REIT, a nova forma de investir em Portugal

Entrou em vigor, no passado dia 1 de Fevereiro, o Decreto-Lei n.º 19/2019 (DL 19/19), que aprova o regime das sociedades de investimento e gestão imobiliária (SIGI).

A importação do modelo de REIT vinha sendo reclamada pelos investidores e pelo setor imobiliário, sendo essencial para a captação de investimento estrangeiro e dinamização do mercado imobiliário, em particular do mercado do arrendamento.

O DL 19/19 veio implementar em Portugal uma figura internacionalmente reconhecida, visando o reforço da competitividade do tecido económico português e do mercado de capitais.

As SIGI devem reunir um conjunto de requisitos dos quais destacamos a sede e direção efetiva em Portugal, a adoção do tipo “sociedade anónima”, o capital social mínimo de 5 milhões de euros e a obrigatoriedade de as respetivas ações serem admitidas à negociação (em mercado regulamentado ou selecionadas para a negociação num sistema multilateral).

O novo regime estabelece como atividades principais (objeto social) das SIGI: (i) a aquisição de direitos reais sobre imóveis (direito de propriedade, superfície ou direitos equivalentes) para arrendamento ou para outras formas de exploração económica, (ii) a aquisição de participações em sociedades com objeto e requisitos equivalentes (com sede em Portugal ou noutro Estado-membro da UE ou do Espaço Económico Europeu), e (iii) a aquisição de participações em organismos de investimento imobiliário, fundos ou sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (em qualquer destes casos, desde que a respetiva política de distribuição de rendimentos seja similar à das SIGI).

Fazemos notar que cada um dos referidos direitos/participações deverá ser detido pelo prazo mínimo de três anos. Acresce que pelo menos 75% do produto líquido da alienação de ativos afetos à prossecução do objeto social das SIGI deve ser objeto de reinvestimento no prazo de três anos.

Este diploma procura imprimir flexibilidade e transparência ao regime, através das especificidades ao modo de constituição de SIGI com apelo a subscrição pública (em contraponto com o regime regra do Código das Sociedades Comerciais) e da imposição de limites ao modo de operação das SIGI.

Destacamos, a este respeito, que 75% do valor total do ativo deve respeitar a direitos sobre bens imóveis objeto de arrendamento ou de outras formas de exploração económica (o que parece abranger, por exemplo, contratos de cessão de utilização, de cessão de exploração e de utilização de loja).

Quanto aos limites impostos à distribuição de lucros, as SIGI devem distribuir, sob a forma de dividendos, pelos menos, 90% dos lucros de exercício resultantes do pagamento de dividendos ou resultados por entidades nas quais as SIGI tenham participação e, bem assim, 75% dos restantes lucros do exercício distribuíveis.

Quanto ao enquadramento tributário, salientamos que, apesar de o DL 19/19 não prever um regime fiscal próprio, as SIGI beneficiarão do regime aplicável aos Organismos de Investimento Coletivo, previsto no artigo 22.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais.

Note-se, por último que, quer as sociedades anónimas já constituídas, quer os Organismos de Investimento Imobiliário sob forma societária, constituídos ao abrigo do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo, podem converter-se em SIGI.

O DL 19/19 veio, assim, munir o mercado português de um novo veículo de investimento imobiliário, procurando responder às necessidades manifestadas pelo sector e pelos investidores e alinhar o regime português com a realidade dos mercados internacionais.