Flexibilidade e competitividade: o regime jurídico das SIGI

Apesar de as SIGI não estarem sujeitas a supervisão prudencial ou comportamental, a lei prevê mecanismos que se constituirão dissuasores de incumprimento.

As Sociedades de Gestão e Investimento Imobiliário (SIGI), introduzidas em fevereiro deste ano, constituem um novo veículo de investimento semelhante aos REITS e são um tipo de sociedades de investimento imobiliário (SII) semelhante aos equity REITS norte-americanos ou às SOCIMI espanholas. Em alguns aspetos do seu regime apresentam maior flexibilidade que veículos internacionais similares.

O seu propósito é a agregação de capitais para a realização de investimentos imobiliários, permitindo aos investidores a exposição a ativos relativamente aos quais não queiram ou não possam aceder diretamente. Beneficiam do mesmo regime fiscal favorável que os fundos e SII mas apresentam um regime particular em vários aspetos.

A lei restringe as atividades que as SIGI podem exercer a título principal, prevendo-se que apenas possam adquirir (i) imóveis, (ii) participações noutras SIGI ou REITS no Espaço Económico Europeu (EEU), ou (iii) certos fundos de investimento imobiliários (FII). Os imóveis adquiridos devem destinar-se a arrendamento ou outra exploração económica e não podem ser alienados antes de decorridos três anos.

Apesar de se imporem limites mínimos à composição do património (80% de imóveis e participações e 75% de imóveis para arrendamento ou outras formas de exploração), o regime é agnóstico quanto às formas de afetação: arrendamento ou outras formas de exploração. No limite pode não haver qualquer imóvel para arrendamento.

Do lado do passivo, preveem-se limites ao endividamento que são mais flexíveis que os impostos à maioria dos tipos de FII. Os ativos imobiliários sujeitos a ónus por força do financiamento alheio, nomeadamente hipotecas, qualificam para os limites mínimos de composição do ativo.

Devem ser distribuídos 90% dos lucros decorrentes de dividendos ou outros rendimentos recebidos das participações detidas e 75% dos restantes lucros da atividade.

Todas as ações das SIGI devem ser cotadas, exigindo-se uma dispersão mínima pelos investidores, o que sujeitará as SIGI a obrigações reforçadas de transparência e proteção dos investidores, que dependerão de fatores como a forma da subscrição das ações e tipo de plataforma onde negoceiem.

As SIGI poderão cotar as ações em qualquer mercado regulamentado ou sistema de negociação multilateral no EEU. O regime é alinhado com o espanhol e menos rigoroso do que noutros países.

As SIGI poderão selecionar as ações para negociação no Euronext Growth (desde que cumpram as regras de free float mínimo) ou Euronext Access, plataformas menos exigentes que um mercado regulamentado. Mas será importante garantir níveis de liquidez adequados.

Apesar de as SIGI não estarem sujeitas a supervisão prudencial ou comportamental, a lei prevê mecanismos que se constituirão dissuasores de incumprimento: comunicação à AT (a perda da qualidade de SIGI acarreta a perda do regime fiscal associado) e sinalização legal de que a perda da qualidade de SIGI poderá importar danos diretos para os investidores.

Apresentando traços de flexibilidade e competitividade relevantes, o regime das SIGI poderá fomentar novos fluxos de investimento imobiliário, o recurso a sistemas de negociação multilaterais portugueses e porventura até a deslocalização de alguns REITS.

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