Vou comprar casa. Devo escolher taxa de juro fixa ou variável?

As taxas de juro vão subir. Não se sabe quando, nem quanto, e a grande questão é perceber se compensa estar, ou não, prevenido optando por uma taxa fixa que é mais cara mas que compensa a partir do momento em que a taxa de juro variável que a esmagadora maioria dos compradores de habitação própria em Portugal acabou por optar.

A primeira questão é perceber o preço do dinheiro através de uma taxa fixa; e o segundo tema é conseguir contratar um prazo de dilatado, tipo 10, 20, 30 ou 40 anos e durante esse período ter capacidade para além de pagar a prestação mensal, ter capacidade para amortizações parcelares.

A diferença de custo entre pagar um crédito hipotecário com taxa variável e fixa é elevada. Damos dois exemplos de instituições que negoceiam o crédito hipotecário, sendo que estes valores têm em conta a idade dos subscritores, os respetivos rendimentos e incluem a vinculação a diversos produtos que os bancos lhe irá vender, caso de cartão de crédito, seguro de vida, seguro multirriscos e eventualmente outros produtos. O exemplo que trazemos é da CGD que propõe uma taxa variável indexada à Euribor de 1,7% (com compra de produtos), sendo que a taxa de juro a pagar ficará pouco acima de 1% tendo em conta que o indexante Euribor nos vários prazos (3,6 e 12 meses) está negativo. Por seu lado, uma taxa fixa a 30 anos custa quase o dobro, ou seja, 2,9% anualizada. A Caixa propõe ainda um sistema híbrido com uma taxa fixa a cinco anos de 2,4% (com compra de produtos e uma taxa variável para o resto do contrato e que será negociada na altura, de acordo com as condições do mercado. Este modelo é interessante para quem consiga amortizar a totalidade ou boa parte da dívida do crédito hipotecário durante os primeiros cinco anos.

Um outro exemplo aleatório para empréstimo para habitação própria e permanente é o do Banco BPI/Caixabank que propõe um prazo mais alargado, 40 anos, e que é interessante tendo em conta que tendencialmente e por recomendação do Banco de Portugal os prazos que os bancos comerciais deverão praticar para o negócio de crédito hipotecário, deverá reduzir-se tendencialmente para uma média de 30 anos. Este crédito a 40 anos do BPI é vendido na modalidade de taxa variável e na modalidade de taxa fixa para todo o prazo do empréstimo. Neste caso o custo de referência é de 2,7% anualizado com vendas associadas. Há bancos como o Eurobic que não pratica taxa fixa, e a sua melhor taxa variável situa-se em 1,1% anualizado.

Quais os riscos?

A opção entre taxa de juro fixa ou variável para um crédito hipotecário em que está envolvida habitação própria e permanente depende das expetativas de cada um relativamente àquilo que será o futuro nas opções dos bancos centrais. As várias narrativas falam de inversão de tendência no sentido da subida entre o final deste ano e o início do próximo.

Nos últimos dias, um dos membros do Conselho de Governadores do BCE, Martin kazaks disse que o Banco Central Europeu não está a ponderar subir taxas mas, diz que a instituição “está pronta para agir” caso se mantenha no segundo semestre a tendência de subida da inflação média europeia.

Acredita o BCE que a inflação irá regredir e ficar abaixo do limite dos 1% logo que o problema das cadeias de abastecimento e logística fiquem resolvidas a nível mundial e isso só acontecerá quando cessarem as interrupções de produção fabril devido à pandemia. E o BCE já disse que irá reduzir e cessar a compra de ativos no âmbito do “quantitative easing” mas também disse que irá comprar ativos no modelo anterior à pandemia, o que deixa tudo na mesma. O BCE fará uma outra previsão e sinalizará tendências em março e depois em junho.

Mas, independentemente de não sabermos a direção dos juros, há outros riscos relevantes para quem contrata um crédito hipotecário a taxa fixa. O custo de amortização e de transferência entre bancos com taxa fixa é de 2% sobre o valor transferido, o que contraste com 0,5% nos contratos com taxa variável.

Por outro lado, os mutuários devem estar conscientes do que estão a assinar e terão de ler para além do documento designado de FIN e onde toda a informação financeira do que vão assinar, ainda devem analisar a minuta do contrato e o contrato de mútuo complementar à escritura. Alguns bancos incluem cláusulas que lhes permite alterar a taxa de juro fixa, subindo-a.

Caso ocorram situações anormais do mercado. Nesses casos dão um prazo ao cliente para resolver (acabar) o contrato ou este terá de aceitar juros em alta. Ora para os casos de crédito à habitação própria e permanente e onde se assume um cariz social, os mutuários não devem aceitar estas condições e o banco terá de assumir responsabilidade, embora seja difícil para este assumir um valor de 1,5%, 2% ou 2,5% a 30 anos ou 40 anos.