O comportamento exuberante dos preços de habitação em Portugal tem sido amplamente discutido. Iniciou-se em 2014 um ciclo de subida dos preços e a variação média dos preços da habitação, por concelho, situou-se nos 38%, com menos de 20% dos concelhos a registar aumentos superiores a 50%. Registe-se que, nos concelhos de Lisboa, Porto, Oeiras, Cascais, Amadora e Sintra, os preços duplicaram, com as casas em algumas freguesias de Lisboa a quase triplicarem de valor!

Do lado da procura, o ciclo imobiliário iniciado em 2014, além dos habituais fatores macroeconómicos, trouxe consigo algumas novidades, como a crescente dinâmica turística e o aumento do interesse dos compradores de habitação estrangeiros por alguns centros urbanos, especialmente Lisboa e Porto.

Em 2019, de acordo com dados do INE, os não residentes representavam 12% das transações de imóveis em Portugal, um peso não muito diferente do observado em 2014. Há quem argumente que os estrangeiros compram as casas de maior valor e por essa via inflacionam os preços no mercado. Em 2019, os não residentes compraram 1.500 casas acima de meio milhão de euros em Portugal e atualmente, só no distrito de Lisboa, há mais de 15 mil casas em oferta acima desse valor. Os investidores estrageiros contribuíram para o crescimento dos preços, mas não é possível afirmar que são a causa fundamental.

Sobre a atividade turística, cerca de 6% dos fogos nos concelhos de Lisboa e Porto estão afetos ao alojamento local. Nos restantes concelhos acima indicados, o peso do alojamento local é insignificante (inferior a 0,5% do stock). De acordo com estudos empíricos recentes, em cidades com maior pressão turística, o alojamento local tende a influenciar os preços de habitação, não havendo consenso quanto ao grau dessa influência.

A importância da descida das taxas de juro no crescimento da procura de habitação seguramente não é displicente para explicar o aumento dos preços. Entre 2014 e 2021, para o mesmo valor de empréstimo, as prestações mensais de crédito à habitação diminuíram mais de 22%.

Apesar da influência destes vários determinantes da procura, o número de casas vendidas anualmente em Portugal está longe de ter atingido máximos históricos. Em 2019, ano do último pico de procura, foram transacionados, em Portugal, 180 mil fogos, valores bem mais modestos do que os registados no final dos anos 90, quando mais de 270 mil casas foram vendidas anualmente.

Mas se o volume de vendas esteve aquém dos máximos históricos, o que justifica a galopante subida de preços da habitação?

Não podemos responder a esta questão ignorando o lado da oferta. Após 2014, observou-se uma drástica redução do volume de construção de habitação (já incluindo a reabilitação). Num período de aumento contínuo da procura, a construção de novos fogos não ultrapassou os 20% da produção registada na última fase de expansão do mercado de habitação em Portugal.

Em suma, a procura de habitação registou um crescimento, impulsionada pelo investimento estrangeiro, turismo e habituais determinantes macroeconómicos, mas a construção residencial não conseguiu acompanhar esse crescimento. A solução para o problema dos preços elevados, não sendo simples, não pode deixar de passar por mais construção e reabilitação.