Investimento de 400 milhões no projeto Prata Riverside
Focada “exclusivamente no mercado português”, a empresa de promoção imobiliária VIC Properties foi criada em 2018 para a aquisição do seu primeiro grande projeto em Lisboa, o Prata Riverside Village. Em entrevista ao Jornal Económico, João Cabaça, CO-CEO da VIC Properties, fala sobre este projeto e do atual momento do mercado imobiliário em Portugal.
Como se deu a sua entrada na VIC?
Passei pela banca de investimento em Londres. Depois por uma advisory family office e sendo o único português comecei ativamente a olhar para a Portugal. Todos os fatores externos, políticos e económicos e a forma como se falava de Portugal lá fora, fez com que o mercado de promoção imobiliária se viesse a tornar relevante para as pessoas com quem nós já investíamos.
Acabei por ficar à frente da VIC, não só como empresa, mas também responsável por outros projetos e a partir daí foi tudo um processo que nos levou até onde estamos hoje, com mais de 100 pessoas a trabalhar para nós.
Qual foi a principal razão para trazerem este projeto para Portugal?
Há muito que seguimos o mercado português e acompanhámos a fantástica recuperação do país, mas claramente havia e existe uma grande falta de produto residencial. Ficou claro para nós que esta seria a altura ideal para entrar no mercado. Começámos a olhar para Portugal há três/quatro anos, e fechámos o primeiro investimento no ano passado, que foi o projeto Prata, que tem sido o nosso grande foco. O projeto em si é algo único, pela sua localização, pelo estado de desenvolvimento, pelo arquiteto (Renzo Piano), a componente mix entre retalho, escritórios e residencial.
Como é que chegaram ao Renzo Piano para desenhar este projeto?
Quando comprámos este projeto ele já trazia todo um passado, com o Renzo Piano enquanto arquiteto. Foi uma pessoa que ficou extremamente feliz por finalmente alguém trazer este projeto a bom-porto.
Foi ‘assustador’ para a VIC entrar no mercado imobiliário português onde existem tantas promotoras?
A equipa que efetivamente está à frente do projeto tem uma larga experiência ao nível da promoção imobiliária, não só nacional, como internacional. O nosso ADN é muito virado para o mercado imobiliário. Já o fizemos em outras geografias, tanto na Europa, como fora. Por um lado, ao nível da experiência estamos muito bem servidos, no que toca à oferta de outros promotores, não concordando tanto. Há muitos promotores, mas se olharmos para o mercado são nacionais ou internacionais. Nos nacionais o que sentimos é que o mercado continua a estar fracionado e onde não há um grande promotor que se destaque. Há muito bons promotores, mas continuam a ser relativamente pequenos para aquilo que poderia ser a dimensão dos mesmos e apesar do número até ser elevado, não dão resposta áquilo que é a procura no mercado nacional.
Se olharmos para os promotores internacionais, sentimos que muito do foco é efetivamente no produto de luxo, ou seja nos 15 a 20 mil euros por metro quadrado, que claramente não é onde queremos estar posicionados. Queremos estar posicionados para o mid market português, não queremos um produto de luxo. Vai ser residencial para portugueses, é aí que acreditamos piamente que existe um grande mercado, onde claramente há espaço para um promotor como a VIC.
É essa a vossa marca de diferenciação para outras promotoras?
Sem dúvida. Se olharmos para o mercado e para falta de habitação que existe hoje em dia, e é esse o mercado que na nossa ótica ninguém tem falado e que falta servir e em escala. Quem realmente precisa de habitação e quer comprar um apartamento hoje em dia, são esses os segmentos que mais sofrem com a falta de oferta diferenciada e de qualidade, porque hoje em dia não há construção nova em Portugal, isso é um facto. Há muita reabilitação, mas é de luxo e não resolve o problema, nem as necessidades do país. O nosso foco está centrado nos grandes centros, onde sentimos que o mercado é mais dinâmico, mas é onde está menos servido, com exemplos de Lisboa, Porto e Algarve.
Foi fácil encontrar este espaço ou houve muita concorrência?
Este projeto tem a sua complexidade e teve a sua história, da qual nós não temos nada a ver com ela, mas o futuro do projeto é bastante interessante. É um projeto que está a ter destaque não só na imprensa e mercado português, como no internacional. É um facto que os decisores políticos querem que o projeto corra bem, porque é um marco na cidade, é algo que vai acontecer e seguramente será um legado por parte da VIC.
Foi um projeto que demorou 12 anos a ser aprovado pela Câmara Municipal de Lisboa. Porquê tanta demora? Sentiram que o projeto poderia não avançar?
A história é exatamente essa. Houve de facto muitos problemas no passado, mas só posso falar pelo que ouvi dizer, que foram as várias mudanças governamentais, não havia uma lei bem definida como hoje em dia e foi também uma das razões que nos levou a investimos. Existe de facto uma clareza e transparência muito maior ao nível da promoção e que no passado poderia não ter existido. O que sei é que hoje em dia o projeto encontra-se completamente aprovado, as licenças estão em dia, há a nossa vontade e uma vontade política e obviamente uma procura do mercado por este tipo de produto e localização.
Que diferenças têm estas habitações daquilo que se vê no atual mercado imobiliário?
Todos os apartamentos têm vista para o rio e acesso áquele que provavelmente será o maior parque a ser construído atualmente em Lisboa. Todos eles têm acesso a zonas de laser únicas, numa zona por explorar e em ascensão como é Marvila, muito ligada às artes e gastronomia. Hoje em dia tanto se fala de todos os tipos de poluição e aqui estamos numa zona completamente aberta e junto ao rio, própria para atividades em família, o que no centro de Lisboa é impensável. Ou seja, ou se sai literalmente para fora de Lisboa, ou não estamos a ver outra zona que ofereça a qualidade de vida a quem aqui vive e nos visita.
Numa altura em que se fala muito na sustentabilidade energética estes edifícios já estão preparados para responder a essas exigências?
Obedecemos aos mais rigorosos padrões de eficiência energética. Por exemplo, temos painéis solares ao nível dos edifícios para a otimização de tudo o que são caldeiras e uso energético por parte das habitações.
Esperavam vender os edifícios em tão pouco tempo, tendo em conta que o lote 7 ainda está a ser construído e já está 40% vendido?
Não. Isto é um pouco da constatação daquilo que era a nossa visão, de que com qualidade e um produto tão diferenciado como é o nosso, e com um mercado a ter tanta necessidade de habitação que o projeto só poderia ser um sucesso.
As tipologias vão do T0 a T4. Quais são os valores praticados?
Vão desde abaixo dos 300 mil euros até acima do um milhão de euros, mas a grande maioria situa-se entre os 400 e os 700 mil euros. Uma fasquia muito virada para os portugueses e focada na classe média.
E qual é o valor total deste investimento?
Para desenvolver o projeto na sua totalidade são 400 milhões de euros. Isto para realçar que os materiais podem não ser portugueses, mas também a mão de obra é toda ela portuguesa. Em termos de pessoas diretas e indiretas estamos a falar de mais de 100 pessoas a trabalhar para a VIC.
Tem-se falado muito na falta da mão de obra e da sua qualidade. Sentiram algum tipo de dificuldades nesse aspeto?
Felizmente para Portugal as coisas estão a correr bem. Estamos a sentir ao nível da nossa construção que as empresas querem estar ligadas ao projeto. Não só pelo seu aspeto emblemático, mas também associarem-se a uma empresa que está para ficar. Não estamos aqui unicamente para desenvolver o projeto Prata, que obviamente é a nossa bandeira de entrada no país. Sentimos que os melhores querem trabalhar connosco e isso para nós é importante. Estamos muito focados na qualidade porque é isso que queremos entregar aos nossos clientes. Dada a dimensão do projeto não temos tido qualquer tipo de problemas em arranjar mão de obra ou empresas que trabalhem para nós.
E sentem que o mercado tem muita procura e pouca oferta?
Os números são bastante claros nesse aspeto. Se olharmos para a média dos últimos 15 anos ao nível da construção de nova habitação em Portugal, diria que estamos há volta das 38 a 40 mil novas unidades que são construídas em Portugal. Se olharmos para os últimos 12 meses temos uma média de 11 mil unidades. Ou seja, estamos três vezes abaixo da média dos últimos 15 anos.
Essa falta de oferta também se deve por ser mais barato reabilitar do que comprar uma habitação nova?
Acho que simplesmente são modelos de negócio diferentes. Quem compre um prédio para reabilitar terá um tipo de skills sets que são muito específicos para esse tipo de operação, do que alguém, que adquire um projeto, onde tem de construir os edifícios de raiz e trabalhar toda essa parte de design e planeamento.
Olhando para a reabilitação. Os vistos Gold vieram de alguma forma tirar ainda mais poder aos investidores portugueses?
Acho que os vistos Gold servem quase como justificação para tudo o que é aumento dos preços, isso é uma pequena parte. Se olharmos para os números não houve assim tantos vistos Gold. Estamos a falar de alguns milhares e isso não pode justificar um aumento de preços tão generalizado a nível nacional. Obviamente foram um contributo para o país e para quem investe. O que tem acontecido com Portugal é que tem atraído muito investimento estrangeiro, ou seja, estamos a ter as grandes empresas a virem para cá, muita gente a ser contratada, isso é o que está a ‘aquecer’ e bem o mercado e a criar emprego.
O porquê de não haver mais construção e existir mais construção privada, o que sentimos é que ainda falta algum capital na economia, para que de facto os grandes projetos saiam do papel e sejam feitos. Isso poderá equilibrar a balança da procura e da oferta.
Passa muito tempo entre Portugal e Londres. Que diferenças vê nestes dois mercados imobiliários?
Acho que estão em sentidos opostos, muito também por via do que é o Brexit e toda a incerteza que tem trazido não só para os promotores que investem no mercado, como para os investidores e famílias que se poderão mudar para o Reino Unido. Isso tem criado alguma pressão nos preços.
Em Portugal tem sido o oposto. Há toda uma vontade de conhecer Portugal e de investir. Falam dos portugueses como um povo que passou de forma exemplar pela crise, como um povo bastante trabalhador, que sabe receber e fala bem inglês.
Os ingleses estão a ‘fugir’ para Portugal?
Não sei precisar. Obviamente que a desvalorização da libra não ajudou. O poder de compra de alguém que receba e tenha as suas poupanças em libras poderá estar reduzido entre 20 a 25%, face ao pico do valor da moeda, mas ao mesmo tempo há pessoas que querem ter alguma exposição fora do Reino Unido, e Portugal nomeadamente com o Algarve tem uma grande procura por parte dos ingleses.
O Algarve e Porto são zonas onde a VIC quer investir. Pensam ficar para já só em Lisboa?
Temos uma série de projetos sobre análise e que nos focam muito nestas geografias, mas para já o nosso foco é Lisboa, com via para depois expandirmos para os outros mercados. O projeto Prata é a nossa ‘coqueluche’ e acho que as pessoas ainda nem se aperceberam que existe este diamante em bruto no meio da cidade.
Em estabilizando esta ‘coqueluche’ qual é o próximo passo?
Temos alguns projetos em análise para potenciar os nossos investimentos, mas ainda não posso revelar quais.
Só para área residencial?
Sim. Este é o nosso foco. Queremos definir toda a componente de bairro, de quem lá vive e o que se passa lá dentro. O Prata é 80% residencial e 20% entre retalho e escritórios. Há sempre um mix destes projetos.
A chega dos REIT’s a Portugal são uma boa medida?
É uma medida interessante. Quer não só institucionalizar, mas também melhorar a captação de investimento para o país. Se me pergunta se é uma boa medida para a promoção? Diria que nem tanto. Acho que é um veículo interessante mas para investidores ou fundos que queiram adquirir imóveis para renda, ou seja escritórios ou habitação, mas não se aplica de todo para a promoção imobiliária.
Como vê o setor imobiliário daqui a cinco anos?
Tenho uma visão bastante positiva sobre Portugal. É indispensável que exista estabilidade e coerência política e acima de tudo vontade para que se continue a atrair mais capital e investimento, e que as pessoas confiem cada vez mais no país.
O aspeto macroeconómico que tem corrido bastante e acredito que assim se mantenha. Com estas duas componentes juntas acredito que o mercado vai ter um pouco daquilo que nunca
teve, que é abertura ao mercado internacional, a novos investidores, a capital que nunca esteve em Portugal.
Como se trava a subida no valor dos arrendamentos? De que forma isso pode contribuir para quem opte por comprar em vez de arrendar casa?
Acho que Portugal começa ter algum aumento da inflação salarial o que é importante. Enquanto VIC, não estamos no mercado para fazer projetos altamente especulativos. Estamos muito focados naquilo que o mercado português pode absorver, portanto não estamos dependentes de procura ou investidores externos.
Pensam expandir os projetos da VIC para fora de Portugal?
Por enquanto não. Existe um grande mercado em Portugal e há falta de um grande líder promotor no país e é nisso que nos queremos focar.
E existe ‘bolha’ imobiliária no país?
Há muita falta de imóveis em Portugal a preços para os portugueses. Em algumas zonas pontuais pode haver aumento de preços, mas nós não precisamos que os preços continuem a subir, estamos confortáveis com preços mais baixos. Não creio que isso para nós seja um problema.
Qual foi o segredo para o setor imobiliário ter ultrapassado a crise que se viveu em Portugal?
O que foi feito durante a crise foi fantástico ao nível dos decisores políticos e depois foi Portugal abrir-se para o estrangeiro como uma marca, conseguindo não só atrair as grandes empresas, como singulares. Obviamente que o turismo ajudou bastante, sendo um dos grandes impulsionadores. E acredito que se Portugal estiver bem posicionado é algo que poderá manter-se durante muitos anos.
Artigo publicado na edição nº 1986, de 26 de abril, do Jornal Económico
