O pacote fiscal para a habitação, aprovado recentemente na Comissão de Orçamento, Finanças e Administração Pública, introduz um conjunto de medidas que merece reconhecimento. Numa área como a habitação, em que a previsibilidade e a confiança são determinantes, e em que a iniciativa dos agentes privados constitui a principal alavanca para ampliar o parque habitacional, qualquer iniciativa que procure estimular a oferta, reduzir constrangimentos e introduzir incentivos claros à construção representa um sinal positivo para o mercado e para as famílias.
Há, seguramente, pontos discutíveis nesse diploma, como o valor-limite da categoria de renda moderada a que o desagravamento fiscal no arrendamento se refere. Mas isso não invalida que, no panorama global, esta iniciativa inclua medidas que, se bem executadas, podem contribuir verdadeiramente para dinamizar a oferta imobiliária e melhorar o acesso à habitação.
O mercado imobiliário português enfrenta, há mais de uma década, um problema estrutural de produção. Sucintamente, construímos pouco e devagar. Dados do INE e do LNEC mostram que, entre 2011 e 2021, foram construídos apenas 3% dos edifícios existentes no parque habitacional português no início da terceira década deste século. Podemos elencar diversos fatores que explicam a pressão persistente sobre os preços e a dificuldade de acesso à habitação, mas é impossível não olhar para este número e ver uma realidade clara como água.
É por isso que a redução do IVA para projetos de habitação constitui um sinal importante: reconhece que o problema central não está apenas na procura, mas sobretudo na insuficiência da oferta. Estimular a construção é essencial para reequilibrar o mercado.
Contudo, não podemos perder de vista que boas medidas fiscais, por si só, não resolvem um problema estrutural. O verdadeiro teste estará no passo seguinte, que é a execução. A experiência dos agentes do setor, desde logo das redes imobiliárias, demonstra que a morosidade dos processos de licenciamento continua a ser um dos grandes entraves ao investimento. Sem uma reforma efetiva da máquina administrativa (com mais digitalização, mais previsibilidade, mais transparência), o impacto das medidas agora aprovadas poderá ficar aquém do desejado.
Se dependemos dos agentes económicos que têm, de facto, capacidade de mobilizar capitais para construir, é determinante que criemos um ambiente onde investir em habitação seja atrativo, confiável e rápido. Esse contexto propício depende, largamente, de uma articulação eficaz entre o poder central e as autarquias, de estabilidade regulatória e, principalmente, de um compromisso claro com políticas de longo prazo. Curiosamente, Portugal tem hoje uma configuração política favorável a essa articulação, uma vez que os últimos atos eleitorais legislativo e autárquico consolidaram um ciclo político de relativo alinhamento e aparente estabilidade. Mas a habitação necessita de entendimentos políticos verdadeiros e duradouros, que sobrevivam um prazo de quatro, oito ou doze anos.
A habitação não pode ser interpretada através de variáveis conjunturais, porque é uma prioridade estrutural para a coesão social e para a competitividade económica do nosso país. É, portanto, da maior importância garantir que os incentivos criados não se percam em atrasos operacionais. O calendário de aplicação das medidas, os critérios de elegibilidade e a articulação entre as entidades públicas terão de ser claros, simples e eficazes. Estas condições são o tijolo e o cimento que transformam boas intenções políticas em casas onde as pessoas possam viver.
A fiscalidade é um avanço importante, mas o caminho é longo e há ainda outros passos a dar. Por exemplo, a mobilização do património público devoluto, o reforço das parcerias público-privadas para projetos de grande escala e a criação de mecanismos de garantias que mitiguem o risco para os promotores e para os investidores. Do mesmo modo, a transparência sobre os dados do mercado e a digitalização integral dos processos urbanísticos são fatores decisivos para aumentar a confiança.
No final de contas, tudo se resume a um objetivo claro: mais oferta. Se temos habitação a menos, temos de introduzir mais fogos no mercado e isso não se faz apenas por via da construção. Construir é, sem dúvida, importante, mas aproveitar o que já está construído e, em muitos casos, subaproveitado também o é.
Em todo o caso, não tenhamos ilusões: reformar transversalmente a habitação em Portugal é impensável sem criar condições para canalizar, em segurança, o investimento dos agentes económicos que têm capacidade de intervir. O Estado pode ser um bom maestro, mas precisa de clarificar a partitura se quer uma orquestra a tocar bem.
