VIC Properties põe à venda Matinha e Pinheirinho que estão hipotecados ao Novobanco

Os polémicos ativos imobiliários do Novobanco, que foram alvo de escrutínio pela Comissão Parlamentar de Inquérito – os terrenos da Matinha e a Herdade do Pinheirinho – e que estão dados como garantia ao banco por conta de um financiamento bancário para a aquisição do segundo ativo, voltam ao mercado.

O Jornal Económico (JE) apurou que a VIC Properties, que comprou os ativos ao Novobanco em 2019 e 2020, contratou a Alantra para assessorar a venda dos três projetos. Para além do empreendimento Prata Riverside Village, desenhado pelo arquiteto italiano Renzo Piano, que se situa na parte oriental de Lisboa e que está quase construído, estão também à venda os terrenos da Matinha, também em Marvila e a Herdade do Pinheirinho em Melides, comprados ao Novobanco.

As três propriedades que estão à venda têm “um Valor de Desenvolvimento Bruto previsto de cerca de três mil milhões de euros e mais de 500 mil m2 de Construção Bruta Área, principalmente para uso residencial”, segundo o teaser enviado para potenciais investidores a que o JE teve acesso.

O documento revela que a Alantra foi contratada para explorar alternativas de desinvestimento para cada um dos  projetos imobiliários em desenvolvimento. “O processo representa uma oportunidade única de participar nos empreendimentos imobiliários residenciais mais relevantes em Portugal”, lê-se no teaser.

Recorde-se que o Novobanco financiou a VIC Properties em 80 milhões de euros para a compra da Herdade dos Pinheirinhos vendido por 60 milhões de euros em 2020, um ativo que estava coberto pelo Fundo de Resolução. Para esse financiamento o banco exigiu como colateral ficar com a hipoteca dos dois ativos imobiliários, a Matinha e o Pinheirinho. O facto de estarem à venda significa que parte do encaixe será para pagar a dívida ao Novobanco.

“Sujeito à maximização de valor, a VIC Properties está também aberta a estruturar um acordo pelo qual continuará como promotor e potencialmente manter uma participação minoritária”, revela a empresa portuguesa liderada por João Cabaça e que é propriedade da Aggregate Holdings, uma holding de investimento imobiliário alemã.

Segundo sabe o JE, o sucesso desta venda não significa a saída da VIC do mercado nacional, já que a VIC está aberta a permanecer como parceiro e stakeholder dos projetos, mantendo uma eventual gestão dos mesmos, assim como de outros futuros projetos.

As nossas fontes explicam que “continua a existir uma enorme procura por ativos imobiliários de dimensão e de alta qualidade em Portugal, de que é exemplo a VIC Properties, a qual tem recebido inúmeras manifestações de interesse por parte de investidores nacionais e internacionais”.

Nesta ótica, a VIC Properties “decidiu contratar um banco de investimento (Alantra) de forma a conduzir um processo competitivo de venda para explorar alternativas de criação de valor para a VIC e para os seus projetos imobiliários localizados no centro de Lisboa e na Comporta”, revelam fontes ligadas à operação.

A mesma fonte detalha que “o processo organizado a realizar, assim como a estrutura da transação, visam maximizar o valor da VIC e dos seus ativos, sendo que qualquer negócio só será concretizado caso surjam propostas que reflitam esse valor intrínseco”.

Contactadas nem a VIC Properties, nem a Alantra comentaram.

O teaser detalha os três ativos que estão à venda. O empreendimento Braço de Prata, localizada na zona leste de Lisboa (ou seja, zona oriental), é um projeto imobiliário que tem a assinatura do arquiteto laureado Pritzker Renzo Piano.

O projeto inclui 12 parcelas de terreno a serem totalmente desenvolvido até 2025 com um total de cerca de 800 unidades residenciais.

O Prata é o resultado do processo de regeneração urbana do leste de Lisboa que resultou numa nova zona residencial ribeirinha. O projeto está atualmente em construção com um financiamento de 200 milhões de euros em local para apoiar o desenvolvimento.

Das 12 parcelas,  três estão construídas e 100% vendidas; quatro estão em construção com entrega prevista a partir de dezembro de 2022 e com um forte ritmo de vendas, e a VIC espera que as parcelas restantes comecem a ser construídas antes do segundo semestre de 2023.
O preço médio inicial de venda das unidades residenciais é de 7.500 euros / m2, com preços de venda recentes a 8.700 euros / m², lê-se no teaser.

Já o empreendimento da Matinha localizado entre o Braço de Prata e o Parque das Nações,  “é atualmente o maior empreendimento residencial em Portugal”, lê-se no teaser. O projeto engloba o desenvolvimento de cerca de 1.500 unidades residenciais e comerciais áreas.

A Matinha é o maior projeto residencial em Portugal com um total de área bruta de construção (GCA) de 250 mil metros quadrados na parte oriental de Lisboa. “O projeto consolida a área entre o Prata e o Parque das Nações e continua o processo de regeneração urbana desta parte da cidade”, lê-se no teaser.

O projeto está pendente de aprovação final dos planos de infraestrutura e arquitetura sendo de prever que as licenças de construção devem ser recebidas até o final do segundo trimestre de 2023.

O teaser detalha que dada a proximidade entre a Matinha e a Prata, a empresa que comprar pode beneficiar de ganhos de eficiência na construção.

Por fim, o terceiro ativo à venda localiza-se na área de Comporta. A Herdade do Pinheirinho é composto por 200.000 m² frente-praia para construção. O projeto prevê cerca 600 unidades residenciais/turísticas, 2 hotéis (com cerca de 230 quartos) e um campo de golfe de 18 buracos.

O Jornal Económico apurou que a VIC Properties chegou a contactar a cadeia hoteleira Six Senses.

O Pinheirinho é uma propriedade de frente-praia “na região exclusiva da Comporta com uma área bruta de construção total de 200 mil m2”.

A VIC descreve o projeto do Pinheirinho, como um spot de grande dimensão e único, sendo um ativo que permite diferenciar-se dos seus concorrentes,  por ter  um conceito inovador e de luxo.

O projeto inclui um vasto portfólio de ativos imobiliários incluindo moradias, apartamentos, vilas, hotéis (um deles já tem acordo com um operador internacional líder de ultra luxo), residências de marca, um campo de golfe de 18 buracos, um clubhouse e outras áreas comuns.

Até hoje, 95% das obras de infraestrutura estão concluídas com os alvarás de construção a serem obtidos em breve, refere a VIC no teaser.

O perímetro de transação inclui os três ativos que são propriedade da VIC Properties com a possibilidade de o investidor os adquirir individualmente. Cada ativo é propriedade de veículos (SPV) autónomos e a estrutura de transação preferida pela VIC passa por uma venda de ações de cada SPV. “Alternativamente, e sujeito ao interesse dos investidores, é admitida uma transação envolvendo a VIC (ao nível da holding).”

Ainda sujeito às propostas dos investidores e ao perímetro final da transação, a VIC Properties pode considerar a manutenção de uma participação acionista minoritária e atuar como terceiro promotor dos projetos imobiliários, garantindo que os investidores beneficiariam do seu know-how, conhecimento dos ativos e experiência no mercado local.

O processo está estruturado em duas fases separadas com uma fase I para os candidatos analisarem a oportunidade e apresentarem ofertas não vinculativas na semana de 21 de novembro de 2022.

A VIC Properties tem estado a negociar  uma operação de refinanciamento da sua emissão de dívida de 250 milhões de euros cuja data limite para chegar a acordo com a Oaktree voltou a ser adiada.  Em causa está a operação de renegociação da dívida emitida no valor de 250 milhões de euros, com juro de 3% e maturidade em 2025, as “Secured Pre-IPO Convertible Bonds” – obrigações convertíveis Pré-IPO com garantia.

A história dos projetos imobiliários polémicos vendidos pelo Novobanco que foram herdados do BES.

O projeto Matinha foi vendido pelo Novobanco em 2019 e era um “imóvel ainda não licenciado cujo valor de venda foi de 142 milhões de euros, ligeiramente acima da sua valor de avaliação e cujo valor por m2 de 545 euros aparece 21% acima dos valores para transações comparáveis”, disse na altura o banco aos deputados e a “Herdade do Pinheirinho no litoral alentejano foi vendida por 60 milhões de euros e abaixo do valor de avaliação mas cujo valor de venda se situa 16% acima da média verificada para os comparáveis”, referia o banco.

A Matinha entrou no banco por 200 milhões e quando António Ramalho chegou a CEO do Novobanco, o ativo foi reavaliado em 120 milhões. Acabou vendido por mais de 140 milhões. António Ramalho disse na CPI que “a Matinha é uma operação particularmente bem-sucedida”. O comprador foi o grupo VIC Properties que tinha o empreendimento Braço de Prata, “que era fácil prolongar para a Matinha”.

Em Junho de 2019, a VIC Properties anunciou a compra dos terrenos da Matinha, em Lisboa, ao Novobanco, mas na altura o valor do negócio não foi divulgado. Mais tarde, no decorrer da Comissão Eventual de Inquérito Parlamentar às perdas registadas pelo Novobanco e imputadas ao Fundo de Resolução, foi divulgado que a VIC Properties comprou os terrenos da Matinha, cerca de 20 hectares em Marvila, por 500 euros o metro quadrado.

Este ativo pertencera a Luís Filipe Vieira, presidente da Promovalor, que adquiriu os terrenos por cerca de 40 milhões de euros mas que, em entre 2004 e 2005, este património à beira Tejo passou para a esfera de um fundo criado para gerir estes ativos numa parceria entre o Grupo Espírito Santo e a Inland.

No caso da Herdade do Pinheirinho, “foi a concurso, a melhor proposta que surgiu foi outra vez a Vic Properties que, desta vez, como não tinha dinheiro, pediu um empréstimo, que foi garantido pela Matinha”, revelou aos deputados o então CEO do Novobanco. O comprador teve dificuldades em obter crédito noutros bancos e o Novobanco financiou.

António Ramalho confirmou na altura que o banco deu um financiamento total à VIC Properties no quadro da compra da herdade do Pinheirinho de 80 milhões de euros, mais 20 milhões do que o valor da transação que foi de 60 milhões.  Mas em troca recebeu como garantia não só a própria Herdade do Pinheirinho como os terrenos da Matinha que valem mais (e que tinha vendido ao mesmo grupo alemão por 142 milhões de euros em 2019).

No concurso para a venda da Herdade do Pinheirinho, que estava coberta pelo mecanismo de capitalização contingente do Fundo de Resolução, a proposta com o preço mais elevado, de 59,6 milhões, foi a da Vic Properties, promotora imobiliária presidida por João Cabaça.

A decisão de venda foi tomada em setembro de 2020, tendo o banco registado uma perda antecipada nas contas de 2019 de 46 milhões (face ao preço acima de 100 milhões a que as sociedades tinham sido registadas no balanço).

A venda da Herdade do Pinheirinho em Melides foi concluída por perto de 60 milhões de euros. O processo de venda foi lançado no mercado em maio de 2019 e concluído em 2020.

A Herdade do Pinheirinho era um projeto PIN (Projeto de Interesse Nacional), pertencendo à sociedade imobiliária Pelicano. O Grupo Pelicano entrou em incumprimento e o ativo foi parar ao BES em dação em cumprimento e acabou no Novobanco.