Especialistas dividem-se entre crise e desaceleração dos preços

Luis Menezes Leitão
Presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP)

Infelizmente é de facto previsível que o sector imobiliário venha a sofrer um período de grave crise em 2023, em grande parte resultante de políticas erradas no sector. Voltou-se a um regime altamente vinculístico no arrendamento, o que desincentiva os proprietários de investir nesse mercado, gerando uma grande falta de oferta com a consequente subida do valor das rendas. Como se isso não bastasse, o Parlamento resolveu decretar para 2023 um tecto de 2% à subida das rendas, muito abaixo da inflação que se está a verificar, o que tem estimulado a não renovação dos contratos de arrendamento. A política do Governo privilegia antes o recurso ao arrendamento público mas, como este representa apenas 2% do total, em caso algum conseguirá suprir a desconfiança que foi criada no mercado de arrendamento privado. Relativamente ao mercado da compra e venda, também prevemos uma forte retracção do mesmo em virtude da inflação e da subida das taxas de juro, que vai dificultar muito o acesso ao crédito para aquisição de casa. Infelizmente, o Parlamento deveria mitigar isto pela redução de impostos como o IMT e o IMI, devendo mesmo ser abolido o AIMI, que nunca teve qualquer justificação. A insistência neste quadro fiscal absurdo para o imobiliário, sendo que nem um simples benefício fiscal aos jovens é aceite, como se verificou recentemente com o IMT em Lisboa, é também uma das causas para as expectativas pessimistas que se colocam em 2023 para o sector.

Miguel Mascarenhas
Co-founder da Imovendo

Não há ano que termine sem que se levante a pergunta sobre se será desta que o mercado imobiliário vai começar a descer. Há muito que se diz que a bolha vai rebentar e, de facto, parecem estar reunidas todas as condições para tal. O ano de 2023 tem tudo para ser um ano ainda mais atípico do que os últimos dois. Mas o mercado imobiliário tem mostrado contínuos sinais de resiliência e, apesar de todas as previsões, os sinais de abrandamento ainda são curtos. Assim, será ainda cedo para falar em crise no sector. O mais certo é que, no próximo ano, se assista a uma diminuição da volatilidade do mercado e que o tempo de venda dos imóveis comece a aumentar. Isto porque, até aqui, contribuíram para as flutuações no setor o facto de haver pouca nova construção – comparado com as décadas passadas – e o facto de as famílias portuguesas conseguirem acesso ao crédito mais facilmente. Agora, estes fatores vão mudar. Com o receio do aumento das taxas de juros nos créditos, haverá, certamente, muitos proprietários a colocar os imóveis à venda fazendo aumentar o inventário disponível no parque imobiliário. Além disso, já é uma realidade que os bancos estão a dificultar o acesso aos créditos, reduzindo a percentagem de financiamento e avançando com taxas mais elevadas. A isto, juntam-se as novas regras sobre os Alojamentos Locais e a possibilidade do fim dos Vistos Gold, que poderão mudar o cenário de investimento no mercado imobiliário. Ainda assim, e tendo por base toda a resiliência que o sector tem mostrado face às adversidades económicas, não é previsível que 2023 seja sinónimo de uma crise no mercado imobiliário. Talvez um alerta, mas não um cenário negro. O preço dos imóveis não deverá sofrer grandes alterações durante o primeiro semestre do ano, pelo que, durante boa parte do ano, deverá assistir-se a uma estabilização. As alterações mais significativas far-se-ão notar se houver muito mais oferta ou se o tempo médio de venda aumentar demasiado. E, na verdade, basta olhar para 2022, ano em que mesmo conta a inflação, os imóveis valorizaram mais, para se duvidar de um cenário de crise profunda em 2023.

Mariana Morgado Pedroso
Diretora geral do Architect Your Home (AYH)

Uma das conclusões retiradas do inquérito realizado pelo BCE e divulgado agora em dezembro, é que o mercado imobiliário deverá desacelerar nos próximos meses. A minha visão diz-me que o mercado imobiliário tem vindo a estabilizar, com uma mensagem de cautela a ser divulgada “across the sector”. O impacto do aumento das taxas de juro em contratos de crédito e as subidas das taxas Euribor nos últimos meses, vão sentir-se em 2023, e espera-se um agravamento significativo da taxa de esforço dos portugueses. Veremos qual a capacidade de muitos portugueses em manter as suas casas – por isso penso que esta situação irá afetar o segmento médio do mercado imobiliário. Há uma resiliência e consistência no mercado, os preços das casas continuam no ritmo de subida, por outro lado, as vendas de casas também continuam a registar uma dinâmica interessante, os imóveis continuam a ser transacionados, mas a procura excede a oferta, e por isso creio que haverá uma manutenção da subida dos preços. No segmento de luxo, como a oferta de imóveis se vai manter baixa, duvido que os preços se alterem. Este é um segmento onde continua a haver bastante procura, uma vez que há muitos investidores que preferem ter o dinheiro no imobiliário em vez de o aplicar, ou “guardar” no banco. Com toda a volatilidade da economia mundial, o investimento imobiliário é um dos mais seguros do mercado, seja para habitação própria ou para rentabilizar, por isso mesmo a procura vai manter-se forte.

Paulo Sarmento
Head of Transactional Services da Cushman & Wakefield

O mercado imobiliário irá certamente arrefecer um pouco, sobretudo na primeira metade de 2023. Mas “crise” é uma palavra muito forte, e não temos de momento razões para prever uma queda muito significativa. Importa separar desde já dois mercados imobiliários com comportamentos completamente distintos. Por um lado temos o mercado residencial, composto sobretudo pela aquisição de habitação para habitação própria, mas que inclui ainda um pequeno componente de aquisição de segunda residência, aquisição para posterior arrendamento ou para revenda. Neste segmento, os compradores são maioritariamente pessoas singulares. Este mercado tem estado bastante aquecido, sobretudo dada a disparidade entre oferta e procura (provocada pelo baixíssimo volume de construção de novas unidades residenciais nos últimos anos). No segmento mais baixo deste mercado é natural que os preços possam baixar um pouco, sobretudo devido ao aumento das taxas de juro e, consequentemente, do custo das hipotecas. Este tema é particularmente relevante num país como Portugal, onde predominam largamente as hipotecas com taxas variáveis. Nos segmentos premium e de luxo os preços deverão manter alguma estabilidade, dada a menor sensibilidade dos compradores ao custo da dívida bancária. Já no que respeita ao imobiliário comercial, onde investidores corporativos adquirem para rendimento propriedades geradoras de rendas (escritórios lojas centros comerciais, logística, hotéis, etc.), o recente aumento das taxas de juro está já a ter algum impacte negativo na valorização dos imóveis. No entanto, os mercados ocupacionais em todas estas classes de ativos tiveram em 2022 um comportamento muito positivo – um ano record na ocupação de escritórios e no turismo, e performances bastante boas no retalho e na logística. Por esta razão, acreditamos que o interesse dos investidores por Portugal vai continuar em alta, e o mercado recuperará a sua pujança quando este ajustamento de preços for incorporado nas expectativas dos vendedores.

Severino Ponte
CEO do Grupo Construções Vila Maior (CVM)

As previsões que se possam fazer para o comportamento do mercado imobiliário em 2023 são, ainda, muito incertas. É uma realidade que, entre uma pandemia e uma guerra em território europeu, o aumento de preços e escassez de materiais de construção alteraram bastante o cenário no sector imobiliário. Ainda assim, e já a fechar o ano, o mercado imobiliário parece continuar de boa saúde. A procura por imóveis, sejam eles para habitação própria ou para investimento, continua bastante ativa e muito superior à oferta do mercado. Aliás, analisando bem a questão, a crise no sector parece residir na falta de mão de obra disponível para concretizar todos os projetos e não tanto numa crise de compra e venda ou numa possível descida dos preços dos imóveis. Não se pode negar que o aumento das taxas de juro e o crescimento contínuo da inflação afetará muitas famílias portugueses. Mas, ainda assim, quem se preparou para investir, continuará a fazê-lo. E continuamos a ter muita procura no mercado português. Não só de investimento nacional como internacional. Tendo em conta o comportamento do mercado nestes últimos tempos, parece-nos mais assertivo afirmar que em 2023 se assistirá a um reequilibro dos preços dos imóveis e a uma redução do número de obras novas, o que, naturalmente, levará a um abrandamento do mercado imobiliário. Acredito que em 2023 se verificará uma seleção natural das empresas que estão no mercado, podendo ser uma oportunidade para as empresas mais organizadas e com maior capacidade.

Elad Dror
CEO do Grupo Fortera

O mercado imobiliário continuará a ser um porto seguro para quem quer investir. Especialmente em tempos de incerteza como os que estamos a atravessar e que estão a afetar o mercado de ações e as taxas de inflação – tendo impacto direto nas reservas de dinheiro dos portugueses. Sem dúvida que fatores como a flutuação das taxas de juro e a dificuldade no acesso ao crédito irão alterar o cenário no setor imobiliário. Estas mudanças modificarão as tendências do mercado para unidades mais pequenas e irão obrigar a um planeamento diferente. Ainda assim, parece-nos que em 2023, dependendo da localização, do preço inicial e da demanda, as principais alterações dar-se-ão ao nível dos preços dos imóveis ou, até mesmo, da estagnação dos valores. Até porque, naturalmente, as grandes cidades continuarão a ter procura nacional e internacional e, por isso, resistirão à queda de preços. Obviamente, o ritmo será mais moderado do que o dos últimos anos, em que o frenesim pela procura de imóveis alterou por completo o paradigma imobiliário em Portugal. Por todos os sinais que o mercado imobiliário tem dado, cremos que crise não será o termo mais correto. Pelo menos não nos próximos dois anos. Um abrandamento, certamente.

Paulo Silva
Head of Country da Savills Portugal

Será um ano de desaceleração comparativamente ao ritmo que temos vindo a assistir nos últimos anos, em que a resiliência que foi chave na altura na pandemia deverá manter-se no decorrer de 2023. É com toda a certeza um ano de pensamento estratégico motivado pelo comportamento de evolução do cenário macroeconómico e pelo ainda incerto teto que a inflação e as taxas de juro poderão atingir. Com a subida da Euribor e os spreads de risco de crédito mais elevados, as decisões de investimento além de mais criteriosas poderão prolongar-se mais numa expetativa wait and see. Os aumentos dos custos de financiamento com afetação na exigência de valores de retorno por parte dos investidores irão determinar se haverá lugar para repricing. O abrandamento no número de transações deverá dissipar-se à medida que as expectativas entre vendedores e compradores estejam novamente equilibradas. Por outro lado, temos um mercado ocupacional a atingir volumes de absorção históricos nos mercados de escritórios e logística, impulsionados por uma procura que não transmite sinais de enfraquecimento. Portugal goza de uma posição muito privilegiada para investimento, assumindo-se como um destino de atração de talento, com potencial de crescimento de rendas e forte pressão ocupante em diversos segmentos, uma posição que deverá suavizar o previsível abrandamento do mercado. Também os novos projetos em pipeline, para quais uma percentagem expressiva de ABL já está pré-arrendada traduzem a dinâmica que o mercado vive atualmente. Ainda que as consequências do cenário macroeconómico coloquem vários obstáculos e venham colocar travão á velocidade de recuperação que o mercado no pós-pandemia estava a testemunhar, Portugal goza de uma posição privilegiada no panorama imobiliário que irá suavizar impactos mais bruscos. Permanecemos sólidos no radar de investidores internacionais, mas também como destino residencial atrativo para um leque cada vez mais diversificado de nacionalidades e de perfis.

Pedro Rutkowski
CEO da Worx

Em 2022 assistimos a uma retoma muito importante no mercado imobiliário, no contexto pós Covid-19, que foi notória e transversal a todos os segmentos. No entanto, nesta altura, e devido às circunstâncias geopolíticas que atravessamos, há um grande receio relacionado com a inflação e o aumento das taxas de juro – vamos agora ter um desafio para o imobiliário, não somente no imediato, mas para os próximos anos. Nos grandes desafios para 2023, e sendo algo que nos toca a todos, destacam-se a responsabilidade social e a sustentabilidade, que deverão ser os principais focos de acção, por serem transversais não apenas ao imobiliário, mas a toda a economia. Acredito que existem também áreas que entram no espectro da sustentabilidade e que terão impacto no sector imobiliário em 2023. O investimento em infraestruturas como as ferrovias é uma delas. Uma forma de dinamizar o mercado imobiliário fora dos grandes centros urbanos, criando condições para que os portugueses consigam comprar as suas residências, ao mesmo tempo que dinamizamos as regiões do interior do país, pode passar precisamente por este desenvolvimento da rede ferroviária. Por outro lado, precisamos que sejam criadas condições para o desenvolvimento do mercado build to rent. Estes novos modelos de investimento imobiliário permitem colocar no mercado mais habitação, com valores mais acessíveis. Há uma acentuada escassez de oferta no mercado de arrendamento, que precisar de ser combatida. E é igualmente necessário construir casas com áreas mais eficientes e adequadas às necessidades atuais. Antevejo que o próximo ano será um ano desafiante, mas temos de ser realistas e assumir que os últimos oito anos foram totalmente atípicos, com taxas de juro negativas, e agora temos, forçosamente, de normalizar e voltar às taxas de juro positivas. Este vai ser um período de transição, e o facto de termos uma percentagem de empréstimos indexados a taxas de juro variáveis tão elevadas, vai provocar maior impacto. É certo que este aumento da inflação representa um grande desafio num futuro próximo, porque todas as transições são dolorosas, e os próximos tempos serão conturbados. Mas, ao mesmo tempo que os períodos de desafios são mais exigentes, são aqueles nos quais as empresas mais se reinventam. Depois da crise no seguimento da falência do Lehman Brothers, assistimos ao surgimento de muitas empresas mais resilientes. Claro que tudo isto tem uma consequência social e afeta famílias e empresas, mas temos de ter os pés bem assentes na terra e saber que a vida é feita de desafios. Estamos no mercado há 26 anos, já passámos por muitos ciclos, nem todos positivos, mas ultrapassámos todos e estamos aqui de pedra e cal.

Guilherme Grossman
Managing broker da eXp Portugal

Sou otimista por natureza, uma característica que juntamente com a minha experiência fazem-me acreditar que 2023 vai ser um ano de desafios, de muita resiliência, de alguma incerteza, mas também de oportunidades. Para os agentes imobiliários, vai ser um ano de superação, de afirmação porque uma eventual crise obrigada a um esforço extra, a um trabalho redobrado quer para se fecharem as transações do dia-a-dia, quer para se descobrirem novas oportunidades de negócio. Para isso, a diminuição das barreiras físicas e a abertura ao digital são cada vez mais essenciais ao trabalho diário e à procura de negócios além fronteiras. Com a globalização, os clientes da eXp Portugal não são apenas os portugueses, mas são todos os cidadãos do mundo. E este vai ser o nosso balão de oxigénio em 2023. Além disso, com a pandemia, temeu-se a quebra do setor, mas, contra todas as expetativas, o mercado imobiliário manteve um crescimento consistente nos últimos dois anos. Sei que agora, os desafios são outros, como a escalada de preços dos imóveis, a subida das taxas de juro ou a inflação descontrolada, mas cabe-nos a nós enquanto agentes criar oportunidades e ser o braço direito dos clientes, ajudando-os a fazer escolhas mais conscientes, evitando situações futuras de aperto, mas sem comprometer as suas necessidades. Contudo, também sou realista e sei que a incerteza paira no ar e que existem diversas realidades com diferentes níveis de dificuldades, sobretudo para as famílias que veem e sentem a subida dos preços diariamente na carteira. A estes, recomendo a renegociação para evitarem situações de incumprimento. A quem optar por 2023 para comprar casa, o meu conselho passa pela prevenção e pelo recurso a um profissional qualificado porque, independentemente do contexto, a compra de um imóvel é um dos maiores investimentos para uma família, no entanto, se for adquirido em boas condições, a médio e longo prazo continua a ser um dos investimentos mais rentáveis no mercado.

Rui Torgal
CEO da ERA

Acima de tudo, antevejo um ano que será de ajustes. Para todos. Para a economia, no geral, para as empresas, para a banca e para os clientes. Não podemos rejeitar a ideia de que, com o aumento dos juros e da inflação, o orçamento mensal das famílias irá sofrer um corte e que isso não tem consequências para o setor imobiliário.

Ainda assim, não tenho dúvidas que o sector saberá responder aos desafios como tem sido constantemente provado através dos vários ciclos económicos e sociais que tem ultrapassado. É expectável que se deixe de observar um crescimento galopante dos preços dos imóveis como aquele que temos vindo a assistir ultimamente, mas também não acredito que se assista a uma queda abrupta pelos motivos que estão à vista de todos e que não se resolverão no curto prazo: escassez de oferta habitacional, elevados custos de construção e falta de mão de obra, dificuldade no processo de licenciamento, continuidade da procura externa e do investimento.

Perspetivamos, assim, uma desaceleração dos preços das casas que não será homogénea em território nacional: dependerá do segmento do imóvel e da região onde de insere. Concretamente em relação à procura, é natural que, no início do ano e com alguma incerteza ainda a pairar sobre a inflação e as taxas de juro, se possa assistir a um natural arrefecimento por parte dos clientes nacionais, sobretudo da classe média. No entanto, estou absolutamente convicto que assim que tenhamos consciência do teto máximo a que podem efetivamente chegar as taxas de juro e a inflação, a confiança no mercado regressará. Já quando falamos de procura por parte de investidores e clientes estrangeiros, a realidade é outra uma vez que este tipo de clientes, na maioria, não tem tanta necessidade de recorrer ao crédito e a capacidade de aquisição de imóveis não será afetada. A tendência de procura por casas nas periferias das grandes cidades e no interior, que começou com a pandemia, continuará a ser privilegiada por parte dos clientes nacionais pois é lá que se estão a encontrar, cada vez mais, empreendimentos de qualidade com uma boa relação qualidade-preço. Por outro lado, a procura nos centros das cidades também continuará sobretudo por clientes com maior capacidade aquisitiva. Estamos há quase 25 anos no mercado imobiliário em Portugal e temos a serenidadepara perceber que perante um cenário económico mais desafiante é natural existir um período de contenção, mas também temos agilidade de resposta e a confiança que o mercado irá retomar a sua normalidade. Não nos esqueçamos que comprar casa é, por um lado, um bem de primeira necessidade e por outro é, e sempre será, um investimento seguro e de refúgio.

Ricardo Malheiro
CEO da TKE Portugal

Contra todas as expetativas o mercado imobiliário manteve um registo positivo nos últimos anos e, apesar de um aumento da nova construção, a procura continua superior à oferta. Contudo, a incerteza que se adivinha leva-me a crer que a procura nacional vai desacelerar, mas será compensada pelos compradores internacionais que procuram produtos mais premium e que não sentem os efeitos da crise da mesma forma que o comprador português. No campo dos escritórios, a tendência do teletrabalho veio reduzir a presença física nos espaços e muitas empresas optaram por reduzir os escritórios ou até apostar em espaços de co-work. Estes locais que são naturalmente mais friendly, mais trendy, mas também mais pequenos, e podem vir a desequilibrar um mercado que estava em franco crescimento. O estado do sector da elevação está diretamente relacionado com o que se passa no mercado imobiliário no geral. Se não há construção nova, não são necessários equipamentos, e se não há reabilitação de edifícios, os equipamentos existentes deterioram-se juntamente com os edifícios, tornado o parque ainda mais envelhecido, menos seguro, menos inovador e menos sustentável. É urgente mudar esta realidade.

Miguel Alvim
Head of Development Properties da CBRE Portugal

No início de 2022 vivíamos um contexto de uma enorme incerteza. Já havia constrangimento da cadeia de abastecimento, excesso de liquidez e a inflação começava a dar os primeiros sinais. Com o desenrolar do ano e com o princípio da devastadora guerra na Ucrânia, a conjuntura macro agravou-se severamente. As pessoas e a economia sofreram com o aumento galopante da inflação e, numa tentativa de a controlar, com o consequente aumento das taxas de juro. Ora, 2022 está a ser um ano com o investimento em imobiliário comercial muito interessante podendo transacionar-se quase três mil milhões de euros. Para 2023, apesar do contexto, continuamos na expectativa que seja um ano positivo para o investimento, sobretudo se continuar a estabilização das taxas de juro e eventual correção de alguns outros indicadores fundamentais para o mercado da reabilitação, como os custos da construção . No que diz respeito ao mercado residencial, os fundamentais que têm suportado o percurso dos preços de venda mantêm-se praticamente inalterados: por um lado mantém-se a escassez de oferta e, por outro, existe uma procura, nacional e internacional, muito sólida. A balança continua desequilibrada e isso explica em grande medida o incremente do preço verificado. É razoável assumir que existirá uma correção em alguns segmentos, mas estamos longe de viver qualquer crise. O final de 2022 aponta para um 2023 muito sólido e a visibilidade que hoje temos sobre o contexto macro dá-nos confiança.

Pedro Lancastre
CEO da JLL Portugal

O mercado tem tido vários desafios ao longo dos últimos anos, mas também tem mostrado resiliência e capacidade de se reinventar face às adversidades. Acredito que 2023 não será exceção, mas olhemos, em primeiro lugar, para os principais desafios que se esperam. A conjuntura macroeconómica e a incerteza geopolíticas são um dos principais issues para o próximo ano, sendo que a consequente subida da inflação e das taxas de juro têm efeitos não apenas no poder de compra dos consumidores finais, como na capacidade de endividamento das empresas e investidores. Fruto da conjuntura e dos desafios apontados, é expectável em 2023 um natural abrandamento da atividade e o ajustamento de valores de mercado. Não acredito que em 2023 o sector atravesse uma crise.

Bernardo Matos de Pinho
Administrador Executivo da Tecnoplano

Os preços dos imóveis têm vindo a subir fruto da conjugação de vários fatores. O que temos assistido é um crescente interesse de investidores estrangeiros com um alto poder aquisitivo nos destinos “prime”, que tipicamente não recorre a crédito, numa lógica de aplicar as suas poupanças em ativos imobiliários e desta forma minimizar o impacto da inflação. Assim, não antevemos uma bolha imobiliária neste segmento, mas sim um crescente apetite pelo mercado português.

Paulo Jervell
Partner da Openbook

Não temos dúvidas: estamos preparados para entrar no próximo ano com confiança e otimismo. O ano de 2022 foi de consolidação de resultados e de recuperação depois de um período de instabilidade que a pandemia causou em toda a nossa cadeia de negócio. Não acreditamos numa crise em 2023, mas sim uma estabilização que permitirá preparar uma estrutura de mercado mais sólida para os próximos anos que serão, sem dúvida, desafiantes.