Investimento imobiliário: tudo o que precisa de saber

Adaptar-se às mudanças é sempre um desafio, mesmo em contextos favoráveis. Mas quando o ritmo de transformação acelera, pode desorientar até os investidores mais experientes. Se está a pensar entrar no mundo do investimento imobiliário, descubra, neste artigo do ComparaJá, tudo o que precisa de saber para gerar um rendimento passivo, sem preocupações.

Porquê investir em imobiliário?

Apesar das incertezas económicas e políticas, o setor imobiliário está a crescer. Só em 2021, foram investidos mais US $ 1.3 biliões, em todo o mundo, em transações imobiliárias, um valor record e muito superior ao que é investido em instrumentos financeiros móveis, como ações, obrigações ou criptomoedas.

Seja qual for a métrica utilizada, o setor imobiliário como classe de ativos cresceu muito nas últimas décadas. Em parte, esta evolução tem sido alimentada pelo ímpeto de diversificação, que muitos investidores procuram. E Portugal não escapa à tendência de crescimento, apesar do impacto da pandemia.

Mas num contexto macroeconómico de mudanças climáticas, guerra, teletrabalho, alterações demográficas e digitalização, o investimento imobiliário enfrenta um ritmo de transformação inédito. Estas alterações estão a transformar como e onde as pessoas vivem, trabalham e se divertem.

As perguntas a que um investidor imobiliário deve responder são agora mais complexas: que cidades serão atrativas para uma população que procura qualidade de vida a um custo acessível? Como é que os imóveis comerciais vão ser afetados pelo teletrabalho e o declínio da propriedade automóvel? Irão as mudanças climáticas desvalorizar as propriedades à beira-mar ou estimular inovações que nos permitem ter uma relação diferente com os ambientes marinhos?

Se está a pensar comprar um imóvel para investir, descubra o que deve ter em conta.

Como investir em imobiliário?

O investimento em imobiliário é uma decisão importante que deve ter em conta diferentes variáveis. Descubra 6 dicas simples e práticas que podem poupar muitas dores de cabeça no futuro.

1. Defina um horizonte temporal

Todos os investidores têm objetivos diferentes: pode ser a reforma, pagar a educação dos filhos, ou cobrir a entrada de uma casa. A cada objetivo está associado um horizonte temporal. Normalmente, por investimento a longo prazo entende-se três anos ou mais, mas não há uma definição exata. Saber quando vai precisar dos fundos faz com que tenha uma noção mais precisa dos investimentos adequados e do nível de risco que deve assumir.

Depois de estabelecer os objetivos de investimento e horizonte de tempo, escolha uma estratégia de investimento e mantenha o curso. Pode até ser útil dividir o horizonte de tempo em segmentos, para orientar a alocação de ativos. Quanto mais longo o horizonte temporal, maior o risco que poderá assumir.

2. Escolha a localização com cuidado

Os preços nos principais centros urbanos de Portugal estão a levar famílias e investidores a procurar alternativas. Em Lisboa são necessários 45 anos de salário médio para comprar uma casa de 100 m2. Em Coimbra, por outro lado, esse número é de cerca de metade.

O custo não é a única preocupação. A falta de acessibilidade em algumas áreas urbanas está a alterar preferências. Assim como a procura de uma maior qualidade de vida em cidades com menor densidade populacional, fator intensificado pela pandemia.

As perspetivas de crescimento mais atraentes são frequentemente encontradas em zonas que apresentam emprego forte e preços baixos, uma combinação irresistível para famílias e empresas jovens, cuja presença contribui para uma base sólida e mais resiliente para o crescimento.

3. Acompanhe o tipo de imóveis mais procurados

A internet e uma infinidade de opções de entrega significam que as pessoas estão menos ligadas a locais para trabalhar, fazer compras ou ter acesso a entretenimento. Essas mudanças afetam a procura por uma variedade de propriedades comerciais, incluindo restaurantes e lojas.

Da mesma forma que assistimos o mercado de centros comerciais cair e o de armazéns disparar, também a procura por espaços de restaurantes pode vir a dar lugar a áreas de preparação de alimentos para entrega – basta ver o novo empreendimento do fundador da Uber, Travis Kalanick de “dark kitchens”.

Apesar de permanecer um elevado grau de incerteza sobre que transformações vingarão e quais são passageiras, a maioria dos analistas concorda que o crescimento do e-commerce em Portugal irá continuar a moldar a procurar de imóveis comerciais nos próximos anos.

4. Tome decisões ambientalmente conscientes

A subida do nível do mar e o aumento da frequência de fenómenos naturais invulgares já não são vistos como problemas hipotéticos, mas como desafios reais para milhões de proprietários ​​e investidores.

Equipar propriedades com materiais ecológicos e tecnologias, por exemplo, é uma forma de aumentar a proposta de valor para os proprietários. A procura por soluções sustentáveis, eficientes do ponto de vista do consumo de água e de energia, já levou ao aparecimento de casas pré-fabricadas e habitações passivas, com emissões neutras ou até positivas.

Mas, ainda assim, muitos investidores imobiliários já pensam várias vezes antes de se comprometer com um investimento na área costeira afetada, algo que em Portugal tem um impacto elevadíssimo.

5. Tire o máximo partido da tecnologia

De sensores que detetam e ajustam a temperatura ambiente a projetos desenhados por IA (inteligência artificial), passando por drones que monitorizam falhas em edifícios, a utilidade da tecnologia no setor imobiliário está além de qualquer dúvida.

As casas inteligentes são um bom exemplo. Os investidores vão continuar a apostar numa nova vaga de dispositivos domésticos mais inteligentes que irão melhorar a segurança, reduzir gastos com serviços públicos e sustentabilidade ambiental.

A automação de processos como manutenção, negociação e procura de novos inquilinos vai permitir, entre muitas outras coisas, uma gestão facilitada do investimento à distância, em várias cidades ou países diferentes.

E até já existem várias empresas que estão a transformar a indústria da construção, com novos materiais, tecnologia de produção, impressão 3D e edifícios modulares. Estas tecnologias têm como objetivo melhorar a eficiência energética, reduzir os gastos operacionais e melhorar a qualidade da tomada de decisão.

6. Considere todos os custos do investimento (até os escondidos)

Um erro comum no investimento imobiliário é não considerar todos os custos envolvidos na operação. Quando pensa em comprar um imóvel, não pode apenas pensar no valor da propriedade, mas sim em diversos custos extra.

Em primeiro lugar, deverá saber que terá de adquirir um seguro de vida e um seguro multirriscos-habitação, que estão associados a um crédito à habitação. Ambos os seguros protegem-no a si e ao seu imóvel, em caso de eventuais problemas que possam acontecer – desde catástrofes naturais a desemprego.

Em segundo lugar, torna-se importante conhecer as taxas de juro e spread aplicados e as comissões cobradas pelo banco no qual irá adquirir o seu crédito à habitação. Tudo isto vai pesar na sua taxa de esforço, que não deve ultrapassar os 30%.

Por último, há que ter atenção aos impostos que deverá pagar quando comprar o imóvel, como o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas).