A crise habitacional em Portugal continua a agravar-se, afetando milhares de famílias em todo o país. A oferta de
habitação revela-se estruturalmente insuficiente, enquanto os preços mantêm uma trajetória ascendente. Em resposta a este cenário, o Governo lançou em 2024 o Plano Construir Portugal, uma estratégia para a habitação com o objetivo de fomentar a oferta de habitação, incentivando a construção e dinamizando o mercado de arrendamento, que ganha novo fôlego com as medidas recentemente anunciadas pelo Executivo, à margem da discussão orçamental.

A medida central do programa é a aplicação da taxa reduzida de IVA (de 6%) na construção ou reabilitação de imóveis residenciais que sejam vendidos por valores até €648 mil ou arrendados por um valor de renda mensal até €2.300, valores considerados pelo Governo como “moderados”. A medida será válida para todo o território nacional, à partida sem condições adicionais ou exceções, o que pode favorecer uma aplicação mais objetiva do regime. Este regime vigorará até 2029, altura em que será avaliado o seu impacto.

Pretende o Governo, com a definição destes valores como “moderados”, alargar os incentivos a uma larga franja das famílias portuguesas e não limitar os seus efeitos a famílias financeiramente carenciadas. No entanto, têm gerado controvérsia, uma vez que parecem elevados face aos valores médios verificados no mercado, sobretudo fora das principais cidades. Por outro lado, a ausência de critérios complementares, como o de preço por metro quadrado ou a diferenciação destes limites por município, pode comprometer a equidade da medida e abrir espaço a distorções no mercado, bem como a práticas de evasão fiscal.

A operacionalização desta medida pode também levantar dúvidas quanto ao momento da aplicação da taxa reduzida,
por exemplo no caso (que se antevê frequente) de edifícios com diferentes tipologias. Caso seja previsto um modelo de reembolso, pode vir ser limitado o efeito prático da medida junto de promotores, que terão ainda assim de financiar o IVA da empreitada à taxa normal (23%), sendo essencial garantir mecanismos ágeis, com procedimentos objetivos e com reduzida margem para interpretações subjetivas, por forma a minimizar o risco de litigância.

De todo modo, esta parece-nos a medida com maior potencial para verdadeiramente impactar a oferta de habitação e
contribuir para uma estabilização de preços.

Este pacote prevê ainda um conjunto alargado de incentivos ao arrendamento, incluindo ao segmento de buil-to-rent, que nunca chegou verdadeiramente a descolar em Portugal. Além do incentivo em matéria de IVA, prevêem-se a redução do IRC e IRS a pagar sobre rendas recebidas por promotores e senhorios que arrendem casas a valores
moderados, bem como isenções de IMT, IMI e AIMI sobre estes imóveis. Tendo em conta o valor de renda
considerado moderado (largamente superior aos valores do Programa de Arrendamento Acessível ainda em vigor), espera-se que este pacote possa impulsionar de forma efetiva o mercado de arrendamento, que tem merecido
um ceticismo acentuado por parte de proprietários, pelos sucessivos travões aos aumentos de rendas, ou pela
proteção dada pela lei a inquilinos em situação de incumprimento.

Numa tentativa de moderar o impacto da procura externa, o Governo propõe agravar o IMT sobre a compra de habitação para cidadãos estrangeiros (excluindo emigrantes).

Esta parece porém uma medida simbólica, que poderá não surtir o efeito pretendido, dada a reduzida expressão deste tipo de compradores no mercado português, pelo menos quanto ao segmento procurado pela maioria das
famílias portuguesas.

Em síntese, parece-nos que o programa Construir Portugal representa o maior esforço fiscal e estrutural dos últimos anos no setor habitacional. A sua eficácia dependerá da clareza na definição dos conceitos, da robustez dos mecanismos de aplicação e da capacidade de adaptação às realidades locais. Sem estes elementos, o risco é de que
o choque fiscal se revele insuficiente para corrigir os desequilíbrios profundos do mercado e garantir o acesso à habitação de forma justa e sustentável.