Direito de Habitação Duradoura. Saiba condições, vantagens e obrigações do novo contrato de habitação vitalício

Após a aprovação por parte do Conselho de Ministros, o Ministério das Infraestruturas e da Habitação explicou em que consiste o Direito de Habitação Duradoura (DHD). Com os preços a aumentar consideravelmente nas cidades portuguesas, e a adoção de modelos de alojamento local, o Governo assume que este diploma visa proporcionar uma solução habitacional estável por um período vitalício “mediante o pagamento ao proprietário de uma caução e de uma contrapartida por cada mês de duração do contrato”.

Sabe o que está em causa com o decreto-lei do Direito de Habitação Duradoura?

O que é o Direito de Habitação Duradoura?
O DHD é o direito de uma ou mais pessoas residirem de forma permanente e vitalícia numa habitação, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução inicial e de uma prestação mensal. O DHD surge, assim, como uma alternativa às soluções de aquisição de habitação própria ou de arrendamento habitacional.

Qual é a duração do DHD?
O morador tem o direito de residir toda a vida na habitação. Ainda assim, o morador pode renunciar livremente ao DHD em qualquer momento, sendo-lhe devolvida a totalidade ou parte da caução paga ao proprietário.

Quem pode constituir um DHD?
O DHD é constituído pelo proprietário de uma habitação a favor de um ou mais moradores, sendo que qualquer pessoa se pode constituir como morador. Qualquer pessoa, singular ou coletiva, pública ou privada, proprietária de uma habitação pode constituir um DHD, desde que esta esteja livre de encargos e ónus (nomeadamente, de uma hipoteca) e seja entregue ao morador com um nível de conservação.

Como é constituído o DHD?
O DHD é constituído através de contrato celebrado por escritura pública ou por documento particular no qual as assinaturas das partes são presencialmente reconhecidas. O DHD está sujeito a inscrição no registo predial, a requerer pelo morador no prazo de 30 dias a contar da data de celebração do contrato.

De que forma é pago o DHD?
O morador paga ao proprietário uma caução inicial – que lhe pode ser devolvida, em parte ou na totalidade, se renunciar ao DHD durante os primeiros 30 anos de residência na habitação – e uma prestação mensal acordada entre os dois:

Com a constituição do DHD o morador entrega ao proprietário uma caução. O valor da caução é estabelecido por acordo entre o morador e o proprietário, tendo obrigatoriamente que ser entre 10% e 20% do valor mediano de venda de mercado da habitação, de acordo com a sua localização e dimensão. Este valor mediano é calculada com base no indicador de preço de venda por m2 divulgado pelo INE.

Nos primeiros 10 anos de vigência do contrato, o morador tem o direito a lhe seja devolvida a totalidade da caução prestada caso decida renunciar ao DHD. A partir do 11º ano de vigência, e até ao 30º ano, é deduzido anualmente o montante de 5% da caução, como forma de pagamento ao proprietário. Em qualquer momento entre o 11º e o 30º ano de vigência do DHD, o morador tem o direito a lhe ser devolvida o saldo restante da caução, caso renuncie ao DHD.

Quais são as vantagens do DHD para o proprietário?
• Rentabilidade estável e segura, dado que a garantia da caução paga pelo morador neutraliza o risco do não pagamento por este das contrapartidas devidas ou de não realização das obras que deve efetuar;

• Redução significativa do custo da gestão do seu património edificado, pois é o morador que tema seu cargo a realização das obras de conservação ordinária e o pagamento das despesas relativas às mesmas, às taxas municipais e ao IMI;

• Possibilidade de gerir e rentabilizar o capital correspondente à caução paga pelo morador;

• Direito de reaver a habitação em estado de conservação, no mínimo, médio, em caso de extinção do direito. Quando recupera a habitação, se não tiver sido assegurado pelo morador o estado de conservação da habitação, no mínimo, médio, o proprietário pode deduzir as despesas das obras no saldo da caução a devolver ao morador.

Quais são as vantagens do DHD para o morador?
• Direito a residir toda a vida numa habitação. O morador goza de um direito vitalício, que só pode ser extinto se ele assim o desejar ou se entrar em incumprimento definitivo do contrato;

• Muito menor necessidade de investimento em comparação com a aquisição de casa própria;

• Solução alternativa em condições de estabilidade e segurança para as situações em que a aquisição com recurso a crédito não é possível ou desejável;

Quais são as obrigações do proprietário e do morador?
Cabe ao proprietário:
• Entregar a habitação ao morador em estado de conservação, no mínimo, médio;

• Pagar os custos de obras e outros encargos relativos às partes comuns do prédio e, no caso de condomínio constituído, pagar as quotizações e cumprir as demais obrigações enquanto condómino;

• Assegurar a vigência de seguros relativos ao prédio e à habitação que sejam legalmente obrigatórios;

• Realizar e suportar o custo das obras de conservação extraordinária na habitação (salvo se as anomalias existentes resultarem de atos ilícitos e ou do não cumprimento de obrigações por parte do morador);

• Gerir o montante recebido a título de caução e, com a extinção do DHD, assegurar a devolução ao morador do saldo devido.

Cabe ao morador:
• Utilizar a habitação exclusivamente para sua residência permanente;

• Pagar as taxas municipais e o Imposto Municipal sobre Imóveis;

• Realizar e suportar o custo das obras de conservação ordinária na habitação e da avaliação do estado de conservação da habitação a cada 8 anos.

Em que condições pode o DHD ser extinto?
O DHD pode ser extinto por renúncia do morador, com a morte do morador ou por incumprimento definitivo de qualquer uma das partes. O morador pode renunciar livremente ao DHD em qualquer momento da vigência do DHD, com uma antecedência mínima de 90 dias em relação à data de entrega da habitação.

O contrato pode ainda ser terminado quando não se verificar o pagamento de montantes devidos pelo morador ou proprietário, ou mesmo quando se observe reincidência de atrasos no pagamento dos montantes devidos.

Um morador pode dar o DHD como garantia bancária num crédito para pagar a caução?
Sim. O DHD só pode ser hipotecado pelo morador para garantir crédito que lhe seja concedido para pagar, no todo ou em parte, o valor da caução. O cancelamento da hipoteca na sequência da renúncia do morador tem sempre de ser autorizada pelo
credor hipotecário.
Se o morador adquirir a propriedade do imóvel sobre o qual foi constituído o DHD, a hipoteca transfere-se para a propriedade.

O que acontece se existir uma hipoteca e o morador deixar de cumprir as suas obrigações junto do banco?
O banco pode proceder à execução da hipoteca constituída sobre o DHD. Neste caso, o proprietário tem opção de compra deste direito, podendo, para o efeito, utilizar o saldo da caução existente à data. Se o proprietário não exercer a sua opção de compra, o DHD pode ser vendido pelo banco, como forma de se fazer pagar do valor em dívida.

Uma habitação com um DHD constituído pode ser vendida?
Sim, o proprietário pode transmitir livremente a terceiros a sua propriedade. Neste caso, o DHD mantém-se.

O DHD pode passar de pais para filhos?
Não. A única circunstância que um DHD pode ser transmitido é no caso de execução da hipoteca contraída pelo morador como garantia do crédito para pagar, no todo ou em parte, o valor da caução.