Prestação da casa vai baixar com as medidas do Governo. Quanto pode poupar?

Os cálculos são do Governo e permitem dar uma ideia do que poderá o detentor de crédito à habitação própria e permanente poupar se aderir ao mecanismo de moratória de parte da prestação e pedir a bonificação dos juros.

O efeito conjugado de duas das medidas de apoio ao crédito à habitação pode reduzir em 25% o encargo mensal com prestação de um empréstimo de 100 mil euros e maturidade residual de 30 anos, segundo cálculos do Governo.

Segundo simulações efetuadas pelo Ministério das Finanças, um empréstimo com maturidade residual de 30 anos, 100 mil euros de capital em dívida e um ‘spread’ de 1,5%, paga atualmente 574,08 euros de prestação mensal. Ora com aplicação as duas medidas, terá uma redução da prestação de 76,33 euros (por via do mecanismo de fixação da prestação durante dois anos) e um apoio (por via da bonificação) de 66,7 euros, uma vez que para pagar este crédito a família considerada tem neste momento uma taxa de esforço de 40%.

Assim, a nova prestação será de 431 euros, o que corresponde a uma redução de 25% (ou 143 euros) face ao valor atual.

Já uma família que tem ainda 30 anos e 200 mil euros de empréstimo pela frente e apresenta uma taxa de esforço de 20% (excluída, por isso, do apoio ao juro bonificado) poderá reduzir a prestação mensal dos 1.148,16 euros atuais para 995,50 euros, beneficiando de uma redução de 13% (ou 152,65 euros) com a medida de fixação da prestação.

É preciso dizer que a medida de estabilização dos juros é mais vasta no que toca ao universo de aplicabilidade do que a da bonificação dos juros. O próprio Ministério das Finanças estima que o mecanismo, para proporcionar estabilidade na prestação do crédito à habitação, deverá abranger entre 900 mil e um milhão de famílias e que o reforço da bonificação temporária de juros deverá chegar a 200 mil famílias.

O mecanismo para proporcionar estabilidade na prestação do crédito à habitação, que foi anunciado ontem pelo Governo, é uma moratória de parte da prestação da casa e que vem dar nos próximos dois anos uma folga no orçamento familiar. Como? Através da aplicação de um desconto que é equivalente à redução de 30% da Euribor a 6 meses. Como a Euribor a 6 meses está em 4,072%, a nova prestação tem implícita uma taxa de juro de 2,85% fixa por dois anos.

A poupança não poderá superar os 30% da Euribor a 6 meses face aos valores que paga no momento que solicita a adesão ao mecanismo (moratória).

Isto é, durante dois anos a prestação será constante e inferior à atual e a redução consegue-se com a aplicação de um indexante correspondente a 70% da Euribor a 6 meses durante os dois anos, assegurando sempre que o valor em dívida não aumenta.

A moratória inclui uma cláusula de salvaguarda que garante que o valor em dívida nunca aumenta durante o período de vigência da moratória. Isto é conseguido através de uma moratória da parte da prestação que é referente ao capital (as prestações têm componente de amortização de capital e juros). Isto significa que, na pior das hipóteses, só pagará juros durante dois anos.

Os bancos não podem capitalizar os juros, aumentando a dívida dos clientes. A prestação que se fixa durante dois anos, transfere para os anos a seguir ao quarto ano a componente de capital. Isto é, na prestação deve haver sempre o pagamento dos juros relativos àquele período.

Este desconto acabará por ser pago pelas famílias mais tarde, através da diluição da totalidade deste montante ao longo da vigência do contrato do crédito à habitação, após o quarto ano.

Uma família que adira em março de 2024,  fica com a prestação fixa até março de 2026 e só começará a pagar os valores diferidos a partir de março de 2030 (quatro anos após o fim da moratória), que serão diluídos anualmente até ao fim do contrato. Esse valor vai acrescer à prestação que se paga na altura e com sorte, se a Euribor a que está indexado o contrato estiver baixa, até pode significar que paga uma prestação inferior à que suporta atualmente, mesmo com esse acréscimo da percentagem que ficou em moratória. Mas atenção que esse capital diferido paga juros.

Resumindo, são dois anos de prestação estável e reduzida, dois anos de regresso ao contrato normal e a partir do quinto ano até ao fim da maturidade dá-se o reembolso do capital que não foi amortizado nos dois anos do mecanismo. Mas haverá um juro aplicado ao capital diferido, reconheceu o ministro das Finanças.

Os pedidos de revisão da prestação podem ser apresentados aos bancos a partir de 2 de novembro, ou após a data da publicação do decreto-lei, se for mais tarde. Os pedidos aos bancos podem ser apresentados até ao fim do primeiro trimestre de 2024. As instituições financeiras têm depois 15 dias, após a recepção do pedido, para apresentarem as condições ao cliente que tem depois 30 dias para responder ao banco.

A adesão a este regime é voluntária e não altera o contrato de crédito à habitação original.

Quem pode beneficiar? Todos os mutuários de crédito à habitação própria e permanente com taxa de juro variável ou taxa mista em período de taxa variável.

Estão abrangidos todos os créditos contratados até 15 de março de 2023, com prazo residual igual ou superior a cinco anos, e os contratos que tenham sido celebrados no âmbito de uma operação de transferência de crédito estão abrangidos, independentemente da data de celebração.

Ao mesmo tempo o Governo alargou a bonificação dos juros, isto é, o apoio estatal aos juros do crédito à habitação.

A medida que está em vigor desde março, de apoio à bonificação dos juros, alarga de 720 para 800 euros o valor máximo anual deste apoio, passando a bonificação a ser calculada sobre o valor do indexante (Euribor) acima de 3%. O Governo mantém que a bonificação dos juros só é permitida até ao sexto escalão do IRS. Portanto a conjugação das duas medidas para ter mais poupança mensal está balizada pela elegibilidade para a bonificação dos juros.

A parcela de juros a bonificar é de 100% quando a taxa de esforço for superior a 50% e de 75% quando as taxas de esforço forem iguais ou superiores a 35% e inferiores a 50%.

“Isto significa que na prática todos os contratos são elegíveis” desde que os clientes estejam, em termos de rendimentos, no máximo, no sexto escalão, ou seja, com  rendimentos anuais até 38.632 euros, disse Medina.