Banco de Portugal diz que subida dos preços dos imóveis não resulta do aumento do crédito

O Banco de Portugal, no Relatório da Estabilidade Financeira, reconheceu que há alguma “sobrevalorização” no mercado imobiliário, mas diz que esse aumento dos preços não está associado à concessão de crédito.

A percentagem de transações de imobiliário residencial financiadas por crédito interno manteve-se muito inferior à do período anterior à crise da dívida soberana (66% em 2009), situando-se em 45% no segundo trimestre de 2021, diz o relatório.

“Em linha com o sucedido a nível internacional, os preços no mercado imobiliário residencial mantiveram-se resilientes em Portugal durante a crise pandémica. O crédito bancário interno não tem sido o principal fator subjacente ao aumento da procura neste mercado e, portanto, à subida dos preços da habitação”, explica o Banco de Portugal.

O Governador do Banco de Portugal, Mário Centeno, disse na conferência de imprensa que “há sempre uma preocupação muito significativa sobre o funcionamento desse mercado [imobiliário]”, até “pela dimensão dos desequilíbrios que até historicamente se foram acumulando” no setor.

Entre as principais vulnerabilidades e riscos para a estabilidade financeira no médio-prazo que são apontadas pelo Relatório de Estabilidade Financeira de dezembro de 2021, publicado esta segunda-feira pelo Banco de Portugal, estão as alterações nas condições de financiamento nos mercados internacionais, com impacto nos preços do mercado imobiliário residencial.

O relatório refere que os “desenvolvimentos cíclicos menos favoráveis e/ou alterações internacionais nas condições de financiamento” têm impacto nos preços do mercado imobiliário residencial.

A escassez de oferta de habitação, traduzida na reduzida atividade de construção nos anos que antecederam a crise pandémica, tem contribuído para a subida dos preços do imobiliário residencial, defende o Banco de Portugal.

No entanto, ressalva o supervisor, o setor da construção manteve-se resiliente ao longo de 2020 e 2021, evidenciando uma recuperação das licenças para construção de habitação.

“No primeiro semestre de 2021, o Valor Acrescentado Bruto (VAB) e o investimento em construção aumentaram 4,1% e 3,2% em termos homólogos, respetivamente (3,1% e 1,6% em 2020). Apesar deste crescimento, o aumento dos custos de construção observado nos últimos meses, associado a uma escassez de mão-de-obra e materiais, constitui um fator adicional de pressão ascendente sobre os preços do imobiliário residencial, mas não de sobrevalorização”, refere o relatório.

O BdP reconhece que já existem sinais de exuberância nos mercados internacionais de ativos financeiros e do imobiliário residencial. Mas diz que, em Portugal, à semelhança do observado na Europa, os preços no mercado imobiliário residencial continuaram a aumentar durante o período da pandemia, embora denotando algum abrandamento.

“As estimativas disponíveis sugerem alguma sobrevalorização do imobiliário residencial desde 2018, em termos agregados, mas com uma atenuação nos períodos mais recentes”, refere o relatório.

“O mercado imobiliário residencial foi caraterizado pelo aumento de preços e transações, ao contrário do mercado imobiliário comercial onde a tendência não foi clara, com quedas de preços e volume de transações em alguns segmentos”, refere o documento

O Banco de Portugal diz que “os sinais de sobrevalorização dos preços mantiveram-se contidos, com alguns indicadores a estabilizarem face a máximos recentes”.

No primeiro e segundo trimestres de 2021, o índice de preços da habitação cresceu 5,2% e 6,6% em termos homólogos, respetivamente. Na área do euro, no segundo trimestre de 2021, o crescimento foi quase idêntico (6,8%).

O número e montante de transações de imóveis para habitação continuou a aumentar no primeiro semestre de 2021, crescendo 12% e 27% respetivamente, face ao mesmo período de 2019, e 26% e 30% respetivamente, face ao mesmo período de 2020.

Nos últimos anos, “o crescimento dos preços do mercado imobiliário residencial em Portugal tem vindo a ocorrer em simultâneo com uma evolução contida do crédito à habitação, ao contrário de outros países da área do euro”.

Por sua vez, o crédito aumentou, “mas os indicadores de qualidade creditícia e de exposição dos bancos ao mercado imobiliário dão indicação da resiliência do setor bancário face a potenciais correções neste mercado”.

A recomendação macroprudencial relativa aos novos créditos ao consumo e à habitação traduziu-se numa melhoria do perfil de risco dos mutuários e das caraterísticas da carteira de crédito à habitação, lembra o relatório.

“O rácio de empréstimo relativamente ao valor do colateral (LTV) indicia resiliência dos bancos a uma potencial correção dos preços do imobiliário residencial”, diz o BdP que alerta que “uma continuada pressão sobre os preços, por exemplo originada no crédito à habitação, deve ser evitada, para não gerar situações de sobrevalorização”.

“O crédito à habitação não deve transformar-se num fator determinante para a evolução dos preços no imobiliário residencial, prevenindo a criação de uma espiral entre crédito e preços neste mercado”, defende o BdP.

O stock de crédito à habitação acelerou no decurso de 2021 e em setembro cresceu 3,7% face ao período homólogo (3,5% excluindo o efeito moratória), registando-se uma subida acentuada das novas operações de crédito à habitação. Este crescimento tem vindo a aproximar-se do observado para a área do euro, refere o Relatório de Estabilidade Financeira.

Em dezembro de 2019, a taxa de variação anual do stock de crédito à habitação em Portugal situava-se em -0,1%.

O investimento em bens imóveis, através do regime de vistos gold, continuou a ser expressivo em 2020 e 2021, possivelmente antecipando o fim do regime nas regiões de Lisboa, Porto e Algarve previsto para o início de 2022. Desde o início do regime em 2012, representou 40% do investimento direto estrangeiro no setor imobiliário. Diz o relatório que constata que a procura de habitação por não residentes caiu face a 2019.

No que toca ao imobiliário comercial, o relatório mostra que em Portugal, tal como observado na área do euro, os preços de alguns subsetores do imobiliário comercial mostraram-se menos resilientes durante a pandemia, embora não existissem sinais de sobrevalorização.

“De acordo com o índice da Morgan Stanley Capital International (MSCI), os preços das propriedades comerciais reduziram-se 3,8% em 2020. Por sua vez, o Índice de Preços das Propriedades Comerciais do INE aumentou 1,7% em 2020. Esta divergência poderá dever-se a diferenças na amostra de imóveis considerados, sendo que, no caso da MSCI, esta é largamente composta por imóveis do segmento de retalho situados em localizações prime. A evolução do índice de preços agregado das propriedades comerciais tem subjacente uma grande heterogeneidade entre subsetores”, lê-se no relatório.

Apesar da pandemia, o investimento em imobiliário comercial continuou a ser significativo, totalizando 2,7 mil milhões de euros em 2020 e 1,2 mil milhões de euros até setembro de 2021, o que compara com 3,3 mil milhões de euros em 2019, revela o Banco de Portugal.

Em 2021, os investidores internacionais no imobiliário comercial representaram 70% do volume de investimento.

“Uma correção de preços do imobiliário comercial tenderá a ter um impacto reduzido na estabilidade do setor bancário, uma vez que a exposição em balanço é limitada e consideravelmente inferior à do imobiliário residencial”, defende o BdP.