Atrasos nos licenciamentos e aumento da procura travam oferta de habitação na Grande Lisboa

O cenário não é novo e as causas são as mesmas de sempre. Os atrasos nos licenciamentos estão a provocar uma quebra na oferta de habitação em Portugal, e que no caso de Lisboa registou uma descida de 18,1% no segundo trimestre, de acordo com os dados mais recentes do ‘idealista’. Associado aos licenciamentos está também um aumento da procura, impulsionado pela descida das taxas de juro e pelos apoios aos jovens, como a isenção do IMT e a garantia pública, que aceleraram as vendas.

“Ao mesmo tempo, a construção de nova habitação continua limitada por custos elevados e os atrasos nos licenciamentos, que impedem a reposição rápida da oferta no mercado”, diz ao Jornal Económico, Ruben Marques, porta-voz do ‘idealista’. A nível nacional o stock do parque habitacional caiu 15,7% no período em análise.

Por capitais de distrito/região autónoma as maiores quebras verificaram-se em: Viseu (-29,4%), Braga (-28,1%), Beja (-27,5%), Coimbra (-26,9%), Leiria (-23,9%), Castelo Branco (-21,3%), Bragança (-20,5%), Setúbal (-18,6%), Lisboa (-18,1%), Ponta Delgada (-16,4%), Funchal (-14,5%), Viana do Castelo (-14,5%), Guarda (-12,5%), Vila Real (-12,4%), Évora (-11,1%), Faro (-9,1%) e Santarém (-6,5%), verificando-se subidas em Portalegre (22,6%) e  Aveiro (8,1%).

Após sete trimestres consecutivos de aumento desde o segundo trimestre de 2023, o stock de casas à venda em Portugal começou a descer no primeiro trimestre de 2025, uma tendência que se confirmou no segundo trimestre e que Ruben Marques assume que deverá continuar. “É expectável que esta tendência se mantenha nos próximos trimestres, sobretudo se persistirem os estímulos à procura, como juros mais baixos e incentivos públicos. A menos que haja um aumento significativo de colocação de imóveis no mercado, a oferta deverá continuar pressionada, mantendo o desequilíbrio entre oferta e procura”, refere.

A contrastar com a região da Grande Lisboa está o Grande Porto que viu a sua oferta de casas descer apenas 0,9% no segundo trimestre. Duas realidades distintas, que Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário (CI) explica com o facto de entre outros fatores, Lisboa ser “a cidade com mais dinâmica de licenciamentos, mas os restantes concelhos têm uma menor atividade e colocação de novos imóveis no mercado”.

Novos fogos em pipeline no primeiro trimestre e acumulado dos últimos 12 meses (dados CI)

Habitação

Esta discrepância no comportamento dos fluxos de oferta e procura acentuou a curva de crescimento dos preços, que, em termos trimestrais, acelerou de 2,5% no terceiro trimestre de 2024 para 4,1% no trimestre seguinte e novamente para 6,6% no primeiro trimestre deste ano. Nesse período, a taxa de variação homóloga praticamente duplicou, passando de 8,3% para 15,8%.

No caso da região de Lisboa, este é o terceiro trimestre consecutivo em que a oferta de habitação para venda desce, acompanhando a tendência nacional, onde o stock disponível no mercado está em quebra desde o terceiro trimestre de 2024, com reduções na ordem dos 2% e 3%, após um período de dois anos em que as casas para venda aumentaram cerca de 36%.

Por outro lado, a região do Grande Porto tem apresentado um crescimento contínuo desde o final de 2022, com a subida de 11% no primeiro trimestre de 2025 a ser justificada pela forte dinâmica de lançamento de obra nova. As cidades do Porto e Vila Nova de Gaia destacaram-se em 2024, liderando o investimento em nova promoção residencial a nível nacional, com 3.400 novos fogos em pipeline cada.