Imobiliário ainda tem um longo caminho tecnológico a percorrer
Que melhorias tecnológicas falta introduzir no sector imobiliário?
Ayres Neto
Sócio gerente da The Agency Portugal
Desde a década de 60 do século passado, quando o filósofo canadense Herbert Marshal McLuhan falou pela primeira vez no conceito de aldeia global, muito já foi feito na mediação imobiliária, que tem na sua génese a angariação de negócio através do contacto “porta-a-porta”. No entanto, se formos a fazer uma análise minuciosa do sector conseguimos perceber que ainda há um longo caminho a percorrer no que toca ao uso das tecnologias. As tecnologias tornam o mundo mais pequeno, mais próximo, mais interligado, quebram barreiras e fronteiras entre países e pessoas e, quando bem aproveitadas, aumentam conexões, alcançam um público mais vasto e melhoram os resultados. O mundo e todas as suas populações são potenciais clientes, sejam eles vendedores ou compradores. Não só acredito no progresso tecnológico, como diariamente o aplico na minha profissão, além de incentivar as minhas equipas a usarem e abusarem destas ferramentas. As tecnologias abrem-nos as portas do mundo, encurtam as distâncias, tornam as relações mais diretas, mais imediatas e é tudo o que é necessário numa profissão em que a criação de um relação próxima e de confiança com os clientes é fundamental. O futuro do sector e dos consultores imobiliários passa não só pelas melhorias tecnológicas, mas também pela disponibilidade mental e pessoal para aceitarem e abraçarem o digital, porque só assim poderão beneficiar na plenitude desta aldeia global.
Bruno Lobo
Gestor de Soluções – Construção Industrializada na Saint-Gobain Portugal
O sector imobiliário está em constante evolução e à medida que a tecnologia avança surgem novas oportunidades para tornar os edifícios mais sustentáveis, inteligentes e eficientes. No entanto, ainda há muito que pode ser feito para alcançarmos a inovação e automatização no sector. Na nossa atividade, um dos principais constrangimentos enfrentados é a falta de mão-de-obra especializada. A escassez de trabalhadores não é uma novidade para o sector da construção, mas tem piorado desde o período pandémico e pode colocar em causa vários projetos a longo prazo. No sentido de enfrentar esta crise de mão-de-obra qualificada, acreditamos na necessidade de investir em tecnologias que possam ajudar a automatizar os processos construtivos e complementar o trabalho dos profissionais. Desta forma, uma das inovações que nos tem permitido automatizar a indústria é o nosso serviço mecanizado weberfloor pump truck, da marca Weber, para aplicação de pavimentos. Ao oferecer uma economia significativa de tempo e de custos em obra para o aplicador, contribui ainda para a sustentabilidade do sector ao não utilizar sacos para a entrega do produto e ao possibilitar reabastecimentos de areia perto do local de obra, diminuindo, assim, o CO2 associado ao transporte. A par disso, não podemos deixar de mencionar o contributo da construção sustentável para o avanço tecnológico da nossa atividade. Apenas é possível alcançar cidades responsáveis se considerarmos a estrutura de um projeto na sua totalidade aplicando conceitos como a energia renovável, a eficiência hídrica, materiais de construção sustentáveis e tecnologia inteligente.
Pablo Meijide
Diretor de sector Construcción & Inmobiliario (Real Estate) da Stratesys
O sector imobiliário sofreu uma grande transformação nos últimos anos graças aos avanços tecnológicos. No entanto, ainda há um longo caminho a percorrer para melhorar a eficiência e a experiência do utilizador. Uma tecnologia que, embora comece a ser implementada no sector, está longe de ser generalizada é a utilização da realidade aumentada e virtual na visualização de imóveis. Na maioria dos casos, os utilizadores podem aceder a imagens e vídeos das casas, mas estes nem sempre representam exatamente a realidade. A realidade aumentada, assim como a virtual permitirá ter uma experiência mais realista ao ver um imóvel e ajudará o cliente a tomar uma decisão mais informada. A utilização da inteligência artificial para analisar os dados do mercado imobiliário e fornecer recomendações personalizadas é muito limitada no sector. A sua utilização permitiria tomar decisões mais informadas sobre a compra ou o aluguer de um imóvel e poupar muito tempo e esforço na procura. Seria também muito vantajoso a existência de plataforma que permitissem gerir todas as fases do processo de compra ou aluguer de um imóvel: desde a pesquisa até à assinatura do contrato e, inclusive, o financiamento, se necessário. Atualmente, em parte devido ao número de agentes envolvidos no processo e em parte devido a restrições legais ou administrativas, é necessário, em muitos casos, recorrer a diferentes plataformas, o que torna o processo muito mais fastidioso. Em conclusão, embora o setor imobiliário tenha feito grandes progressos graças à tecnologia, ainda existem áreas que podem ser melhoradas para proporcionar uma experiência mais eficiente e satisfatória aos utilizadores. A realidade aumentada e virtual, a inteligência artificial e as plataformas de “Marketplace” são algumas das melhorias que podem ser implementadas para continuar a apostar na transformação do sector imobiliário.
Pedro Lancastre
CEO
da JLL Portugal
A tecnologia evolui e melhora todos os dias, por isso é difícil anteciparmos o futuro nesta área. É, por isso, mais importante do que nunca, estarmos atualizados quer em relação às necessidades tecnológicas do imobiliário quer aos avanços tecnológicos mais latos. Na tecnologia no imobiliário, as atenções voltaram a focar-se nas áreas relacionadas com a sustentabilidade, eficiência energética e novos modelos de trabalho, depois de termos estado praticamente três anos muito concentrados em dar resposta às necessidades criadas pela pandemia. Os principais avanços tecnológicos no imobiliário nos próximos anos aos quais proprietários, gestores, promotores e ocupantes de imóveis devem estar mais atentos, vão acontecer ao nível dos sistemas de controlo ambiental e sustentabilidade, das infraestruturas digitais e da conectividade, de sensores de ocupação e impacto ambiental, de soluções de saúde e bem-estar, bem como de Data Analysis de portfolios, sem esquecer a gestão preventiva de edifícios. Estas soluções estão assentes na integração e utilização de tecnologias como (1) o IoT, que é alavancada pelo 5G, que permite otimizar atuar o desempenho energético dos edifícios, suportar manutenção corretiva e preventiva, além de gerar informação sobre a ocupação e utilização dos espaços; (2) Big Data/Data Analytics, que permitem recolher e processar grandes volumes de dados, numa abordagem preditiva dos portfolios e investimentos; (3) Cloud, cuja capacidade de armazenamento destes dados é essencial; (4) BIM, com grande potencial na redução do impacto ambiental dos edifícios, atuando ainda na fase de design. Num âmbito mais amplo, outras tecnologias podem também impactar o imobiliário a outros níveis, tais como o metaverso, que poderá influenciar a forma de interagir com os clientes e abrir caminho a novos modelos de negócios ou o blockchain, que poderá contribui para uma maior transparência do mercado. Não termino sem realçar que as empresas devem não só ter um plano de implementação destas soluções tecnológicas, como alinhá-lo com a sua estratégia global. Os processos tecnológicos são cada vez menos padronizados e envolvem custos elevados: só se os adequarmos verdadeiramente à nossa realidade, estaremos a utilizar a tecnologia a nosso proveito e de forma eficiente.
Miguel Mascarenhas
CEO da Imovendo
O sector imobiliário tem sido afetado por questões como a falta de transparência, a fraca eficiência e os elevados custos associado às comissões cobradas pelas agências. É um sector ainda agarrado a métodos tradicionais que pouco ou nada se tem modernizado. Embora muitas imobiliárias “tradicionais” tenham portais de venda online e site que já permitem fazer marcações e algumas visitais virtuais, o sector está ainda muito atrasado. É agora, mais do que nunca, necessário acelerar a transição digital promovendo a transparência, fornecendo informações mais detalhadas sobre as propriedades, condições do mercado e o estado do processo de compra e venda. Para esta mudança, o sector imobiliário tem de começar a inserir tecnologias como inteligência artificial, big data, blockchain ou a realidade virtual para oferecer serviços mais eficientes, rápidos e acessíveis. Além disso, conseguirá otimizar processos e reduzir custos. Estas tecnologias são já utilizadas pelas proptechs – agências imobiliárias digitais -, que estão a inserir no mercado diferentes soluções digitais para transformar segmentos como a compra, venda, aluguer, gestão de imóveis ou financiamento. É urgente este tipo de melhorias tecnológicas. Tenhamos como exemplo a utilização de big data. A introdução desta tecnologia no sector permitirá recolher e analisar informações relevantes sobre o mercado imobiliário, como dados de preços de imóveis, histórico de vendas, dados de localização, perfil dos compradores, levando, depois, à criação de modelos que ajudam a prever tendências de mercado, identificar oportunidades de investimento e avaliar riscos. Num momento em que os portugueses atravessam uma crise de habitação, é necessário trazer novas soluções tecnológicas para enfrentar os desafios do setor imobiliário tradicional. Com comissões mais baixas, transparência e conveniência, este e outro tipo de melhorias tecnológicas ajudam compradores e vendedores a transacionar imóveis de forma mais eficiente e económica, tornando assim o mercado imobiliário mais acessível para todos.
Daniela Costa
Diretora de Consultadoria & Research da Prime Yield (Gloval)
O proptech é, em conceito, uma forma de usar a tecnologia, sobretudo a nível de informação, para ajudar as pessoas a pesquisar, vender, comprar ou gerir imóveis. Muito já se fez, mas na verdade continuamos a ter muito caminho para percorrer e os novos avanços tecnológicos vão continuar a ter grande impacto em muitas áreas do imobiliário. A avaliação imobiliária é uma destas áreas, sobretudo porque lida com elevados volumes de informação e é especialmente sensível à forma como se trata esta informação. Uma das evoluções que mais tem influenciado a forma como se fazem avaliações sãos as tecnologias automatizadas, de que destacamos os AVMs. Na Prime Yield, onde estamos constantemente a trabalhar para melhorar a avaliação imobiliária através da tecnologia, fomos pioneiros no lançamento do primeiro AVM independente para avaliações imobiliárias em Portugal e continuamos a investir fortemente na consolidação da nossa plataforma. O Prime AVM & Analytics foi criado em parceria com a Universidade de Aveiro, sendo uma solução tecnológica avançada que permite que os investidores e vendedores de carteiras de imóveis – estejamos a falar de portfolios puramente imobiliários ou de carteiras de NPL garantidas por imóveis – acedam a avaliações de forma mais rápida, rigorosa e fiável, com a grande vantagem de a plataforma poder ser usada tanto para ativos únicos como para portfólios completos de imóveis. Estamos em constante atualização do nosso modelo quer em termos de estrutura tecnológica quer das variáveis de dados que são consideradas e, neste momento, estamos a trabalhar para que, além dos parâmetros legalmente exigidos, passem a estar também abrangidos indicadores de risco das mudanças climáticas e degradação ambiental. A Prime Yield utiliza também outras tecnologias para a recolha, armazenamento e tratamento de dados, e estamos sempre atentos ao desenvolvimento de novas soluções para fornecer aos nossos clientes a melhor informação, mais pertinente e competitiva. Acredito que, na era da informação massiva, vamos assistir, no futuro próximo, a avanços importantes para a avaliação imobiliária a partir de tecnologias como a IA, blockchain, IoT, o BIM, Big Data ou até o Metaverso.
Duarte cardoso ferreira
Senior Director de Strategic Advisory da CBRE
Na era digital, pessoas, lugares e negócios tornaram-se mais interconectados do que em qualquer outro momento da história da humanidade. Agora, os padrões de uso dos imóveis – que permaneceram inalterados durante décadas – estão a evoluir a ritmo acelerado e estamos a entrar no que a CBRE chamou no início desta década ‘A Era do Imobiliário Responsivo’. A introdução de tecnologia nos edifícios durante a próxima década terá necessariamente que estar ao serviço de três grandes variáveis: a atracção e a retenção de utilizadores (experiência); a eficiência na utilização de recursos naturais e a preocupação com as pessoas e com o planeta (sustentabilidade); e a capacidade que os edifícios terão para perdurar no tempo, mantendo em grande medida o ‘hardware’ e adaptando-se a novas necessidades através de ‘software’. Cada vez mais a experiência de interação com o edifício – seja ele residencial, de escritórios, de comércio, ou de outros usos – tem que poder dar-se de forma independente da localização do utilizador. Todos conhecemos os sistemas de domótica, que nos permitem ligar e desligar luzes ou o ar-condicionado à distância, através do telemóvel. Mas os níveis de penetração dessas tecnologias é ainda muito baixa no mercado nacional.
Ao nível dos escritórios, por exemplo, são ainda poucos os edifícios que permitem uma experiência totalmente digital aos seus utilizadores para pedir refeições, marcar lugares (para estacionar, para trabalhar, para comer ou fazer ginástica), para ajustar a temperatura de uma sala que vai acolher uma reunião com um cliente dentro de 20 minutos, estando esse utilizador a sair de casa para ir trabalhar. A maior parte dos edifícios utiliza as capacidades instaladas que tem de forma indiscriminada, ineficiente e não em função das necessidades do utilizador. Um exemplo típico é a utilização dos carregadores de carros elétricos que, entre as 9h e as 12h, introduzem um pico de consumo energético absurdo nos parques de estacionamento. A gestão de urgências, eventualmente agravada por taxas adequadas, permitiria que o carro do utilizador que chega às 9h e que só vai sair às 18h começasse a carregar às 15h, por exemplo. A internet das coisas, que já está presente em tantos produtos, ainda não tem a penetração desejada no imobiliário, embora a procura exista e o preço da tecnologia já não seja um impedimento à sua introdução nos planos de negócio. Quanto mais fundados em tecnologia (software) o edifícios forem (que aqui, a título figurado, entendemos como sendo o hardware) para servir a dimensão da experiência dos utilizadores e da gestão de recursos, mais resilientes serão no tempo porque isso os tornará muito mais adaptáveis e atualizáveis. Em suma, a tecnologia que está disponível à data deste artigo já serve (de forma mais do que satisfatória) para alavancar as três variáveis que referimos nesta reflexão – experiência, sustentabilidade e resiliência. O que falta ao imobiliário em geral é fazer um caminho que outras indústrias já fizeram, algumas de forma muito eficaz. Veja-se o que aconteceu na última década ao produto da indústria automóvel, sobretudo no que às duas primeiras variáveis diz respeito – sendo o automóvel um ‘durable good’ de muito menor ciclo de vida e com custos de substituição muito menores, o tema da resiliência no tempo é muito menos relevante.
Miguel Garcia
Administrador da Garcia Garcia
Globalmente, a construção e o imobiliário necessitam de uma revolução industrial. O conservadorismo do sector e o acesso a mão de obra barata leva a que a adopção de novas tecnologias encontre resistências e seja lenta. A industrialização destas melhorias tecnológicas a introduzir implica repensar o projeto na sua fase conceptual. Os “criativos” terão de acompanhar esta revolução e conceber a pensar no processo industrial. Esta revolução Industrial passa também pela nova definição de processos e modelos construtivos, caminhando para uma verdadeira industrialização da construção. Soluções como a construção modular e impressão 3D (módulos pré-fabricados que reduzem o desperdício, o tempo de construção e os recursos), robótica avançada (máquinas que realizam tarefas repetitivas ou perigosas) ou realidade aumentada em obra (sobreposição interativa de projeto com a execução, permitindo projetar tarefas a executar no tempo e no espaço) estão na linha da frente da revolução. Paralelamente, todos devem estar cientes da imperatividade da sustentabilidade ambiental. Como tal, o esforço deve ser colocado, por exemplo, no desenvolvimento de materiais sustentáveis ou no design bioclimático dos edifícios (incorporação de elementos como ventilação ou iluminação natural, minimizando a necessidade de sistemas mecânicos e reduzindo o consumo de energia). No mesmo sentido, a aplicação da Internet das Coisas (IoT) poderá ser usada para gerir consumos, garantindo uma gestão mais eficiente dos edifícios. Estes terão de caminhar para serem auto-suficientes em termos energéticos (Net Zero Energy Buidings) e até produtores líquidos de energia. O recurso à Big Data e Inteligência Artificial será uma importante ferramenta para analisar grandes quantidades de dados que ajudem a compreender as expectativas do mercado, identificar tendências ou oportunidades de investimento, automatizar processos como avaliação de propriedades ou até desenvolver orçamentos estimados dos projetos. A informação de apoio à tomada de decisão será assim mais rápida, fiável e realista.
José Pedro Pinto
CEO do Grupo Himo
Tal como todos os outros sectores de actividade económica ou mesmo social, os próximos tempos serão de profunda revolução tecnológica e marcarão seguramente um mundo distinto do que conhecemos, com as vantagens e desvantagens inerentes. Assistiremos à digitalização de muitos dos processos com os expectáveis impactos no aumento da eficiência e na potencialização de novas capacidades de resultados. No imobiliário não será diferente: na componente da consultoria e mediação, a inteligência artificial e o aumento de capacidade de processamento, armazenamento e correlação de dados vão intensificar os automatismos de interseção de correspondência entre requisitos de procura, inclusivamente geográficos, e oferta. Vão-se também consolidar as soluções digitais de suporte à actividade da mediação e relação com os seus clientes, nomeadamente nas componentes de divulgação de imóveis, mais focada, direcionada e automatizada, onde se cruzam dados da envolvência, estilo de vida e perfil das famílias, originando uma gestão de leads mais qualificada e assertiva. Vamos assistir a uma comunicação entre as partes mais eficaz e sofisticada, nomeadamente com recurso ferramentas tecnológicas mais avançadas, como é o exemplo da realidade aumentada, visitas virtuais, inteligência artificial como a tecnologia ChatGPT – Generative Pre-trained Transformer). E por fim a evolução digital e tecnológica vai ter impactos ao nível da contratualização e AVM (automated valuation model). Na componente de gestão, seja nas vertentes tradicionais ou de espaços partilhados, vão consolidar-se os automatismos na relação com os espaços físicos, relativamente a acessos, facility management, networking, reporting, ou mesmo na monitorização e gestão remota dos espaços internos. No sector da promoção e construção, para além da crescente capacidade de gestão digital das operações, vamos assistir seguramente a uma nova Era, muito mais sustentável, relativamente à construção off-site e à optimização de novas tecnologias construtivas assente no maravilhoso novo mundo tecnológico.”
Ricardo Malheiro
CEO da TK Elevator Portugal
Se tudo na nossa vida está a tornar-se mais elétrico, mais conectado, mais tecnológico, mais sustentável porque é que continuamos a aceitar deslocar-nos em equipamentos de elevação antigos, desatualizados, pouco eficientes e menos seguros? Nos dias de hoje, em que a sustentabilidade e a tecnologia estão na ordem do dia, é inevitável que um dos elementos que mais energia consome num edifício seja mais eficiente, mais moderno, mais ecológico. Além disso, sendo o elevador o meio de transporte mais usado em todo o mundo, em que a permanente disponibilidade do mesmo constitui um dos requisitos essenciais, tudo tem de ser feito para que esteja sempre operacional, contribuindo para deslocações mais rápidas, conectadas e seguras, sem comprometer o ambiente. E há tanto que pode ser feito para tornar este equipamento mais tecnológico. Seja através da escolha de equipamentos criados de raiz para antecipar as necessidades dos clientes e das cidades, da substituição na integra dos equipamentos antigos por novos, ou por intermédio da modernização do parque já existente, com a substituição de componentes chave como o motor, com uma vertente mais ecológica, iluminação LED, materiais mais sustentáveis, a título de exemplo. A nível da manutenção, a TKE foi a empresa inovadora que, com a sua tecnologia, permite a manutenção preditiva dos seus equipamentos. Atualmente, 75%* das emissões globais de carbono são produzidas nas cidades e 80% do consumo de energia também é feito nos centros urbanos. E se hoje já temos um parque desajustado face às necessidades, que em muito contribui para estes números, imaginemos daqui a 25 anos, quando se estima que 2/3 da população viva em cidades de média ou grande dimensão.
Ricardo Reis
Head of Valuation & Advisory da Cushman & Wakefield em Portugal
Cada vez mais as melhorias estão intimamente e transversalmente relacionadas com a sustentabilidade, com aspetos sociais e com governança – ESG sendo que nos dias de hoje há uma crescente necessidade de incluir características tecnológicas nos espaços físicos e vice-versa, com o objetivo de melhorar a performance, otimizando e automatizando processos, bem como potenciando a experiência do utilizador. Dessa maneira o phygital está presente no nosso dia a dia, incluindo no sector do imobiliário, onde o uso de Inteligência Artificial, Realidade Virtual e Internet das Coisas estão cada vez mais inseridos em contextos quotidianos, tais como outras tecnologias e meios de recolha e tratamento de dados. Tirando partido de tecnologias existentes como Big Data ou IA é possível automatizar processos, analisar o mercado por análise dos dados históricos e tomar decisões suportadas por dados factuais e verificáveis, assim como, monitorizar em tempo real os recursos e criar soluções que permitam a sua otimização. Um dos grandes desafios é conseguir ir ao encontro das necessidades do utilizador, tanto as atuais, como as que ele possa vir a querer e exigir, pelo que é cada vez mais necessário analisar o mercado recorrendo a uma grande quantidade de dados.
João gomes
Senior Architect and Smart Building & Tech Solutions da Savills Portugal
Nos últimos anos, é certo que se tem assistido a um crescimento exponencial de novas tecnologias que vieram melhorar a qualidade dos edifícios beneficiando, claramente, os seus utilizadores. A domótica, monitorização, equipamentos de gestão centralizada, sistemas de climatização mais eficientes e a adoção da produção “in situ” de energias renováveis, em muito têm melhorado a qualidade dos edifícios onde passamos mais de 90% do nosso tempo. “Know your Buiding to act on your building”, tem sido um dos lemas dos sistemas de certificação sustentável, pois a recolha de dados permite-nos perceber onde é possível melhorar a performance dos edifícios, tornando-os mais eficientes e sustentáveis. No entanto, existem ainda oportunidades que deverão ser aprofundadas, com vista a uma melhoria do panorama atual. Primeiro, torna-se premente apostar cada vez mais na introdução destas tecnologias nos edifícios em construção ou em reabilitação pois, apesar do investimento inicial, o retorno tende a ser relativamente rápido, revelando-se também um fator que permite a redução de custos operacionais e que proporciona uma rentabilidade muito superior ao investimento.
Federico Rosales
Managing Director da Príme Portugal
Irá sempre existir a possibilidade de introdução de novas tecnologias no sector imobiliário, tendo em conta de que a evolução do mercado e das entidades que participam depende das mais inovadoras ferramentas e métodos de trabalho disponíveis. Esta diferenciação possibilita a divergência positiva face à concorrência, aumentando assim a competitividade. Pensamos que as principais melhorias neste momento estão ao nível da inteligência artificial aplicada aos mais diversos segmentos e funções, sendo as principais enumeradas abaixo: Análise de investimento e avaliação imobiliária, através de Big Data, permitindo melhorar a eficácia de todos os processos financeiros, contabilísticos e fiscais num projeto imobiliário. A análise de grandes quantidades de dados iria permitir, ainda, uma leitura mais clara face às necessidades do mercado de procura, permitindo a resposta mais célere por parte das entidades envolvidas. Outro ponto que carece de melhoria será a acessibilidade a informação pública de imóveis, fulcral para que se consiga um histórico de vendas real, facilitando a obtenção de valores de mercado ao nível de preço/m2, número de transações, tipologias transacionadas, e inúmeras outras variáveis fundamentais, ajudando a melhorar a transparência do mercado imobiliário e tornando acessível o investimento a um público mais amplo.
