António Ramalho: “Empréstimo para compra dos imóveis fez subir o preço de venda em 6% a 7%”

Começou a audição do Presidente do Novo Banco na Comissão de Orçamento e Finanças, sobre a alienação das carteiras de imóveis e créditos detidos por esta entidade. António Ramalho vem acompanhado da administradora Luísa Soares da Silva e pelo coordenador do departamento de risco, Carlos Brandão.

As perguntas foram inauguradas pelo deputado do PS, João Paulo Correia, que quis deixar claro de antemão que quem escolheu a auditora Deloitte foi o Banco de Portugal.

Há 140 desconformidades com os regulamentos e boas práticas, lembrou o deputado e há a sobrevalorização dos ativos que passaram do BES para o Novo Banco, contextualizou o deputado.

Os temas trazidos para cima da mesa pelo deputado do PS foram a identidade dos últimos beneficiários dos fundos que compraram ativos ao Novo Banco, a garantia de que nenhum desses últimos beneficiários está relacionado com a Lone Star, o empréstimo que foi concedido aos fundos da Anchorage Capital Goup que comprou a carteira de imóveis denominada de Viriato, se houve transações com partes relacionadas, e se houve uma divergência entre a decisão de escolha no assessor externo entre um departamento interno do banco e a administração (referindo-se essencialmente à escolha da Alantra que tem no topo, Rita Barosa que foi gestora de topo do BES).

O deputado ainda perguntou se todas as entidades que compraram ativos ao Novo Banco foram avaliadas antes da assinatura de qualquer contrato.

O CEO do Novo Banco respondeu que a carteira de imóveis que o Novo Banco herdou do BES era “má, velha e ilegal”. Má porque apenas 14% era residencial, 43% eram terrenos dos quais uma grande parte agrícola (20%). Era velha porque tinham imóveis com mais de 5 anos (35%), mais de dois terços vinham do BES e tinha 100 imóveis com mais de 20 anos, o que é ilegal porque o banco tem de vender os imóveis em dois anos, segundo os reguladores”.

Se fossemos vender a carteira caso a caso o Novo Banco demoraria mais de vinte anos a vender os imóveis que o banco recebeu em dação em cumprimento, voltou a dizer. “A venda a pacote era inevitável”, rematou.

Na operação Viriato, foram vendidos 5.355 imóveis, compostos por 8.486 frações. Esta operação foi enquadrada por um empréstimo denominado ‘vendor loan’”, e isso mesmo foi confirmado pelo CEO do banco nesta audição, explicando que a operação fez subir o preço de venda do portfólio Viriato em 6% a 7%. “A estimativa que temos de melhoria de preço por fazer estes empréstimos da venda em pacote anda na ordem dos 6% a 7%”, disse o CEO que explicou que o que fizeram foi  para maximizar as condições de venda.

“Todos aceleramos a venda de imobiliário e de malparado quando mercado começou a ser favorável”, disse a certa altura o presidente do banco.

Sobre os descontos, Ramalho disse que os imóveis residenciais tiveram um desconto de apenas 15%, sendo de 11% nos mais recentes e que estão cobertos pelo Fundo de Resolução. O desconto foi de 23% nos outros e 43% nos granulares, detalhou. O CEO pediu uma avaliação independente à Alvarez & Marsal que recebeu hoje e entregou ao Fundo de Resolução, disse o banqueiro. O consultor também avaliou a eficiência do modelo. António Ramalho disse que, das perdas do portfólio Viriato, só 18 milhões de euros foram cobertos pelo Fundo de Resolução.

Esta operação foi enquadrada por um empréstimo denominado ‘vendor loan’ “realizado de acordo com as melhores práticas de mercado, que implicam elevados valores de capitais próprios”, disse. O CEO do Novo Banco revelou que os capitais próprios desta compra foram de 30%. Pelo que o empréstimo foi de 70% do valor da venda. “Desde 2014 que o banco está autorizado [pela Comissão Europeia] a fazer empréstimos apenas para ativos imobiliários”, disse ainda. É uma prática do mercado e o BdP autoriza a financiar a 100% apenas neste caso, acrescentou. A taxa de juro desse empréstimo é 3 a 4 vezes mais alta do que os juros do crédito à habitação porque tem um spread mais alto, e tem ainda como hipoteca os próprios imóveis, explicou.

O Novo Banco disse que os beneficiários efetivos dos fundos foram determinados de acordo com a Lei. A administradora do banco disse que foi perguntado quem era o detentor de 25%, e até foram mais além, porque quiseram saber se havia alguém que, apesar de não ter 25%, controlava as decisões do fundo. “O Novo Banco cumpriu escrupulosamente os regulamentos”, disse a gestão do banco.

O critério de 25% é o chamado critério capital, situou a banqueira.

Luísa Soares da Silva explicou que há uma diferença entre último beneficiário efetivo e as regras das transações de partes relacionadas. Sendo que estas últimas não estão proibidas, obrigam é a umas regras mais apertadas.

O Lone Star comprometeu-se, no ato da compra, em não fazer transações de ativos com partes relacionadas. António Ramalho disse, para provar que está certo dos compradores dos ativos, que se demite se alguém da Lone Star tiver violado o compromisso de transações com partes relacionadas.

Luísa Soares da Silva explicou também que os titulares dos fundos de investimento são os milhares de detentores de unidades de participação, e que o que interessa é quem manda e quem toma as decisões de investimento e saber se há alguém acima que o determina. “No caso dos fundos o top management é que é o último beneficiário”, disse a administradora do Novo Banco.

Ramalho levou aos deputados um dossier dos últimos beneficiários do Anchorage Capital. Os compradores são entidades indiretamente detidas por fundos geridos pela Anchorage Capital Group.

É um dossier com toda a informação sobre o beneficiário último do Anchorage e sobre a existência de transações com partes relacionadas, disse António Ramalho.

Na venda do portfólio Viriato houve uma corrida pelos imóveis que teve 48 interessados, 16 pré-selecionados e três oferta finais. Os poucos imóveis da carteira que estavam protegidos pelo Fundo de Resolução através do acordo de capitalização contingente (CCA)  foram sujeitos ao Comité de Acompanhamento e à autorização prévia do FdR.

Sobre a escolha da Alantra Espanha como assessor, o CEO assumiu a decisão contrariando o parecer do departamento de compliance, e lembrou que Rita Barosa, a CEO que foi quadro do BES, não foi acusada nos processos judiciais.