CEO da Vanguard: “Licenciar com termos de responsabilidade dos projetistas é positivo mas de duvidosa aplicação”

“No geral a proposta parece-nos globalmente negativa pois, uma vez mais, estamos a aumentar o peso do Estado na economia. Ora, o Estado português, com a sua imensa dívida pública deveria fomentar a economia e o seu crescimento e menos a dependência dele”, é a opinião de José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties, sobre o Programa “Mais Habitação” apresentado hoje pelo Governo. “Uma opinião mais profunda carecerá de uma análise das propostas concretas visto que será nos detalhes que se poderá concluir da bondade e viabilidade concreta de algumas das medidas”, ressalva o responsável pela promotora imobiliária.

O CEO da Vanguard Properties realça que “uma vez mais, não se acredita na lei da oferta e da procura, pretendendo-se resolver o problema da oferta essencialmente pela via legislativa, frequentemente agressiva”.

Licenciar com termo de responsabilidade dos projetistas

José Cardoso Botelho elogia a medida anunciada pelo Primeiro-Ministro de “licenciar com termo de responsabilidade dos projetistas” para simplificar os processos de licenciamento, que “numa primeira análise parece positivo”, mas considera que “é bastante duvidosa a aplicação desta intenção junto das 308 autarquias”.

“Não se percebe se licenciar é relativo à arquitetura e às especialidades ou se também abrange entidades externas (IP, e-redes, etc.), as licenças de utilização, entre outras. Os juros de mora, abrangem os projetos existentes e os novos ou só os novos?”, diz o CEO da Vanguard.

O primeiro-ministro explicou hoje que as Câmaras emitem a licença com base “no termo de responsabilidade assinado pelos projetistas”. Os projetos de arquitetura vão passar a ser licenciados apenas com base no termo de responsabilidade dos projetistas e as entidades públicas serão penalizadas no caso de atrasos na emissão de pareceres, anunciou hoje o primeiro-ministro.

O responsável pela promotora imobiliária que comprou os ativos imobiliários do fundo Herdade da Comporta, considera ainda positiva a medida de converter o uso de imóveis de comércio ou serviços para uso habitacional. “É uma medida positiva embora, tendo deixado de fora as operações turísticas” e “não me parece que venha a ter um impacto relevante visto que em muitas situações já era possível converter imóveis, por exemplo de serviços (escritórios), em habitação”, afirma José Cardoso Botelho.

O Estado aprovou hoje a possibilidade de alterar automaticamente uso de imóveis de comércio ou serviços em imóveis para habitação – sem necessidade de revisão de planos de ordenamento do território ou da licença de habitação –, desde que a custos controlados.

“É no entanto um gigantesco erro a decisão sobre o fim do Alojamento Local, no essencial, um negócio das famílias e dos Golden Visa e a quase inexistência de medidas que visem o fomento da reabilitação de imóveis e da construção nova”, defende o CEO da Vanguard Properties.

Trata-se de uma medida para “combater a especulação imobiliária”, justificou o primeiro-ministro, António Costa. Nos vistos já concedidos a sua renovação será feita se for investimentos imobiliários para habitação própria e permanente ou para descendentes, anunciou o primeiro-ministro. Outro critério para manter a licença será quando a casa “for para o mercado de arrendamento”.

Incentivo à transferência para habitação das casas em Alojamento Local

António Costa anunciou hoje que “iremos criar uma contribuição extraordinária sobre todos os imóveis que se mantenham no alojamento local, receita que será consignada ao IRHU [Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana] para financiar políticas de habitação e de forma a ter em conta as externalidade negativas que o alojamento local produz sobre o preço geral da habitação”. Isto é, os proprietários de Alojamento Local vão passar a pagar uma taxa extraordinária e as novas licenças ficam reservadas apenas para o alojamento rural e as atuais serão reavaliadas, anunciou o primeiro-ministro na apresentação das medidas para a Habitação aprovadas esta quinta-feira em conselho de ministros. Sendo que a taxa ainda não está definida.

O ministro das Finanças esclareceu depois que no cálculo da contribuição será considerada a “rentabilidade do alojamento local, que varia em função da zona” em que se encontra. Será ainda tida em conta “a variação do aumento das rendas sentido na região onde o alojamento local se situa e a área do imóvel”. Fernando Medina explicou que haverá “uma diferença muito significativa entre as várias regiões do país. No interior terão valores muito reduzidos”.

José Cardoso Botelho que lidera a promotora imobiliária de Claude Berda alerta que “várias das medidas ao não estarem minimamente explicadas podem ou não ter impacto. Por exemplo, na isenção de mais-valias nas vendas de imóveis ao Estado, tudo depende a que preço é que o privado vende o ativo ao Estado. Pode acontecer que, o preço de venda seja muito inferior ao valor de mercado, não compensando, ou seja até inferior ao seu custo, não havendo qualquer mais-valia”.

Quanto às medidas para reforçar a confiança dos senhorios e que consistem no Estado arrendar aos privados para subarrendar e o Estado garantir o pagamento após três meses de incumprimento (tendo a possibilidade de cobrar, apoiar ou despejar), na opinião do CEO da Vanguard “podem ser interessantes mas é preciso compreender os detalhes da legislação, desde logo, a que preço e como o mecanismo é efetivamente aplicado”.

Arrendamento obrigatório de casas devolutas

Já no que toca à medida do Arrendamento Obrigatório de Casas Devolutas “parece-me uma forma de confisco da propriedade privada, não sendo claro a que valor o proprietário é obrigado a alugar”, refere o gestor da Vanguard.

Cardoso Botelho considera ainda “muito vago” o conceito de “garantia de renda justa em novos contratos” é algo que precisa de ser explicado em detalhe”, nomeadamente é preciso saber se “tem em conta o valor de aquisição do ativo? do valor de mercado? Estabelecendo sobre qualquer um desses uma yield?”.

Já a medida de isenção de IRS sobre as mais-valias resultantes da venda de outros imóveis do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, caso o valor de realização seja utilizado para amortização de crédito à habitação própria e permanente do próprio ou descendentes é elogiada por José Cardoso Botelho. “Parece-me bastante positiva e de aplicação simples, sendo de louvar”, diz.

No crédito à habitação, a obrigatoriedade de os bancos disponibilizarem uma alternativa de crédito à habitação a taxa fixa, “é uma medida interessante mas de efeito relativo se a taxa de juro que for oferecida for acima das possibilidades dos clientes”.

“Já no que toca à proteção nas subidas da taxa de juros no valor das rendas, não sei quem fará essa proteção, será o estado se através de qualquer outro mecanismo?”, conclui o CEO da Vanguard.

O Governo aprovou hoje ainda financiamento aos municípios para realizarem obras coercivas para arrendamento acessível com uma linha de financiamento num valor de 150 milhões de euros.

O Executivo decidiu avançar com uma isenção de imposto de mais-valias a quem venda ao Estado ou aos municípios qualquer tipo de habitação, anunciou o primeiro-ministro esta quinta-feira. Esta medida, que faz parte do pacote de resposta à crise na habitação, é um “incentivo muito forte a quem tem casas que não pretende utilizar”, defendeu António Costa.