CBRE: “Setor do retalho em Portugal está a atravessar momento de crescimento sustentado”

O setor do retalho em Portugal está a atravessar uma “nova fase de dinamismo e atratividade”, indica o estudo “Realizing Potential in Retail“, da empresa de consultoria imobiliária, CBRE. O head of retail da CBRE Portugal, Carlos Récio, diz que o retalho em Portugal está a atravessar um momento de reinvenção e de crescimento sustentado.

“Após atingir um pico histórico de investimento em 2018 (1.435 milhões de euros), o mercado sofreu uma retração significativa nos anos da pandemia. Contudo, a tendência inverteu se nos últimos dois anos: o volume de investimento passou de 302 milhões de euros em 2022 para 577 milhões de euros em 2023 e, em 2024, ultrapassou novamente a fasquia dos mil milhões de euros (1.113 milhões de euros) – um sinal claro da recuperação da confiança dos investidores. Só no primeiro trimestre de 2025, o setor já atraiu 398 milhões de euros, o que antecipa mais um ano de forte desempenho”, salienta o estudo.

O estudo indica que o crescimento é impulsionado por vários fatores estruturais, entre os quais, “o aumento das rendas” no comércio de rua, o “fluxo turístico crescente” nas duas principais cidades portuguesas (Lisboa e Porto) e a
“reconfiguração” dos formatos tradicionais.

O mesmo estudo sublinha que apesar dos centros comerciais continuarem a representar uma “fatia importante” do investimento os retail parks estão a ter um “crescente protagonismo” beneficiando da “procura por conveniência e acessibilidade”. A CBRE salienta que apesar do dinamismo, o mercado enfrenta agora uma “limitação crítica: a escassez de espaços prime, sobretudo em localizações urbanas mais procuradas, que representa um desafio à expansão e à renovação” da oferta comercial.

Relativamente ao comércio de rua o estudo da CBRE salienta que nos últimos 10 anos, os principais eixos de comércio de rua em Lisboa e no Porto “registaram aumentos expressivos” nas rendas prime. O estudo da consultoria imobiliária diz que em Lisboa, “aumentaram 25% na Avenida da Liberdade e 60% no Chiado”, enquanto, no Porto, a Rua de Santa Catarina “evidenciou uma valorização” de 183%, refletindo o “forte dinamismo” da cidade e o impacto do turismo no comércio de rua.

Comércio de rua tem mantido atividade intensa

O estudo da CBRE diz ainda que a atividade no comércio de rua se tem mantido “muito intensa” nos últimos anos,
com uma média de 175 novas aberturas por ano entre 2021 e 2023, estabelecendo o seu recorde no ano de 2024, com 211 aberturas.

“Considerando os dados monitorizados pela CBRE, só no primeiro trimestre de 2025 já se contabilizaram 33 novas lojas, o que demonstra uma continuidade no interesse dos operadores por este formato”, diz o estudo.

O setor de Food & Beverage (comida e bebida) continua a liderar, tendo representado, no primeiro trimestre de 2025, 73% das aberturas no Porto e 45% em Lisboa, assinala o estudo, refletindo a  “crescente procura” por experiências de consumo diferenciadoras em zonas de elevada circulação pedonal e turística.

“Estes números refletem não apenas a crescente procura por parte de marcas internacionais de elevada visibilidade, mas também o impacto muito positivo que o turismo representa, especialmente no Chiado e na Rua de Santa Catarina. A performance das rendas nestes eixos emblemáticos demonstra a força do retalho em Portugal, que continua a atrair operadores de referência, mesmo num contexto de grande seletividade e pressão sobre a oferta”, disse a head of retail da CBRE Portugal, Carlos Récio.

O estudo adianta que a “estrutura fragmentada” do comércio de rua, com “escassez de espaços e elevada seletividade” por parte dos operadores, continua a ser um fator limitador. “A dinâmica de abertura de lojas, assim, está fortemente
condicionada pelas exigências de produto adequado e não por uma aceleração da procura”, refere a CBRE.

A CBRE diz ainda que os operadores estabelecem uma “forte concorrência” por localizações premium, sendo que a
decisão de entrada no mercado está, muitas vezes, “dependente da disponibilidade de espaços nas localizações certas, o que obriga a um planeamento cuidadoso e uma abordagem altamente estratégica” por parte das marcas.

Centros Comerciais e Retail Parks são pilares estruturais

Na área dos centros comerciais e retail parks o estudo diz que paralelamente à dinâmica do comércio de rua e à expansão dos novos conceitos de proximidade, os centros comerciais e os retail parks “mantêm-se como pilares estruturais” do mercado português, apresentando desempenhos distintos, mas complementares.

O estudo refere que a adição de stock dos retail parks atingiu um total de 625.230m² em 2024, enquanto os centros comerciais registaram 2.907.437m². “Os retail parks têm uma maior expressão na região Norte (38%), seguindo-se outras regiões (35%) e a Área Metropolitana de Lisboa (27%). Já os centros comerciais concentram-se principalmente na Área Metropolitana de Lisboa (37%), noutras regiões (33%) e na região Norte (30%)”, diz o documento da CBRE.

“Este padrão geográfico reflete duas realidades distintas: por um lado, a crescente preferência por retail parks em zonas de expansão urbana, impulsionada pela flexibilidade de desenvolvimento e pela ancoragem em operadores de conveniência; por outro lado, a consolidação dos centros comerciais em zonas de maior densidade populacional e capacidade de consumo, onde o desafio passa, cada vez mais, por adaptar os espaços às novas exigências dos consumidores e dos operadores”, diz o estudo da consultora imobiliária.

A CBRE acrescenta que a procura por ambos os formatos tem vindo a aumentar, sobretudo no caso dos retail parks, que “oferecem maior facilidade de acesso, custos de operação mais competitivos e elevado potencial de rentabilidade” por metro quadrado (m²).

“Ainda assim, a concretização de novos negócios depende da existência de espaços que cumpram critérios operacionais exigentes, como acessibilidade, visibilidade e equilíbrio entre tráfego e custos associados”, diz o estudo da consultora imobiliária.

“A forma como está distribuída a área bruta locável (GLA) nos centros comerciais – com cinco categorias principais (Moda, Lazer, Retalho Especializado, Supermercados e Restauração ) a representarem já 78%do total – está a tornar-se uma variável crítica para garantir a rentabilidade dos ativos. A pressão para maximizar a receita anual por m² está a levar os proprietários a repensar a alocação do espaço, sobretudo em segmentos com maior potencial de valorização. Um bom exemplo disso é a área de Food & Beverage, onde começam a surgir transformações visíveis: desde a diversificação de oferta até à qualificação dos espaços de consumo, com zonas de seating mais apelativas e ampliação das áreas destinadas à operação. Tudo isto responde à procura por experiências mais completas e diferenciadoras, com impacto direto na atratividade e na performance dos centros comerciais”, explica Carlos Récio.

Retoma do turismo superou expetativas

No que diz respeito ao turismo o estudo da CBRE salienta que um “fator crítico” na performance do setor tem sido o turismo, cuja retoma após a pandemia “superou” as expectativas.

O estudo diz que a pressão turística nas duas principais cidades portuguesas é elevada. “Lisboa regista atualmente mais de três turistas por cada residente, e o Porto apresenta uma evolução semelhante, colocando ambas as cidades como destinos de grande afluência. Este indicador, que compara o número de visitantes com o da população residente, tem um impacto direto no desempenho do comércio de rua, especialmente em zonas históricas e com grande densidade pedonal, como o Chiado, a Baixa Lisboeta ou o centro do Porto”, diz o estudo da CBRE.

Contudo a CBRE adianta que estas zonas “não devem ser encaradas” exclusivamente como áreas turísticas.

“A dinâmica urbana está a mudar, e os consumidores locais procuram cada vez mais pragmatismo e conveniência no quotidiano, privilegiando outras zonas da cidade”, refere a consultora imobiliária.

“Zonas como Santos, em Lisboa, ou a Rua da Picaria, no Porto, começam a destacar-se pela sua oferta comercial adaptada aos residentes, menos turística, mais funcional e próxima. Em sentido oposto, verifica-se um movimento em locais como o Mercado da Ribeira ou o Mercado do Bolhão, onde, apesar de uma componente de tráfego local, predomina a presença de turistas internacionais”, diz Carlos Récio.

O estudo considera que este contexto favorece modelos de negócio “mais flexíveis, que combinam conveniência, experiência e omnicanalidade, respondendo às necessidades de dois perfis de consumidor distintos, mas complementares: o turista ocasional, que procura descoberta e marca, e o residente urbano, que valoriza eficiência, acessibilidade e continuidade do serviço”.

Perspetivas são prudentes

Em termos das perspetivas para este ano a CBRE adota uma visão prudente quanto ao desempenho de 2025.

“A forte procura pode não se traduzir automaticamente num recorde de novas aberturas, uma vez que a oferta disponível nos eixos mais procurados continua limitada. Ainda assim, a tendência é clara: Portugal continua a afirmar-se como um mercado atrativo para o retalho, com as cidades do Porto e de Lisboa a liderarem a transformação do setor, suportadas por um forte impacto do fenómeno turístico, valorização imobiliária e procura consolidada por experiências comerciais diferenciadoras”, diz o estudo.

Carlos Récio refere que o retalho em Portugal está a atravessar um “momento de reinvenção e de crescimento sustentado, alimentado por tendências estruturais como a evolução dos hábitos de consumo, a atratividade do turismo e a capacidade de adaptação dos diferentes formatos. Seja no comércio de rua, nos centros comerciais
ou nos retail parks, o setor está a responder com soluções cada vez mais ajustadas às necessidades dos operadores e dos consumidores. Este é, sem dúvida, um dos segmentos mais resilientes e estratégicos do imobiliário nacional, com potencial para continuar a atrair investimento e inovação nos próximos anos”.