O Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) define o contrato de permuta de bens presentes por bens futuros como o contrato em que as prestações de ambos os permutantes compreendem bens imóveis, ainda que futuros.
Como nota preliminar e tal como a própria norma indica, importa sublinhar que a presente análise só se aplica e só fará sentido, no caso de contratos de permuta entre bens imóveis. Ou seja, o contrato que envolva um bem móvel ou outra qualquer prestação de serviços (e.g., serviços de construção civil) não integra o conceito de permuta para efeitos do Código do IMT e, portanto, as conclusões aqui enunciadas serão naturalmente distintas.
Em termos gerais, nos contratos de permuta, a sujeição a IMT é dada pela diferença declarada de valores ou pela diferença entre os valores patrimoniais tributários, consoante a que for maior. Neste sentido, cumpre analisar o regime fiscal propriamente dito e a determinação temporal da incidência do imposto tendo em conta a diferenciação dos momentos a considerar na transferência dos bens imóveis objeto do contrato, presentes e futuros.
Dispõe o artigo 5.º n.º 3 do Código do IMT, que nos contratos de permuta de bens presentes por bens futuros, a transmissão relativamente aos bens futuros, “ocorre logo que os mesmos se tornem presentes (…)” i.e., no que diz respeito a estes bens, a sua transferência só deverá ocorrer quando os mesmos se tornem presentes no património do transmitente pelo que, o regime da tributação pela diferença de valores aplicável à permuta em sede do IMT, só poderá ocorrer nesse momento.
Não obstante, essa mesma disposição legal contempla uma exceção nos casos em que “por força das disposições do presente Código [do IMT], se tenha de considerar [a transmissão dos bens futuros] verificada em momento anterior” (sublinhado nosso).
As situações ressalvadas pela norma acima descrita, referem-se especificamente aos casos de imóveis urbanos ainda não construídos, mas já com projeto de construção aprovado os quais, para efeitos do regime de permuta em referência, passam a ser considerados como bens presentes no momento em que o projeto de construção vier a ser aprovado.
Em face do exposto, e de um ponto de vista prático, nos casos mais comuns no giro comercial onde uma das partes transmite um terreno para a outra e recebe em troca um prédio urbano que ainda será construído, teremos de distinguir consoante (i) já exista um projeto de construção aprovado (caso em que a permuta se consuma no momento da outorga do contrato e a liquidação do IMT dar-se-á pela diferença de valores) ou (ii) ainda não exista projeto de construção aprovado (caso em que a permuta se consumará num momento ulterior – no momento da aprovação do projeto de construção).
Neste último caso, para efeitos do IMT teremos dois momentos distintos, a saber: um primeiro momento onde existe a transmissão do terreno (bem presente) e haverá liquidação do IMT nos termos gerais como se de uma compra e venda se tratasse e, em momento posterior, aquando da aprovação do projeto de construção (quando o bem futuro se torna presente), o segundo momento em que ocorre a consumação da permuta com os necessários acertos na liquidação anterior. Neste segundo momento haverá potencialmente restituição do IMT a uma das partes de modo a que no final ambas as partes paguem o mesmo imposto que teriam pago caso o contrato de permuta respeitasse a bens presentes e a produção de efeitos tivesse ocorrido em simultâneo.
