precisa de ser protegido de forma real e eficaz, com regras claras que assegurem estabilidade e confiança para senhorios e inquilinos. A construção tem de ser incentivada de forma consistente, com uma política clara e desburocratizada. E a burocracia não pode continuar a ser apenas um slogan, tem de ser eliminada de facto, com processos transparentes e céleres”, concluiu Mariana Morgado Pedroso. Frederico Moreira Arruda complementou, destacando que a aposta em habitação social e em modelos inovadores de financiamento também será fundamental para garantir que o acesso à habitação deixe de ser um privilégio para poucos.

Com os intervenientes no Observatório do Imobiliário a alertar para os principais problemas e a apontar caminhos, fica a mensagem de que o setor precisa de um compromisso real e coordenado entre o Estado, os investidores, os técnicos e a sociedade civil. Só assim será possível enfrentar os desafios e transformar o imobiliário num motor de desenvolvimento para Portugal.