Durante anos apenas se enquadrava no âmbito da isenção de IVA, a designada locação “paredes nuas”, em que o imóvel objeto de arrendamento não dispunha de qualquer “aptidão produtiva”, não estando, a priori, preparado para o exercício de uma atividade empresarial específica. No entanto, na sequência da publicação de alguns acórdãos do Tribunal de Justiça da União Europeia (TJUE) esta posição foi alterada e o conceito poderá extravasar as “paredes nuas” e a isenção mantém-se!

Regra geral, o IVA incide sobre todas as prestações de serviços que devam considerar-se realizadas em Portugal, no âmbito de uma atividade tributável em sede deste imposto.

Como não poderia deixar de ser, o arrendamento de imóveis encontra-se abrangido pelo âmbito de aplicação objetiva deste imposto. Todavia, o arrendamento pode beneficiar da aplicação de uma isenção de tributação, nos termos do número 30 do artigo 9.º do Código do IVA.

A este respeito importa notar que a isenção relativa ao arrendamento de bens imóveis tem um âmbito de aplicação limitado, não abrangendo, inter alia (i) as prestações de serviços de alojamento, efetuadas no âmbito da atividade hoteleira ou de outras com funções análogas, incluindo parques de campismo, (ii) o arrendamento de imóveis de que resulte a transferência onerosa da exploração de estabelecimento comercial ou industrial e, finalmente (iii) o arrendamento de espaços para exposições ou publicidade.

No entanto, não consta da Diretiva IVA, nem, tão pouco, do Regulamento de Execução, o que se entende por locação, não tendo também sido conferida competência aos Estados-Membros para fixar esse conceito em conformidade com os seus ordenamentos jurídicos. Neste âmbito, o TJUE considera que estamos perante uma locação de bens imóveis quando se verificam os seguintes pressupostos essenciais: (i) o proprietário do imóvel cede a uma pessoa (locatário), (ii) o direito de ocupar este imóvel, dele excluindo as outras pessoas, (iii) por um determinado prazo, (iv) em contrapartida de uma renda. A locação deve, assim, traduzir-se na colocação passiva do imóvel à disposição do locatário, estando ligada ao decurso do tempo e não gerando qualquer valor acrescentado significativo, não sendo acompanhada de quaisquer prestações de serviços que retirem à locação o carácter de preponderância na operação em causa.

De facto, é com base no conceito de “paredes nuas” que a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) procede à distinção entre arrendamento de bens imóveis – operação isenta do IVA – e prestação de serviços de disponibilização de espaço – onde a isenção supra mencionada já não se verifica. Note-se que, recentemente gerou-se uma polémica dentro do sector com a publicação de uma informação vinculativa, mas esta tem sido a posição que a AT tem vindo a preconizar, desde 2019, onde é referido que para afastar o conceito de arrendamento de bem imóvel isento de IVA, não se poderá limitar essa análise ao facto de a locação ser acompanhada ou não de determinados bens de equipamento, mobiliário ou utensílios. Com efeito, para que a isenção seja afastada, o locador deverá gerar valor acrescentado na locação, ou seja a locação deverá ser acompanhada de prestações de serviços intrinsecamente relacionados com a utilização do imóvel, como sejam, manutenção, supervisão, gestão, segurança, entre outros.

Importa notar que com esta mudança de entendimento da AT, contratos de arrendamento onde eram disponibilizados equipamentos e que eram sujeitos a IVA, podem ter alteração no enquadramento em sede deste imposto.

Resumindo, será bom revisitarem as vossas “griffes”!