Tudo o que deve saber sobre a avaliação de imóveis

Sabe que fatores influenciam a avaliação de imóveis? E em que situações é requerida, bem como quais os documentos necessários? Para a constituição de um crédito à habitação é essencial que se realize esta avaliação e o cliente deve conhecer alguns aspetos importantes para que não saia prejudicado.

A avaliação de imóveis permite que a instituição financeira saiba quanto vale a habitação e, assim, tomar uma decisão sobre a concessão de um crédito à habitação para si. Este é, então, um custo que terá de suportar logo no início da compra de casa.

Para conseguir ter uma noção mais concreta sobre qual o custo real do empréstimo que pretende obter, deve olhar para o montante total imputado ao consumidor (MTIC), pois este reflete todos os encargos associados ao financiamento, incluindo a comissão de avaliação de imóveis.

Quem faz a avaliação de imóveis?

Este processo, que é suportado pelo comprador da habitação, deverá ser realizado por uma entidade especializada. Assim, os próprios bancos cobram uma comissão de avaliação de imóveis para concretizar esse processo e, assim, decidirem se, e em que termos, concedem o financiamento.

No entanto, o próprio comprador pode (e deve) realizar uma avaliação imobiliária independente à habitação que pretende comprar, uma vez que o consumidor tem de dar um valor estimado da casa ao banco.

É possível, então, recorrer a quatro avaliadores de imóveis:

• Empresas especializadas ou técnicos por conta própria que façam esta avaliação;
• É possível recorrer a alguns sites de avaliação de imóveis, não pagando nada pelo processo;
• O Portal das Finanças também disponibiliza um avaliador de zona geográfica, atribuindo um valor à habitação e um montante a pagar de impostos;
• Alguns bancos também começam a disponibilizar um serviço de avaliação de imóveis independente dos seus créditos à habitação, como é o caso do BPI.

O ideal será optar por um agente especializado para obter um relatório detalhado e mais completo. É importante referir que, e tal como recomenda o próprio Banco de Portugal, os relatórios de avaliação de imóveis deverão ser entregues aos consumidores e não apenas às instituições de crédito.

Note que a avaliação de imóveis é sempre exigida pela instituição financeira, independentemente de o cliente realizar uma avaliação através de avaliadores especializados. Isto porque atualmente os parâmetros de avaliação dependem da entidade bancária e porque estas têm parcerias com determinados avaliadores de imóveis.

No entanto, existe a possibilidade de, no futuro, o cliente apenas ter de pagar uma única avaliação de imóveis, que poderá ser aceite por todas as entidades bancárias.

Quando se faz a avaliação de imóveis?

A avaliação de imóveis é feita em duas situações distintas. Em primeiro lugar, é realizada aquando da constituição de um crédito à habitação. Sempre que um indivíduo pretende comprar uma casa, deve pagar a avaliação desse mesmo imóvel.

Para além disso, também é necessário que exista uma avaliação de imóveis quando se procede à transferência de crédito à habitação. Em primeiro lugar, a instituição financeira para a qual irá transferir o seu financiamento precisa de confirmar o valor de avaliação e, por outro lado, se a casa já tem alguns anos, o seu valor de avaliação é, geralmente, diferente.

Existem outros casos em que fará sentido realizar a avaliação de imóveis: em processos de partilhas de herança, quando os herdeiros não chegam a acordo relativamente ao valor do imóvel; e ainda quando se pensa em vender a casa, para poder vendê-la ao seu valor atual.

Por outro lado, existe a possibilidade de isenção no pagamento desta comissão de avaliação, quando o cliente opta por comprar uma casa do próprio banco. Estes imóveis têm inúmeras vantagens, como isenção de comissões iniciais ou possibilidade de financiamento a 100%.

Que fatores influenciam a avaliação de imóveis?

Para determinar o valor da habitação, a avaliação de imóveis tem, geralmente, os seguintes fatores em conta:

• A localização da casa, incluindo o piso, a vista que é possível ter a partir da habitação, a orientação solar e ainda as acessibilidades;
• A qualidade da construção do imóvel;
• A data de construção;
• O estado de conservação (para casas usadas);
• O terreno onde está inserida;
• A tipologia e a disposição da habitação;
• Os acabamentos e equipamentos disponíveis;
• As facilidades da habitação, isto é, estacionamento, piscina, elevador, espaços verdes, entre outros;
• O estado do mercado, ou seja, a procura e a oferta atual.

Assim, quanto melhores forem estes fatores, maior será o valor de avaliação da casa.

Como é que se calcula o valor da avaliação

O cálculo do valor de um imóvel vai ser altamente influenciado pelos fatores listados acima. Após serem devidamente consideradas as várias características do imóvel, aplica-se uma fórmula para chegar ao valor da avaliação.

De salientar que, para a fórmula de cálculo do valor de avaliação do imóvel, as diferentes áreas associadas à habitação poderão ser contabilizadas pelo perito avaliador com valores distintos ao nível do preço por metro quadrado.

Neste âmbito poderão ser avaliadas com valores distintos as seguintes áreas:

• Área Bruta Privativa – é a superfície total da habitação, incluindo sala, quartos, cozinha, corredores, casas de banho, e restantes divisões, bem como varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração, sendo medida pelo perímetro exterior da mesma).
• Arrecadações
• Varandas
• Terraços Acessíveis
• Estacionamento (Lugares/Box)
• Outros

É à Área Bruta Privativa que o perito avaliador atribuirá o valor máximo por metro quadrado, valor que servirá depois de referência para o cálculo do valor das restantes áreas.

A título exemplificativo, se o valor da Área Bruta Privativa for de 3.000 euros, é expectável que o valor das varandas corresponda apenas entre 20% a 30% desse valor, portanto, entre 600 euros e 900 euros.

A mesma lógica se aplica às restantes áreas – arrecadações, estacionamento, etc. -, às quais serão atribuídas diferentes ponderações de acordo com os critérios definidos pelo perito avaliador.

Valor de Mercado vs Valor de Venda Forçada vs Valor para o Seguro

Importa salientar que existem diferentes definições de valor de avaliação do imóvel. A saber:

• Valor de Mercado – corresponde ao valor pelo qual se estima que o imóvel, adequadamente publicitado (durante um período normal de tempo em coerência com a sua natureza) seja vendido, à data da avaliação, atuando o vendedor e comprador de forma independente um do outro, sem qualquer tipo de coação ou outro tipo de pressão, e com bom conhecimento do mercado;
• Valor de Venda Forçada (ou de Venda Rápida) – é o valor pelo qual a imóvel poderá ser vendida no caso de o vendedor estar sujeito a qualquer tipo de condicionalismo/restrição que possa exigir a alienação da habitação;
• Valor para o Seguro – é definido como o montante estipulado no contrato de seguro (seguro obrigatório de incêndio para propriedades em regime de propriedade horizontal ou o seguro multirriscos habitação), que se aplica àquele bem imóvel como uma responsabilidade da seguradora, no caso de danos e prejuízos financeiros ocorridos no bem serem causados ao segurado por um risco especificado no contrato de seguro.

Quais os diferentes métodos de avaliação de imóveis?

A determinação do valor de mercado de uma bem imóvel respeita a utilização apropriada de três métodos de avaliação reconhecidos internacionalmente, designadamente:

• Método da comparação de mercado (Método de Mercado) – o valor do imóvel é atribuído através da comparação com habitações semelhantes, baseando-se no conhecimento do mercado e dos valores das transações de imóveis similares ao que está a ser avaliado;
• Método de capitalização de rendimentos (Método do Rendimento) – consiste no cálculo, tendo por base um conjunto de fórmulas específicas para o efeito, da potencial renda/rendimento que um imóvel pode gerar;
• Método do Custo – o valor da habitação é calculado através de uma lógica de reposição ou substituição de um imóvel com características e funções semelhantes, sendo utilizado em mercados onde a informação é escassa ou em que tipologia/natureza da habitação em avaliação é pouco transacionada.

Como pedir uma segunda avaliação?

Caso não concorde com a avaliação atribuída ao imóvel, deverá argumentar com o banco, apresentando argumentos que justifiquem uma nova avaliação.

Para tal, deverá solicitar o acesso ao relatório do perito avaliador e verificar em que domínios surgem as disparidades entre o valor efetivo da avaliação e o valor que considera ajustado.

Caso entenda que os valores por metro quadrado considerados no relatório estão muito distantes da dinâmica efetiva do mercado, deverá fundamentar adequadamente com a apresentação de alguns imóveis similares exemplificativos que comprovem uma verdadeira análise comparativa.

Quanto custa fazer uma avaliação?

O custo de uma avaliação vai depender da entidade a quem irá pedir esse serviço. Se for diretamente pelo cliente, então esse valor irá variar consoante as características do imóvel em questão.

No entanto, se pedir a um banco, esse custo será cobrado na forma de uma comissão. As comissões são valores fixos estabelecidos pelos bancos.

Para perceber quais os montantes cobrados pelas instituições bancárias neste âmbito, confira os diferentes valores da comissão de avaliação na tabela abaixo:

Para além das opções destacadas na tabela acima, também o EuroBic disponibiliza o serviço de avaliação de imóveis, sendo que o custo da comissão varia entre os 200 e 1.400 euros, consoante a natureza e dimensão do imóvel em questão.

Já o Millennium BCP e o ActivoBank não apresentam apenas um montante base mas sim valores diferentes mediante o tipo de imóvel a ser avaliado. Nestes casos, a comissão de avaliação para imóveis residenciais é de 230 euros, para não residenciais varia entre os 288,06 e 1.234,52 euros e para acompanhamento de obras está estabelecida nos 115 euros.

Quanto tempo demora a avaliação de um imóvel?

Regra geral, após fazer o pedido de avaliação do imóvel junto da instituição bancária que irá conceder o crédito habitação, o agendamento da visita do perito poderá demorar cerca de uma semana. Após a visita, a entrega do relatório de avaliação poderá demorar igualmente uma semana. Assim, genericamente, é expectável que o tempo para a conclusão de uma avaliação de um imóvel varie entre 10 a 20 dias.

Existem plataformas online para avaliação?

Como fazer a avaliação de um imóvel é uma tarefa que exige algum tempo e esforço da sua parte, uma forma de facilitar esse processo é pedir uma avaliação através de uma plataforma digital. Apresentamos aqui algumas alternativas:

• Imovendo: através do preenchimento de um formulário, pode usar esta plataforma para receber uma análise detalhada relativa ao mercado imobiliário no qual a sua propriedade está localizada. Este processo é gratuito e poderá ter um relatório no espaço de 1 hora;
• QuantoVale: este site, pertencente à empresa Euvendo, permite-lhe o acesso a uma base de dados de negócios imobiliários já realizados. Através destes dados, pode avaliar o valor do seu imóvel com uma reduzida margem de erro relativamente ao valor expectável. A avaliação é gratuita;
• Housify: basta preencher com os dados relativos ao imóvel e terá um valor aproximado para a sua casa, tal como informações sobre o mercado imobiliário da zona circundante. Com a plataforma Housify pode também criar uma conta onde consegue armazenar diferentes avaliações de casa online;
• Brixel: permite-lhe ter o valor estimado para o seu imóvel sem qualquer custo. Esta avaliação é feita com base em transferências já feitas e nos preços praticados no mercado. Este processo é feito através de um formulário bastante intuitivo. Esta empresa também realiza outras avaliações opcionais como a análise ao mercado imobiliário e às condições do seu imóvel;
• iadValue: é a ferramenta usada pela IAD Portugal para realizar avaliações gratuitas e imediatas ao seu imóvel. É preciso indicar os seus dados pessoais, tal como especificar a localização e características da sua casa. Terá os resultados assim que terminar de preencher o formulário.

Recorde-se que é muito importante, para quem procura uma casa, escolher a que mais se enquadra tanto nas suas necessidades, como nas suas capacidades de pagamento. Quanto maior e mais luxuosa for a casa, maior será o seu custo e, consequentemente, mais terá de pagar mensalmente ao banco pelo seu crédito à habitação.

O ideal poderá passar por recorrer a um agente especializado para vender a sua casa,  obtendo um relatório detalhado e mais completo. Por fim, é importante referir que, e tal como recomenda o próprio Banco de Portugal, os relatórios de avaliação de imóveis deverão ser entregues aos consumidores e não apenas às instituições de crédito.