A tempestade quase perfeita para o imobiliário das cidades

A pandemia do COVID-19 vai afetar o mercado imobiliário em várias dimensões. Duas delas são óbvias para todos: a evaporação do turismo e a recessão económica. Mas existem outras dimensões menos óbvias e de natureza mais estrutural a ter em conta, que são mais importantes.

Há quase dois anos, a setembro de 2018, escrevi um artigo para este jornal em que defendia que não existia bolha no mercado de imobiliário em Portugal (“Não há bolha no imobiliário”). O nosso novo estatuto enquanto destino de eleição para o turismo e para o investimento estrangeiro (no setor tecnológico principalmente), aliados a uma oferta de novas casas que tardava em acelerar faziam da subida de preços uma tendência relativamente sólida. O preço médio do m2 em Portugal subiu cerca de 20% entre setembro de 2018 e maio de 2020. Mas havia um cenário que não estava incluído nessa análise: o cenário de um choque pandémico, que se tornou realidade em 2020.

A pandemia do COVID-19 vai afetar o mercado imobiliário em várias dimensões. Duas delas são óbvias para todos: a evaporação do turismo e a recessão económica. O próprio facto de serem tão claras para todos pesa nos preços do imobiliário só por si (se todos acreditamos que os preços vão cair, então a probabilidade de caírem aumenta mesmo). Mas existem outras dimensões menos óbvias e de natureza mais estrutural a ter em conta, que são mais importantes.

A evaporação do turismo e a recessão económica

Começando pelo mais óbvio, mas temporário. A evaporação do turismo é obviamente um choque gravíssimo para o imobiliário das cidades a curto prazo. Mas por mais grave ou duradouro que seja, ele não nos vai levar o sol, nem os pasteis de nata, nem a nossa história, nem a nossa hospitalidade. Por mais duro que seja este choque para o setor, por mais falências que ele traga, podemos estar relativamente confiantes de que os turistas vão voltar a Portugal em quantidades semelhantes às que se registaram no pré-COVID. Talvez até com mais vontade para gastar, visto que foram obrigados a ficar em casa em 2020 (revenge spending).

As empresas do setor do turismo sabem disto, os bancos sabem disto e o Governo também. Estão por isso todos a trabalhar para construir a ponte necessária para atravessar o deserto de receitas que o verão de 2020 está a ser, confiantes de que existe uma margem do outro lado. É inevitável que várias empresas entrem em falência (aquelas que já se encontravam em situações financeiramente apertadas) mas a fatia saudável do setor (a maioria, espera-se) deverá chegar à outra margem. Este é, por isso, um choque duríssimo mas temporário, que (se o Governo não ficar demasiado distraído com nacionalizações) irá ter consequências existenciais só para algumas empresas.

A recessão económica (em parte relacionada com a ausência de turismo mas não só) é também um fator que deverá pesar nos preços do imobiliário, mas que está a ser contrabalançado por duas medidas agilmente implementadas pelo Governo e pelo setor financeiro (e que são o motivo para o “quase” no título deste artigo de opinião). Pelo Governo o regime de lay offs, pelo setor financeiro o regime de moratórias. Ainda que a atividade económica tenha contraído drasticamente, essa contração não está para já a derramar para o imobiliário porque quem está em layoff mantém uma parte significativa dos rendimentos, e quem tem acesso a moratórias não se vê obrigado a vender a sua casa. Medidas que não podem ser mantidas ad aeternum, mas que deverão poder ser mantidas até que a economia chegue à outra margem.

A evaporação do turismo e a recessão económica são por isso dois fatores que irão penalizar os preços do imobiliário, mas somente de forma temporária, e provavelmente de forma menos profunda do que a ausência quase total de turistas faz antecipar.

A construção e o teletrabalho

Seguem-se então dois fatores que são menos óbvios, mas mais estruturais, que deverão penalizar o preço do imobiliário de forma mais permanente, principalmente nas cidades.

Se em setembro de 2018 estávamos a sentir a falta de resposta do setor da construção ao aumento da procura por imobiliário nas cidades, em maio 2020, por infortúnio, é o oposto que se sucede. É precisamente quando a resposta do setor da construção estava a acelerar que a crise pandémica rebenta. Por exemplo, em Lisboa, segundo os dados do INE, o número de edifícios concluídos no primeiro trimestre de 2020 subiu cerca de 40% face ao período homólogo, para 744 (quase o dobro do que se estava a construir no terceiro trimestre de 2018). Níveis de construção que não se viam desde a crise soberana de 2011, e que vão pesar de forma estrutural no mercado do imobiliário. Ainda que o número de edifícios licenciados já tenha caído quase 7% a nível nacional no primeiro trimestre de 2020, o número de novos edifícios concluídos que continuarão a chegar ao mercado são um peso significativo para os preços.

Por fim, aquela que provavelmente vai ser a consequência estrutural mais profunda desta crise, e que ainda só está no início da sua tendência: o advento do teletrabalho. Sim, já existiam várias empresas que promoviam regimes de teletrabalho parcial, com um ou dois dias de teletrabalho por semana, mas o choque pandémico veio abrir os olhos a todas as empresas cujas operações possam funcionar através de portáteis. Veio estilhaçar preconceitos e fricções à implementação do teletrabalho. Veio mostrar que a produtividade não cai, que os trabalhadores ficam mais contentes (segundo um inquérito da McKinsey a nível global, 80% dos trabalhadores gostam de trabalhar a partir de casa), e que as empresas podem cortar muitos custos nos escritórios.

É uma mudança que veio para ficar, e que vai ter um impacto profundo para o imobiliário das cidades, principalmente para os hubs de escritórios. Ainda é pouco percetível quanto é que a procura por escritórios vai cair, mas já é evidente que essa queda vai ser permanente, e que até pode piorar ao longo dos próximos anos. Numa primeira fase só as empresas mais inovadoras é que adotam este novo regime definitivamente, mas as que são mais seguidoras que líderes vão acabar também por ceder à medida que se veem mais isoladas e que os benefícios da proximidade de outros escritórios se dissipa. Este êxodo dos escritórios vai afetar não só a procura por escritórios, mas também toda a economia que depende destes, como os restaurantes e o comércio localizados nos atuais hubs empresariais. Numa segunda derivada deste choque, são os trabalhadores que crescentemente questionam a necessidade de estarem próximos dos escritórios, em casas caras e pequenas (já existem evidências que a procura por moradias fora das cidades está a aumentar). Essa questão reforça-se com a provável consequência do transito eventualmente diminuir, o que reduz a desvantagem de estar longe da cidade.

O pico da construção e o advento do teletrabalho são então dois fatores menos óbvios, mas que vão ter um impacto mais estrutural para o imobiliário das cidades, negativo para os preços. São impactos que já se estão a fazer sentir, mas que muito provavelmente se vão fazer sentir ainda mais ao longo dos próximos anos.

A tempestade quase perfeita

Estamos por isso no meio de uma tempestade quase perfeita para os preços do imobiliário das cidades. A evaporação do turismo em 2020 e a recessão económica são choques profundos, mas que estão a ser contrabalançados pelas medidas do Governo e do setor financeiro (que evitam que esta seja uma tempestade perfeita). Mas o pulo da oferta de novas casas e o êxodo dos escritórios são fatores estruturais que estas medidas não vão conseguir (nem devem) contrabalançar.

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