Reabilitação urbana: Novo Regulamento reforça fasquia da exigência

Quais os principais desafios que a reabilitação urbana enfrenta em 2020, com a entrada da nova legislação?

Alfredo Valente, Diretor-geral da Imobiliário ao Domicílio Portugal

O novo regime jurídico da reabilitação urbana interrompe a vigência do regime excecional de reabilitação de edifícios. Este regime, que vinha desde 2014, foi extremamente interessante no seu contributo para a dinâmica do setor do imobiliário sobretudo durante a época de crise que o país atravessou, já que veio atrair investimento para o mercado da reabilitação urbana, sobretudo nos centros urbanos das grandes cidades, que se encontravam em estado de abandono e degradação acentuados. Graças a essa iniciativa legislativa de 2014, foi possível manter a atividade no setor da construção, reconvertido à reabilitação na ausência quase absoluta, então, da construção nova.

Não se ignorando as virtudes deste regime excecional, é inegável que trouxe consigo alguns efeitos secundários, nomeadamente aquilo a que poderíamos chamar de reabilitação “light”, ou uma intervenção excessivamente cosmética em prol do controle de custos e tempo de obra. Volvidos cinco anos, muita coisa mudou, exigindo do legislador adequada atuação. A reabilitação destes últimos cinco anos criou uma oferta muito concentrada em determinado tipo de habitação – o pequeno apartamento, T0 ou T1, até 50m2 de área – muito atrativa para o mercado do arrendamento turístico e do investidor estrangeiro, atingindo, sobretudo o centro de Lisboa mas também o centro do Porto, alguma saturação. Por outro lado, ao longo destes 5 anos, alguma recuperação de rendimentos das famílias e o regresso do financiamento à aquisição de habitação acentuaram a escassez da oferta de habitação adequada à família da classe média. Com a chegada deste novo regime jurídico da reabilitação urbana, por um lado mais exigente – sobretudo no que respeita aos impactos da intervenção sobre a estrutura dos edifícios, mas também no que respeita a componentes como acessibilidade, eficiência energética e requisitos funcionais da habitação – mas também mais individualizado – adaptável às circunstâncias concretas do projeto – espera-se sinceramente que também a oferta se adeque a esta nova realidade do mercado, disponibilizando produtos mais adaptados, em tipologia e preço, às necessidades das famílias da classe média portuguesa.

João Valadas Coriel, Sócio administrador da Valadas Coriel & Associados

Não existe ainda nova legislação e hoje, no debate quinzenal, António Costa não confirmou nem desmentiu o agravamento fiscal, apenas referiu que estas matérias serão discutidas em sede de proposta de orçamento de Estado. Qualquer alteração do quadro fiscal que diminua a rendibilidade dos investimentos pesará negativamente na reabilitação urbana e a materializar-se o englobamento dos rendimentos prediais, será afectada sobretudo a reabilitação promovida por particulares.

Hugo Santos Ferreira, Vice-presidente executivo da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários

Pese embora a reabilitação urbana dos centros históricos das principais cidades portuguesas viesse vivendo momentos de grande pujança e dinamismo, a verdade é que os últimos números da Confidencial Imobiliário não deixam mentir e são bastante expressivos: o investimento imobiliário na cidade de Lisboa diminuiu 16% e no Porto cai mesmo 40%. Há que tirar conclusões…

Desde logo, é manifesto o receio dos investidores e promotores imobiliários, que são os principais “fazedores de cidades”, quanto ao fim do RERU (Regime Excepcional da Reabilitação Urbana). Sabemos que o RJUE (Regime Jurídico da Edificação Urbana) está pensado para construção nova e sabemos que a criação do RERU em 2014 (por imposição da TROIKA e bem) foi um dos triggers que possibilitou o arranque da reabilitação urbana. Com efeito, sem o RERU e caso se tivesse mantido naquela altura o apenas o RJUE, era impossível termos os resultados que tivemos até agora na reabilitação urbana.

E, portanto, a pergunta que agora todos se fazem é: como vamos continuar a poder reabilitar as cidades do nosso país? Será que as medidas agora em vigor são capazes de dar resposta ou mesmo permitem continuar a fazer projectos de reabilitação urbana? A questão sísmica é muito importante (sublinho muito importante) e as questões da eficiência energética ou das acessibilidades também, mas, como sempre avisámos, têm de ser pensadas sem extremismos ou radicalismos, que são sempre contraproducentes…

Sempre alertámos, a revisão ou o fim do RERU devia olhar para todas estas preocupações no sentido de perceber que são de facto muito importantes e com as quais concordamos em absoluto, mas que dadas a especificidades do que é uma obra de reabilitação urbana num tecido edificiativo tão complexo e muitas vezes intrincado como é o de um centro histórico, têm de ser muito bem pensadas e com isso as suas obrigações em matéria urbanística adaptadas a essas realidades, procurando conciliar todos os interesses em presença. Devemos incentivar, não castrar ou limitar. O legislador se entender que devemos seguir um determinado caminho, ele deve ser incentivado. O Estado tem que incentivar e aplicar uma discriminação positiva naquilo que é importante para a comunidade. Seja com benefícios fiscais ou com a simplificação burocrática, que é um dos maiores entraves ao investimento imobiliário. Restringir, limitar ou obrigar os empresários não é solução. Caso contrário, apenas vão ter o efeito que já se está a ver: é que podem limitar ou mesmo impedir, parando o investimento, a maioria dos projectos de reabilitação urbana.

Mariana Morgado Pedroso, Arquiteta da Architect Your Home

O principal desafio com que o setor se depara com a entrada em vigor da nova legislação aplicável à reabilitação de edifícios coloca-se sobretudo ao nível dos projectos de Estabilidade devido a alterações na forma como se vai analisar a segurança estrutural dos edifícios.

O desenvolvimento de projectos de engenharia civil adequados a cada situação, conciliando as condições de segurança estrutura necessárias com uma resposta responsável e proporcionada em termos de respeito pela preexistência será o maior desafio, sendo que esta necessidade se tem vindo a demonstrar de forma natural ao longo dos anos, não estava legislada dessa forma, a partir de agora será exigida a entrega de relatórios de análise da vulnerabilidade sísmica, algo que não existia no Decreto Lei anterior e que obrigará a uma maior atenção a estas questões, que muito embora não seriam descuradas anteriormente por um engenheiro qualificado, agora carecem de relatório a acompanhar o projecto de estabilidade que confere uma segurança extra relativamente às questões sísmicas, garantindo que os edifícios antigos reabilitados tenham o mesmo nível de segurança que os novos.

Relativamente às restantes especialidades o novo Decreto Lei tenta adequar as realidades dos edifícios às exigências de cada regulamento, especificando para cada um, desde a arquitectura nos seus requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto, até à térmica, acústica, acessibilidades, telecomunicações, as datas de construção até às quais os edifícios estão ao abrigo deste novo regime de reabilitação urbana, o que clarifica a forma de actuar para cada circunstância e o que se pode “isentar” de acordo com a idade do imóvel.

Andreia Gomes,Diretora de Promoção e Reabilitação Urbana da Cushman&Wakefield

Parece-nos que a nova legislação vem reforçar essencialmente duas coisas: a reabilitação passa de exceção a regra assumindo-se, assim, como a forma de intervenção dominante; e aumentam as exigências em relação às técnicas de construção, principalmente para melhorar a proteção antissísmica dos edifícios.

Acreditamos que estas alterações não vão criar novos desafios ao setor da Reabilitação. Veem, sim, reforçar a importância da reabilitação na regeneração das cidades portuguesas e confirmar a prioridade que deve ser dada à recuperação de edifícios já existentes. Do nosso ponto de vista são, por isso, positivas.

Os maiores desafios à reabilitação em 2020 vão continuar a ser os mesmos do último ano, nomeadamente: a incerteza do tempo necessário para obter licenciamento; as novas leis relacionadas com o mercado de arrendamento (habitacional e não habitacional) que foram aplicadas pelo governo desde Agosto de 2018; a escalada dos custos de construção.

Estes desafios representam incertezas e, consequentemente, riscos que são repercutidos nas análises de investimento. A incerteza é a maior inimiga do investimento. Começa por impactar os preços de aquisição e pode levar à desmotivação de investidores, condicionando negativamente a forma como evolui o mercado.

O interesse em investir nas principais cidades portuguesas nunca foi tão elevado. Lisboa foi recentemente votada a melhor cidade na Europa para investir em imobiliário. Há imenso ainda por fazer e múltiplas oportunidades para trabalhar, para benefício de investidores, residentes e todas as pessoas que vivem as cidades portuguesas. Mas para que o mercado da reabilitação se mantenha saudável precisa de incentivos ao investimento e não entraves. A entrada da nova legislação pode ser positiva mas, infelizmente, não vai aliviar o peso dos desafios já existentes.

João Carvalho, Diretor geral da Melom

Na nossa opinião, a nova legislação não só repõe como agrava as dificuldades que eram sentidas antes de 2014.

Em 2014, foi implementado um regime de exceção na legislação (que durou até agora) e eliminava muita da burocracia e exigências na reabilitação de edifícios e fogos habitacionais. Esta exceção na lei anterior visava, não só estimular o setor da construção civil (que se encontrava debilitado pela crise de subprime), como facilitava, e muito, a vida dos pequenos proprietários que poderiam realizar operações de remodelação e requalificação de imóveis com mais facilidade.

Agora tudo será mais difícil, uma vez que a nova legislação obriga que sejam cumpridos critérios em edifícios antigos idênticos à nova edificação, como por exemplo a resistência sísmica, as acessibilidades e eficiência energética.

E se é verdade que estas três questões devem ser uma preocupação de todos no setor, não deixa de ser claro que será mais difícil para o comum cidadão reabilitar ou remodelar o seu imóvel, já que terá, obrigatoriamente, de efetuar avaliações sísmicas – mesmo que não intervenha na estrutura o imóvel.

Existirão seguramente exceções a serem tidas em conta na lei, quer pelo tipo de edifício a ser reabilitado, quer pela sua localização.

Na MELOM, cremos que existem ainda muitos edifícios e pequenos fogos por reabilitar e que esta legislação contribuirá para um refreamento do dinamismo do setor que alimenta hoje mais de 30.000 empresas. Sempre que existem mais regras a cumprir e mais dificuldades, os proprietários associam a duas questões: mais tempo e mais dinheiro. E essas são chaves de abrandamento que os operadores do setor não precisam.

Hugo Lima, Diretor geral da Lucios Real Estate

O novo quadro legal da reabilitação urbana, em vigor desde o passado dia 15 de novembro, vem revogar o regime excecional e temporário em vigor desde 2014, que permitia a dispensa da aplicação de uma série de normas técnicas da construção, em edifícios com idade superior a 30 anos. Passa assim a ser necessário nestas operações de reabilitação, efetuar a avaliação da vulnerabilidade sísmica do edifício, cumprir com as regras da segurança contra incêndios, com as acessibilidades, acústica, telecomunicações e eficiência energética.

Desta forma, entendemos que estas alterações colocam desafios em diferentes níveis, nomeadamente ao legislador e entidades licenciadoras, já que no domínio da segurança contra incêndios em edifícios, o DL reconhece a impossibilidade de aplicação da legislação em muitos dos edifícios existentes, e prevê a possibilidade de aplicação de métodos de verificação de segurança ao incêndio alternativos e não prescritivos, métodos esses, ainda não aprovados.

Urge assim clarificar a comunidade projetista e entidades licenciadoras sobre os limites e possibilidades destes métodos.
Os desafios são também colocados à comunidade projetista, que terá de se adaptar e preparar, sobretudo para a avaliação da vulnerabilidade sísmica, já que para o cumprimento dos restantes projetos (Arquitetura e Especialidades), pressupõe-se a aplicação da legislação em vigor para edifícios, até então, fora do regime de exceção; bem como às entidades licenciadoras, na capacidade de adaptação ao que se prevê venha a ser um aumento do volume de trabalho, em processos de licenciamento já de si, na sua maioria, morosos.

E, por último, aos proprietários, promotores e investidores imobiliários, já que, estas medidas, podem impedir ou limitar em determinados edifícios intervenções de reabilitação simplistas, com impacto nos custos de investimento.

Importa por fim salientar que são medidas que visam a melhoria das condições de segurança e de habitabilidade dos edifícios, e por isso primordiais.

É contudo premente que o mercado se adapte atempadamente.

Daniela Costa, Diretora de Consultadoria & Research da Prime Yield (Gloval)

A nova legislação revoga o antigo regime excecional da reabilitação urbana, trazendo novidades sobretudo em termos de vulnerabilidade sísmica, segurança contra incêndios, eficiência energética e comportamento térmico, acústica e acessibilidades e instalações. O seu grande objetivo, diz o Governo, é tornar a reabilitação exequível, fácil e acessível, sem que isso implique a sua desregulamentação. Dito isto, se este princípio for cumprido ao mesmo tempo que se reforçam as questões de segurança nos vários campos em que se registam as grandes alterações, existe um contexto favorável para que a reabilitação continue a ser uma opção interessante de investimento para os promotores, até porque tem bastante procura por parte dos compradores, que valorizam esta tónica da recuperação do património e do charme histórico.

O grande desafio passa, assim, por garantir que esta nova legislação não acarreta atrasos adicionais nos processos de licenciamento nem vem trazer um aumento exponencial dos custos de construção. Estes são os dois principais entraves apontados pelos promotores, incluindo na construção nova, e a verificarem-se podem comprometer a equação económica do investimento em reabilitação, afastando investidores.

Gonçalo Santos, Head of Development da JLL

É inegável que a reabilitação urbana tem sido mais do que uma necessidade das cidades portuguesas – de conservação do património e de revitalização de zonas abandonadas. Tem sido também um motor essencial para a criação de milhares de empregos e para a sobrevivência de muitas empresas de construção civil. Mais: tem sido um fator determinante para atrair investimento nacional e estrangeiro, alavancar o comércio e o turismo.

Olhando para a nova lei aplicável à reabilitação urbana (Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho) – que entrou em vigor este mês e vem revogar o regime excecional e temporário que foi aprovado em 2014 – é claro que existe um “aperto” das regras.

Por exemplo, o novo enquadramento legal impõe que a análise da vulnerabilidade sísmica dos edifícios seja sempre ponderada, independentemente da idade do edifício e mesmo em situações em que não se mexa na estrutura, quando o objetivo é realizar uma obra de ampliação, alteração ou reconstrução. Por outro lado, defende que a reabilitação deve ser mais sustentável, através da reutilização de componentes da construção, da utilização de materiais reciclados e com reduzido impacto ambiental, da redução da produção de resíduos, da redução de emissão de gases com efeito estufa, da melhoria da eficiência energética, do aproveitamento de fontes de energia renováveis, etc. Existem também novas exigências no que respeita à segurança contra incêndios e, mais do que nunca, a demolição surge como último recurso.

Impondo-se mais constrangimentos, é natural que a nova lei implique mais custos para proprietários e compradores. E é natural que a corrida aos licenciamentos diminua, pois os critérios de construção são mais rigorosos. Contudo, não podemos assumir que estes novos desafios serão “prejudiciais” para o setor imobiliário ou que resultarão num cenário negativo. Pelo contrário, e após a devida adaptação do mercado, caminharemos para uma oferta de maior qualidade para os compradores, uma vez que os edifícios reabilitados serão agora mais seguros e confortáveis, mais sustentáveis e respeitadores do património, e com melhores condições de acessibilidade. No fundo, a reabilitação urbana, reforçando com esta lei a garantia das condições de habitabilidade e os princípios de sustentabilidade ambiental e proteção do património edificado, acompanha agora as exigências que se aplicam, no geral, à maioria dos setores da nossa economia.

Nuno Fideles, Arquiteto da Savills Portugal

Na nossa ótica, a entrada da nova legislação introduz uma maior responsabilidade, quer da parte dos investidores, quer da parte dos projetistas. No entanto, enquanto projetista, eticamente, não vai para além do que sempre foi a nossa posição no mercado.

Reabilitar em Lisboa e Porto obriga a respeitar (e bem!) os sistemas construtivos próprios de uma construção com história e que se deve preservar. Construir sustentável também é isto, é desconstruir, reutilizar e construir com o menor impacto na construção existente.

Uma das vantagens da reabilitação, passa pelo facto de termos a possibilidade de manter áreas de construção existentes, por vezes até aumentá-la, mas acima de tudo um ganho em benefícios fiscais, quer através de um iva mais baixo, ou a diminuição de encargos com o IMI e IMT. O nosso conjunto edificado é antigo e em casos mais recentes 60/70/80 são de má qualidade, pelo que a reabilitação torna-se extremamente desafiante. No entanto realço que reabilitar não é esvaziar um edifício mantendo somente a fachada, é adaptar tipologias existentes a necessidades claras e funcionais que necessitam de respostas de qualidade.

O construir de novo tem como beneficio uma garantia de longevidade de um edifício, tornando-o mais sustentável, com menores custos de manutenção, e por vezes menores custos de obra, contudo a nova construção obriga a novos índices construtivos e os benefícios fiscais são menores.

Reabilitar é claramente um desafio nos dias de hoje, pois são várias as novas tendências no mercado imobiliário, tal como o co-living, o co-working spaces e o alojamento local, que servem de catalisadores e de reabilitação de espaços que hoje têm uma outra relevância na malha da cidade.

Paralelamente, os novos desafios energéticos obrigam à inclusão de padrões de sustentabilidade na reabilitação, em que a poupança energética e eficácia dos equipamentos utilizados são e deverão sempre fazer parte do pressuposto inicial de investimento.

Todas estas diretrizes mudam as perspetivas de como se constrói, como se reabilita e como se adaptam os mais diversos tipos de construções aos novos programas de ocupações de edifícios, transformando assim, as paisagens das cidades.