O Imobiliário um ano após a erupção da pandemia

Quando em março de 2020 era declarada a existência de uma pandemia global, o imobiliário português vivia o seu melhor período, atingindo níveis históricos na generalidade das dimensões de mercado. Perante uma crise de contornos desconhecidos, em junho de 2020 o FMI previa uma contração do PIB global de 4,9%, de 8,0% nos EUA e […]

Quando em março de 2020 era declarada a existência de uma pandemia global, o imobiliário português vivia o seu melhor período, atingindo níveis históricos na generalidade das dimensões de mercado.

Perante uma crise de contornos desconhecidos, em junho de 2020 o FMI previa uma contração do PIB global de 4,9%, de 8,0% nos EUA e de 10,2% na zona Euro.

Em setores como o Transporte Aéreo, o Turismo e o Retalho a atividade das empresas sofreu uma redução drástica. Noutros setores, em particular o setor dos serviços, as empresas viram-se forçadas a implementar novos modelos de organização, com destaque para o teletrabalho.

Antecipava-se, então, que a crise tinha potencial para gerar mudanças estruturais na organização das empresas, nas cadeias de distribuição, nos modos de consumo e na forma como as pessoas procurariam viver.

Previa-se também um crescimento dos casos de insolvência, com potencial impacto no mercado imobiliário, nomeadamente com aumento de distressed sales, tipicamente alvo dos fundos de Private Equity.

De acordo com dados da Preqin, citados pela Bloomberg, em março de 2021 os fundos de Private Equity (PE) dos EUA acumulavam mais de $250B de dry powder. Na Europa, de acordo com a S&P, citando dados da Preqin, no fim de 2020 o dry powder atingia quase $300B.

O que distinguiu esta de anteriores crises foi a rapidez de resposta de Governos, bancos centrais e do setor financeiro na implementação de medidas de mitigação.

As organizações revelaram surpreendente capacidade de adaptação, assegurando a continuidade das operações e as respostas coletivas e individuais permitiram que as piores previsões não se concretizassem.

De acordo com dados do FMI, em 2020 o PIB mundial contraiu 3,3%, com a zona euro a contrair 6,6% e os EUA 3,5%, números que ficaram muito aquém do projetado em junho de 2020.

Este contexto menos severo colocou uma pressão adicional para o capital deployment dos fundos de PE e uma dificuldade acrescida na identificação de oportunidades de investimento e na procura de yield.

Paralelamente, na generalidade dos países o mercado residencial registou a manutenção ou mesmo crescimento da procura com os preços a registarem apreciações relevantes.

Olhando para o caso português, podemos afirmar que também por cá o impacto foi menor do que o esperado, com a experiência na gestão de crises recentes a permitir reduzir o universo de casos de insolvência e limitar a destruição de valor.

No mercado residencial, pese embora com ajustamentos de preços em algumas localizações, manteve-se um volume de transações próximo do período pré-crise.

No mercado de escritórios, observamos que ocupantes relevantes, mesmo que enfrentando dilemas, mantiveram a expansão das suas operações e a contratação de novas áreas de escritórios, com as rendas em níveis pré-crise.
No retalho, apesar da tendência do comércio online, não é ainda evidente que os dois modelos de comércio não possam ser complementares. Não serão raros os casos em que a função de last mile logistics poderá vir a ser cumprida pelos espaços de retalho hoje existentes.

A logística tem sido um dos setores mais dinâmicos, multiplicando-se as intenções de investimento.

O setor de Hospitality continua a atrair investimento, não se podendo negar a predominância de investidores com um perfil oportunistico.

No que diz respeito ao development, observamos uma progressiva mudança no target dos investidores, hoje mais focados em projetos destinados ao mercado nacional.

A evolução do mercado no próximo ano dependerá naturalmente da forma como a atual crise sanitária se desenvolverá.

O que observamos permite afirmar que os principais players acreditam que a fase crítica da crise será ultrapassada num prazo de 6 a 12 meses, e que será possível retomar uma boa parte da atividade económica afetada neste prazo.
Esta será efetivamente uma condição necessária para que o impacto na economia e no imobiliário fique circunscrito ao que hoje é possível antecipar.

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