Avenue: “Investir entre 50 e 100 milhões por ano até 2030 era meta interessante”

Com 10 anos de atividade em Portugal e mil milhões de euros de investimento no setor imobiliário, a promotora Avenue já olha para o mercado nos próximos anos, onde apesar das dificuldades com licenciamentos, custos de construção e tributação, assume a vontade de continuar a construir. Em entrevista ao Jornal Económico, Aniceto Viegas, CEO da empresa faz uma análise do percurso de uma década, com 17 projetos, dois dos quais em desenvolvimento em Lisboa e Porto, que em conjunto representam mais de 400 milhões de euros de investimento.

Que balanço faz de 10 anos de atividade?
Estamos orgulhosos. É preciso estar muito atento, trabalhar muito e nunca esquecer que nada é adquirido. Começámos em 2015 com projetos mais no centro da cidade, de reabilitação urbana e tudo isto tem uma lógica.
Gostamos sempre de olhar para os indicadores do mercado e tentar ler o que ele procura.
Temos ciclos de desenvolvimento bastante longos, que variam entre três, quando as coisas correm bem, até cinco anos, quando as coisas correm menos bem.

Ou seja, olhando sempre um bocadinho para estas realidades do mercado, estamos a construir uma oferta que é a oferta que os clientes querem ter e que o mercado pretende ter.
Em 2015, quando fazíamos uma leitura do mercado, era um bocadinho no rescaldo da crise da dívida pública. Havia de facto um conjunto de incentivos e voltamos aos incentivos que tiveram um impacto muito positivo no mercado.
Começou-se a falar do IVA a 6% para a reabilitação urbana, da possibilidade de recuperação do IMT, caso se reabilitasse um prédio. E depois foram um bocadinho diabolizados os Golden Visa.

Porquê?
Porque havia stock para escoar no mercado e era preciso sanear esse mercado. Depois temos os bancos que tinham um balanço pesado e que precisavam também de limpar balanços, porque a economia precisa de bancos saudáveis e precisa também de empresas mais capitalizadas e de não ter stock para vender.
Depois falámos dos residentes não habituais. Toda esta dinâmica criou, de facto, uma dinâmica muito interessante.
Olhamos hoje para as cidades e temos a tendência de dizer que estão a ficar saturadas.

E estão?
Se calhar, e tem que haver um planeamento diferente das cidades em função da dinâmica que elas têm.
Mas se olhássemos para Lisboa há dez anos a Baixa estava deserta, desocupada. As pessoas não queriam viver na Baixa. E quando olhamos para o mercado em 2015, achámos que onde era interessante e importante fazer obra era na reabilitação urbana, principalmente num segmento mais alto no centro urbano, e aproveitar todas as medidas que estavam a ser implementadas para poder trazer oferta para o mercado.
Temos esse ciclo de dez anos com 17 projetos concluídos em curso, dos quais três em construção, porque o NoLiPa [275 milhões] são duas fases e consideramos que eles são dois projetos. E depois temos o Fernão de Magalhães 127 no Porto [150 milhões].

Em 10 anos foram mil milhões de investimento. Tem um valor traçado até 2030?
Neste momento não sei responder porque temos dois grandes projetos em curso que ocupam mais dois ou três anos. Se falarmos em termos médios, se fizéssemos um investimento entre 50 e 100 milhões por ano, acho que era uma meta interessante.

Lisboa e Porto são as principais apostas para investir?
São e por duas razões. A primeira é a dimensão da procura. Se nós olharmos para o mercado, 45% das transações são feitas entre Lisboa e Porto, ou seja, quase 50% do mercado e achamos que depois é também uma atividade de proximidade.
Temos de estar no terreno, temos que acompanhar os nossos projetos, os licenciamentos, a construção, os clientes.
Isto obriga a que seja de facto um mercado que, na nossa perspetiva, pelo menos, temos que estar presentes e queremos ficar. Achamos que temos aqui uma tarefa suficiente.
E depois há um tema também que são os nossos concorrentes que se especializaram noutras regiões e que estão a fazê-lo bem. Ou seja, não vamos acrescentar nada porque eles já estão a fazer com qualidade.

O NoLiPa é o maior projeto da Avenue. Que balanço faz das vendas?
O NoLiPa iniciou em março, mais como um regime de vendas privadas e esperamos começar neste trimestre a construção, embora já estejamos a fazer obras na parte das infraestruturas.
Desta primeira fase que nós chamamos comercializados, que são os CPCV e reservas, estamos com cerca de 25%, o que é bom. É um projeto com uma grande escala, no total estamos a falar de 466 fogos. Esta primeira fase são 232 e as fases seguintes serão 234 fogos.
Para comercialização na segunda fase estão mais 70 apartamentos, de T0 a T4, integrados nos edifícios Plátano e Acácia, que se juntam aos 161 apartamentos lançados no início deste ano.
É o nosso maior projeto de habitação, porque em termos escritórios fizemos o EXEO que supera em cinco mil m2.

O EXEO superou as vossas expetativas?
Correu bem. Foi um projeto que teve uma boa dinâmica e que teve ali um período complexo, porque apanhámos o período do Covid, que poderia atrasar-nos. Os espaços de escritórios estão 100% ocupados, só não estão as lojas.

Do NoLiPa, os 25% de reservas são portugueses?
Sim, e por acaso foi o que achámos que ia acontecer porque ali é uma zona muito portuguesa, ali em volta do Campo Grande, tradicionalmente proporcionava-se a ser para portugueses e nesta fase dos 25%, mais de 90% são portugueses.

Como foi o processo de licenciamento?
Foi bastante longo. Basicamente estivemos cerca de quatro anos em licenciamento. Felizmente agora ultrapassado, mas foi para além do que nós tínhamos estimado.

O dobro do tempo que vai demorar a primeira fase de construção.
Sim. Se isto tivesse corrido de acordo com o que nós estimamos inicialmente, neste momento estava pronto.

É um dos principais problemas do mercado imobiliário?
Nós identificamos três. O primeiro são os licenciamentos, e eles melhoraram. Há que reconhecer a entrada em vigor do Simplex trouxe melhorias ao mercado e nós sentimos isso, principalmente o que tem a ver com comunicações prévias, ou seja, os licenciamentos da construção.
Tudo o que tem a ver com os processos das licenças de utilização, etc. Tudo isto melhorou.
Tudo que é mais moroso, que são aqueles processos administrativos ainda complexos, estes processos ainda são muito demorados e atrasam bastante os processos administrativos.
O segundo é a tributação. Batemos sempre na mesma tecla, mas é a realidade. E isto não se limita ao IVA porque nós temos taxas de licenciamento diversas e variadas.
Temos os IMT como toda a gente tem, temos o IMI para pagar, temos o AIMI que se sobrepõe, temos a seguir o IVA e depois temos o IRC, ou seja, se formos a ver toda a tributação que a fileira tem é excessiva e depois chegamos ao final e quem paga é o comprador final.
Uma coisa que é certa na nossa atividade é que a concorrência existe. Se puder vender mais barato porque tenho menos tributação, vou vender mais barato imediatamente e isso vai pressionar o mercado e terá um efeito benéfico.

E o terceiro tema?
São os custos de construção. Por acaso aumentaram menos agora do que no pós-Covid e guerra na Ucrânia, mas continuam a aumentar ligeiramente.
E depois há este efeito, ou seja, temos os custos de construção aumentar, aplicamos a esse custo de construção os 23%.
É importante olhar para este tema porque é uma preocupação de todos.

O Governo tem-se defendido com a normativa europeia.
Não sou um especialista da normativa europeia, mas do que sei, há muitos países em que o IVA não é um custo, ou seja, é recuperado e também não têm o IMT no final, porque vendem isso sujeito a IVA. Ou seja, há aqui também uma estrutura fiscal que é completamente diferente.