Risco condiciona escolha para aposta no imobiliário

Primeiro, é necessário perceber que o investimento imobiliário concorre diretamente com outros ativos, como ações ou obrigações. Se, por um lado, o retorno das obrigações tem sido muito baixo ou negativo – basta atentar que as obrigações do tesouro portuguesas a dois e cinco anos têm rendibilidades negativas –, por outro, os mercados acionistas têm estado pujantes, depois da quebra provocada pela eclosão a pandemia de Covid-19; antes disso, segundo dados do banco norte-americano JP Morgan, o mercado de capitais dos Estados Unidos teve uma fase de crescimento contínuo de 132 meses. Se analisarmos alternativas ao investimento imobiliário como os fundos de investimento mobiliários (FIM), os dados da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios (APFIPP) referentes a 24 de setembro revelam que os dez FIM com maiores rendibilidades apresentavam taxas superiores a 35%. No entanto, a verdade é que o volume de ativos sob gestão destes FIM é reduzido e os mercados beneficiam de um momento de expansão enquadrado por uma generalizada disponibilidade financeira e pela intervenção dos bancos centrais, o que mantém as taxas de juro a níveis historicamente baixos.
Nuno Mello, analista da corretora XTB, diz ao Jornal Económico (JE) que, “em termos de longo prazo, a tendência dos índices [bolsistas] continua a ser de subida”, mas avisa que, ainda que existam “fatores a condicionar que o mercado não entrará em ‘bear market’ [queda generalizado do valor dos títulos, que leva a uma pressão vendedora], também não permitirão uma subida tão pujante como a que aconteceu até agora”.
Paulo Silva, Head of Country da consultora Savills Portugal, acrescenta que os mercados mobiliários estão mais expostos à volatilidade, apontando que, no ano passado, com a pandemia, registou-se uma queda abrupta dos mercados financeiros, com os investidores a “cristalizarem as mais-valias, saindo e voltando ao imobiliário”.
No imobiliário, Paulo Silva, diz que “os investidores estão com muito dinheiro para aplicar e o mercado continua a crescer”. Acrescenta que se está “a sentir o alívio das restrições de confinamento”, o que tem levado os investidores “a voltar, com agressividade”. Alberto Henriques, da área de Investimento da Savills, reforça a mesma ideia, sustentando que “o imobiliário existe como uma reserva de valor e além das rendas contratualizadas”. “Por norma, o ciclo torna-se quase sempre positivo a partir de determinado momento”, aponta.
A questão é saber como concretizar este investimento, de forma particular ou através de fundos de investimento imobiliário, tendo em conta o perfil do próprio investidor e as características de cada tipo investimento, nomeadamente no que respeita à disponibilidade e ao risco.

Vantagem para fundos
“Os fundos de investimento imobiliário têm a vantagem de terem um portfólio diversificado, investem em muitos imóveis ao mesmo tempo e se o participante precisar de liquidez pode fazer um resgate parcial”, afirma o vice-presidente da gestora de FII Square Asset Management, Pedro Coelho. A Square atingiu recentemente, e pela primeira vez, o lugar cimeiro em termos de ativos sob gestão no mercado nacional, com cerca de 1.100 milhões de euros. Prepara-se para ainda este ano iniciar a internacionalização com compra de ativos de rendimento no exterior.
Pedro Coelho defende a opção por gestores profissionais. Diz que um particular tem sempre o problema da concentração do risco. “Por exemplo, vai comprar um apartamento, remodela e coloca no arrendamento, algo que está em voga, mas se o inquilino não paga a renda irá demorar meses para avançar a ação de despejo e, o mais natural, é nunca mais querer falar do assunto”. E, se fizer as contas das obras, seguros, IMI e mais obras quando o inquilino sai, “possivelmente não lhe compensa”, acrescenta.
Já os fundos têm a vantagem de terem portfólios diversificados, o que reduz o risco de um único ativo.
Refere, ainda, o investimento corporativo, que se distingue por ter uma obrigação de conseguir melhores rendibilidades com investimento direto do que a que é conseguida através de um fundo. Dados da APFIPP relativos a agosto último indicam que nos fundos abertos de rendimento as rendibilidades a um ano variaram entre 1,85% e os 5,17% do fundo NB Património. Já os fundos abertos de acumulação oscilaram entre valores negativos acima de 3% e positivos superiores a 5,6%.
Olhando para o desenvolvimento do sector, Paulo Silva considera que “há um clima de confiança” e um movimento positivo nos mercados, nos diferentes segmentos. Primeiro, há sectores, mais procurados, que beneficiam ainda de uma “uma perspetiva oportunística, caso da hotelaria”.
A seguir, nos escritórios, depois das dúvidas a que se assistiram devido ao investimento no teletrabalho, a procura aumentou.
Finalmente, a habitação tem igualmente “ótimos indicadores e o último trimestre foi um dos mais fortes em número de transações”, uma tendência que “em nada foi afetada pela crise pandémica”, afirma Silva.
O tema de momento, refere, “é a sustentabilidade do crescimento dos preços”. A determinada altura, começou a acreditar-se que haveria espaço para uma redução de preços, porque o produto demorava mais tempo a ser transacionado, “mas o que era anormal era a capacidade com que se absorvia antes”, afirma, acrescentando que, mesmo com a menor lentidão nas transações, “os preços mantiveram-se e, entretanto, sentimos uma nova aceleração na venda de apartamentos”. Resta saber se o efeito continua, porque se vai acabar com os vistos gold nas duas maiores cidades”, conclui.