Vai pedir um crédito à habitação? Saiba como calcular o importante rácio LTV

Se está a pensar em comprar casa, há termos com os quais vai ter de lidar e um deles é o Loan-to-Value ou LTV. Apesar do pomposo estrangeirismo, trata-se de um conceito muito simples e muito utilizado no meio bancário.

Não será provavelmente uma novidade o facto de que, quando recorre a crédito à habitação, nenhuma instituição bancária lhe irá conceder a totalidade do valor da casa. Quanto maior for o montante emprestado, maior é o risco que o banco assume.

Por isso, os créditos à habitação costumam representar entre 60% a 80% do valor do imóvel e é por isso que temos de “dar a entrada” para a compra da casa, ou seja, pagar a restante percentagem necessária para o pagamento do imóvel.

O que é então o LTV?

O LTV é um rácio que corresponde à percentagem a ser solicitada aos bancos relativamente ao valor do imóvel. Antigamente, havia LTVs de 120%. Hoje em dia, apesar de haver de 100%, normalmente os bancos definem a percentagem máxima do LTV entre 60% a 80% do valor de avaliação do imóvel.

Em Portugal, o LTV, às vezes, é referido como sendo o “rácio financiamento garantia” e é calculado através da seguinte fórmula:

LTV (%) = Montante do Empréstimo / Valor da Garantia

Sendo que o valor da garantia é, no caso do crédito à habitação, o imóvel comprado. Se não conseguir levar a cabo o compromisso de pagar o empréstimo, a instituição bancária pode ficar com a casa e vendê-la posteriormente para saldar a dívida.

Por exemplo, a Joana e o Carlos pretendem comprar um imóvel avaliado em 200 mil euros. O banco propõe conceder um crédito de 120 mil euros. Neste caso específico, o cálculo do LTV é o seguinte:

LTV (%) = 120.000 / 200.000€ = 60%

Como é que o LTV influencia o custo do empréstimo?

É o LTV que vai definir quão alto é o risco que o banco assume ao emprestar uma quantia tão elevada. Por isso, quanto maior for o risco, maior é a probabilidade do spread ser também mais elevado.

Ou seja, por mais apelativa que seja a ideia de obter um financiamento o mais próximo possível do valor de avaliação da habitação, irá provavelmente estar a pagar mais por esse empréstimo.

Ainda assim, há vários outros fatores a considerar quando se quer solicitar um crédito à habitação e é o conjunto destes fatores que deverá ajudá-lo a tomar uma decisão: taxas de juro, seguros incluídos, valor das comissões cobradas, prazos e produtos associados.

Deverá também ter em conta se faz mais sentido para si optar por taxa fixa ou variável e, é claro, calcular a sua taxa de esforço.