Percentagem de crédito à habitação sobre valor do imóvel caiu de 75% em 2022 para 69% para 2023

Em 2023, o rácio LTV  (rácio entre o valor que o banco empresta para comprar casa e o valor do imóvel) médio ponderado das novas operações de crédito para habitação própria e permanente, foi de 69%, o que traduz uma redução significativa face a 2022 que era de 75%. Em 2023, a quase totalidade das novas operações de crédito à habitação registou um rácio LTV inferior ou igual a 90%. As conclusões são do Banco de Portugal que anunciou esta segunda-feira os dados de implementação da recomendação macroprudencial sobre novos créditos aos consumidores.

O supervisor da banca publicou hoje o relatório anual de acompanhamento da recomendação macroprudencial sobre novos créditos a consumidores, relativo ao seu cumprimento em 2023.

Na qualidade de autoridade macroprudencial, o Banco de Portugal, em fevereiro de 2018, emitiu uma recomendação dirigida às instituições de crédito, relativa aos novos créditos à habitação e de consumo celebrados com particulares. O Banco de Portugal diz que o objetivo central desta recomendação é “promover critérios prudentes de concessão de crédito”.

“Pretende-se, com esta medida, fortalecer a resiliência das instituições financeiras e minimizar o risco de incumprimento dos mutuários”, sublinha o supervisor.

A 16 de outubro de 2023 esta recomendação foi ajustada no sentido de reduzir o choque de taxa de juro subjacente ao teste de esforço do rácio debt service-to-income (DSTI), tendo em conta a conjuntura económica e, em particular, a pronunciada subida de taxas de juro que se fez sentir a partir do segundo trimestre de 2022.

A recomendação está a ser globalmente cumprida, garante hoje o Banco de Portugal.

“Em 2023, as instituições de crédito continuaram a cumprir as orientações definidas na Recomendação”, refere a instituição que detalha que cerca de 91% do montante associado a novos créditos à habitação e ao consumo foi concedido a mutuários com uma taxa de esforço, ou seja um rácio DSTI (avaliado tendo em conta o choque de taxa de juro), inferior ou igual a 50%.

Num contexto de aumento das taxas de juro, a taxa de esforço, ou seja, o rácio DSTI efetivo médio aumentou novamente em 2023, face ao ano anterior, acrescenta o BdP.

“Observou-se a manutenção da utilização das exceções previstas na Recomendação face a 2022, nomeadamente para os rácios DSTI (Debt Service-to-Income) entre 50% e 60% e acima de 60%”, explica o supervisor bancário.

Rácio de LTV inferior ou igual a 80%

“Em 2023, 68% das novas operações de crédito à habitação tiveram associado um rácio loan-to-value (LTV) inferior ou igual a 80%. Sendo a Recomendação dirigida apenas a novas operações de crédito, a sua influência no stock de crédito à habitação é gradual, embora se observe, desde dezembro de 2018, uma recomposição da carteira de crédito à habitação no que diz respeito a rácios LTV inferiores ou iguais a 80%”, lê-se no relatório.

A quase totalidade das novas operações registou um rácio LTV (percentagem de empréstimo face ao valor do imóvel) inferior ou igual a 90%.

O rácio LTV médio das novas operações de crédito para habitação própria e permanente diminuiu quase dez pontos percentuais (pp) face ao terceiro trimestre de 2018 e seis pp face a 2022, fixando-se em 69%, explica o BdP.

“Continuou a observar-se uma melhoria do perfil de risco dos mutuários das novas operações de crédito à habitação”, constata o Banco de Portugal que explica que “teve lugar uma redução da percentagem de crédito concedido a mutuários de risco elevado (devedores com rácio DSTI superior a 60% e/ou rácio LTV superior a 90%) e um aumento da percentagem concedida a mutuários de risco baixo (devedores com rácio DSTI igual ou inferior a 50% e rácio LTV inferior ou igual a 80%)”.

Esta evolução “deve-se principalmente ao aumento da percentagem de novas operações de crédito à habitação com um rácio LTV inferior ou igual a 80%, num contexto de aumento de taxas de juro e preços da habitação”, explica a instituição liderada por Mário Centeno.

Em dezembro de 2023, a maturidade média ponderada das novas operações de crédito à habitação foi de 30,6 anos, “que resulta do cumprimento quase generalizado por parte das instituições da convergência da maturidade média para 30 anos”, refere ainda o BdP.

“Observou-se, igualmente, a implementação de medidas por parte das instituições que permitiram a redução para valores imateriais das ultrapassagens aos limites máximos por escalão de idade dos mutuários”, adianta o banco.

No âmbito da Recomendação, o conceito de novas operações de crédito inclui as operações de mutuários que transferem os seus créditos de um banco para o outro, na qual passam a ser registados como novos créditos, explica o banco central.

“Em 2023, registou-se um volume material deste tipo de operações face a anos anteriores. Estas transferências estão incluídas nos dados analisados neste relatório, pelo que o perfil dos mutuários observado neste relatório não é diretamente comparável com o de anos anteriores”, detalha o BdP.

Recorde-se que em 2023 o Banco de Portugal (BdP) criou uma nova almofada financeira para a banca para acautelar riscos relacionados com crédito à habitação.

“As medidas de política macroprudencial, que incluem a Recomendação e, mais recentemente, a reserva de capital para risco sistémico setorial anunciada em 2023, foram avaliadas pelo Comité Europeu de Risco Sistémico (CERS) como adequadas e suficientes face aos riscos identificados no setor imobiliário residencial”, avança agora o supervisor.

Concluindo, a análise do supervisor da banca, leva a concluir que em 2023, as instituições de crédito continuaram a respeitar as orientações relativas ao rácio DSTI, ao rácio loan-to-value (LTV), à maturidade do crédito à habitação e ao consumo, bem como aos pagamentos regulares de capital e juros.

O BdP sublinha que o aumento da percentagem de novas operações de crédito à habitação com rácio LTV inferior ou igual a 80%, foi conseguido num contexto de subida das taxas de juro e dos preços da habitação.