Seis dicas para ter um alojamento local de sucesso

A Associação da Defesa do Consumidor (DECO) redigiu um manual base para aqueles que querem aderir à moda do alojamento local (AL). Se tem uma segunda casa, ou um apartamento, situado no centro da sua cidade ou à beira-mar e pretende arrenda-lo em regime de AL, a DECO tem algumas dicas para si.

• Registo

Antes de dar inicio à atividade, comece pelo registo.

O registo é efetuado através de uma comunicação prévia com prazo dirigida ao Presidente da Câmara Municipal, através do site Balcão Único Eletrónico. É então atribuído um número a cada pedido, desde que no prazo de 10 dias o Presidente da Câmara não se oponha, 20 dias no caso dos hostels. Este número de registo do estabelecimento de alojamento local constitui o único título válido de abertura ao público e publicitação do estabelecimento.

Tenha atenção que  este registo é obrigatório e que se a sua casa for divulgada numa plataforma de alojamento tem de estar identificada com um número respetivo. Não pode publicitar a sua propriedade antes de fazer o registo obrigatório pois arrisca-se a uma coima entre os  2500 os 3740,98 euros.

• Limitações

Deve ter em consideração as limitações desta forma de alojamento. No caso de moradias ou apartamentos, não é possível ir além dos nove quartos e 30 utentes, sob pena de pagar uma coima até 3740,98 euros e, conforme a gravidade, a atividade ser suspensa. Quando publicitar o seu AL, avise os interessados das limitações existentes respetivas aos quartos disponíveis e à quantidade de utentes.

• Outros documentos

Para além do registo base, existem também outras obrigações legais.

Deve dispor do livro de reclamações, tal como acontece em qualquer outro ramo de negócio.

Precisa também do certificado energético, que é obrigatório se a propriedade se reportar a edifícios ou frações autónomas abrangidas por este sistema de certificação.

• Saiba onde publicitar o seu imóvel

Escolha bem a plataforma onde vai publicitar o seu imóvel.

A ”Airbnb” é uma das mais famosas, mas já há várias idênticas no mercado. Em geral, a publicação dos anúncios é grátis, à exceção da ”IHA” e da ”OLX”. Todas, no entanto, cobram comissão que pode ir dos 3%, no caso do ”Airbnb” aos 23% com a ”Wimdu”.

Lembre-se que as plataformas divulgam as propriedades, mas não têm responsabilidade quanto à relação contratual estabelecida entre as partes, entre o proprietário e o locatário. No máximo, podem ajudar a facilitar a resolução de litígios, mas algumas não têm qualquer controlo nem sequer garantem a existência, a qualidade ou a segurança dos anúncios.

• Atenção aos litígios

Ganhe o hábito de ler os termos e condições das plataformas.

Algumas proporcionam a celebração de contratos de seguro em caso de danos causados por alguma das partes do contrato. Por exemplo, a ”Homeaway” permite contratar uma apólice cujo prémio pode corresponder a 5% do valor do arrendamento, que cobre, entre outras, a responsabilidade pessoal.

Ainda assim, algumas prevêem determinadas situações para evitar conflitos entre o proprietário e o locador. A maioria segue uma política de cancelamento sobre as reservas efetuadas, umas mais flexíveis que outras. Em certos casos, é possível o reembolso total do valor da reserva e, noutros, existem penalizações.

Caso surja algum conflito entre a plataforma e o proprietário e seja preciso ir a tribunal, não se acanhe. Apesar de estarmos a falar de entidades que não têm sede em Portugal, os tribunais competentes são, regra geral, estrangeiros. Os termos e condições da ”Rentalia”, por exemplo, impõem que as partes se submetam à jurisdição dos tribunais de Madrid.

• Impostos

Os proprietários de moradias e apartamentos que prestem serviços de alojamento de curta duração pagam imposto sobre 35% dos rendimentos, estando abrangidos os proprietários enquadrados no regime simplificado. Ou seja, com um volume de negócios até  200 mil euros por ano e sem contabilidade organizada. Posto isto, pode escolher entre duas formas de tributação.

A primeira restringe-se ao regime simplificado de IRS (categoria B), que tributa 65% do rendimento. Isto significa que, as Finanças assumem automaticamente que 35% dos rendimentos obtidos com o alojamento local são gastos com encargos necessários à atividade.

A segunda, é a tributação autónoma, que cobra uma taxa de 28% sobre os rendimentos.