“Não temos estudado qualquer tipo de aquisição”, diz diretor geral da União de Créditos Imobiliários

Pedro Megre, diretor geral da União de Créditos Imobiliários (Sucursal Portugal), revela em entrevista ao Jornal Económico que as recomendações macroprudenciais do Banco de Portugal para reduzir os prazos do crédito à habitação são positivas e não antevê que restrinja o aumento da carteira de crédito. Também se recusa a traçar cenários alarmistas decorrentes da crise económica e do possível impacto no malparado.

Por outro lado afirma que quer crescer organicamente quando questionado sobre se teria interesse por exemplo na compra de uma participação no Banco CTT de até 30%, um projecto que entretanto terá ficado adiado pelo banco dos correios.

A UCI é uma instituição espanhola especializada na concessão de crédito à habitação e soluções de financiamento para a compra de casa. “É pioneira em Portugal em soluções de crédito à habitação green que oferecem condições de financiamento mais vantajosas na aquisição de casas com elevada eficiência energética”, diz o gestor.

No passado dia 1 de abril entraram em vigor novas recomendações macroprudenciais sobre o crédito habitação, o que levou a mudanças nos prazos. Desta forma, os novos créditos para a compra de casa passaram a ter uma maturidade máxima de 40 anos para quem tem idade igual ou inferior a 30 anos. Já os contratos com clientes entre os 30 e os 35 anos passam a ter um prazo máximo de 37 anos. Como CEO da UCI Portugal considera que esta medida macroprudencial do Banco de Portugal era mesmo necessária?

Esta medida não é uma novidade. Já em 2018, quando entraram em vigor as medidas macroprudenciais do Banco de Portugal relativamente ao crédito habitação, em que se definiram novos limites ao LTV (Loan-to-Value), Debt Service-to-Income (DSTI) e maturidades, estava explícito que a maturidade média dos novos contratos de crédito habitação devia convergir gradualmente para 30 anos até ao final de 2022. Estando a chegar à data-limite apontada para o objetivo, o Banco de Portugal sentiu a necessidade de recomendar novos limites para que a meta seja atingida.

As pessoas vivem cada vez mais tempo, porquê reduzir a maturidade do crédito que impacta na prestação mensal, ainda por cima numa altura em que o rendimento disponível está cada vez mais baixo por causa das condições macroeconómicas?

É sabido que os prazos mais alargados resultam em maiores riscos para os clientes e para as entidades bancárias. Para o cliente porque significa que estará exposto a juros durante mais tempo, portanto, apesar de pagar uma mensalidade menor, no total vai pagar bastante mais pelo mesmo valor. Para as entidades bancárias o risco é maior porque em 40 anos há muitas mudanças e condicionantes que podem gerar situações de incumprimento. O objetivo é por isso fazer com que o crédito habitação seja cada vez mais concedido de forma responsável e sustentável, o que é já uma prática da UCI há vários anos. Já trabalhamos há muito tempo como limite dos 30 anos em vista, por isso para nós esta medida só vai ao encontro daquilo que já fazemos.

Não teme que estas medidas venham ainda a travar mais o acesso ao crédito à habitação?

A medida não vem agravar a situação atual para os jovens até 30 anos, que continuam a poder aceder a empréstimos a 40 anos. Na maioria das instituições também já não se fazia 40 anos acima dos 35 anos, porque a idade máxima à data de conclusão do crédito habitação é, na maioria dos casos, 75 anos. As pessoas entre os 30 e os 35 ficam mais limitadas em termos de prazo, mas por outro lado também ficam mais protegidas, porque um crédito com um prazo acima dos 30 anos tem um nível de risco maior e pode apanhar o cliente, por exemplo, na passagem para a reforma, em que há redução de rendimentos e tornar complicado o pagamento da prestação. Por isso diria que a longo prazo há mais benefícios do que limitações.

Os jovens têm hoje muito mais dificuldade em comprar casa do que há 20 anos, pois é-lhe exigida uma entrada por causa do LTV ratio (rácio que corresponde à percentagem a ser solicitada aos bancos relativamente ao valor do imóvel) e como os ordenados são muito baixos não têm grande folga para assumir uma prestação mais alta. Concorda que esta medida vem agravar este quadro?

A questão de tentar reduzir o LTV tem até o efeito contrário. Ou seja, ao ser solicitada ao cliente uma entrada maior o valor de crédito solicitado é menor, o que vai resultar em prestações também mais baixas. A questão que se coloca nestes casos é de capacidade de poupança para conseguir ter disponível o valor necessário para a entrada, o que é uma questão diferente da questão do prazo.

Não lhe parece que há um problema de habitação em Portugal? Com a subida dos juros pelo BCE no horizonte como forma de travar a escalada da inflação, não lhe parece que tudo se conjuga para restringir o acesso ao crédito à habitação?

Não temos de todo uma postura alarmista. A subida das taxas de juros irá fazer com que as pessoas olhem para as taxas variáveis com mais dúvidas, o que nos parece importante que aconteça, porque as taxas variáveis têm de facto a desvantagem de não se poder controlar o que vai acontecer com o indexante, neste caso a Euribor. Neste contexto, as pessoas têm de começar a olhar para as taxas fixas com outros olhos e a perceber que a prestação no início pode ser maior do que com taxa variável, mas têm a segurança de o valor nunca se alterar durante todo o empréstimo.

Uma questão que é primordial é o aumento da oferta de habitação no mercado, seja por via da construção nova ou da recuperação de imóveis antigos, porque equilibrando a oferta com a procura o mercado conseguiria ultrapassar algumas das questões que têm surgido relativamente à dificuldade de acesso a habitação, sobretudo nos grandes centros urbanos.

Os limites ao rácio entre o montante total das prestações mensais associadas a todos os empréstimos detidos pelo mutuário e o seu rendimento mensal líquido de impostos e de contribuições obrigatórias à Segurança Social (debt service-to-income ratio, DSTI) são uma medida de segurança importante?

Sem dúvida, porque permitem evitar o risco de sobre-endividamento. Contratar crédito requer uma postura responsável e um grau elevado de confiança na capacidade de cumprir a longo prazo com os compromissos assumidos, um exercício que tem de ser feito pela entidade que concede crédito, mas que deveria até ser em primeiro lugar um processo de auto-análise do cliente.

Não é difícil de perceber que quando se assume compromissos com créditos que representam mais de metade dos rendimentos mensais se está a colocar a saúde financeira em perigo, porque é difícil assegurar qualidade de vida e capacidade de fazer frente às necessidades do dia a dia e imprevistos com o valor remanescente. Portanto é uma limitação necessária e que salvaguarda os reais interesses do cliente,

Estamos novamente às portas de uma crise? Não antevê também uma crise não só de travão nos volumes de crédito como no aumento do malparado?

Preferimos não entrar em especulações. Para já é precoce falarmos nesses cenários.

Uma crise económica, juros altos, inflação alta, com os limites que são exigidos em termos de rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (loan-to-value ratio, LTV) – calculado com base no mínimo entre o seu preço de aquisição e o seu valor da avaliação, e ainda com menos anos para pagar o crédito, não lhe parece a tempestade perfeita no mercado do crédito à habitação?

A certeza que temos é que todos aprendemos com a crise de 2008 e o sistema bancário desenvolveu mecanismos para se proteger de cenários menos favoráveis. As limitações à contratação de crédito estabelecidas pelas entidades reguladoras são exatamente um exemplo disso, reforçando a certeza de quem contrata crédito habitação não está numa situação periclitante e que, se optou por taxa variável, tem margem para lidar com subidas de preço.

Qual é a quota de mercado do UCI Portugal no crédito à habitação?

Somos uma multinacional que tem de respeitar os princípios definidos pelos nossos shareholders, pelo que apresentamos resultados de forma consolidada, não nos sendo possível revelar esta informação.

Qual a estratégia da UCI Portugal? Que objetivos pretendem atingir?

A nossa estratégia é a de desconstruir a ideia de que o crédito habitação é igual em todo o lado. Não é verdade, e queremos mostrar que pode ser muito mais do que um produto âncora, usado pelos bancos para reter clientes a que vendem depois outros produtos.

A UCI é especialista em crédito habitação e é sobre crédito habitação que queremos falar com os clientes, sem fazê-los perder tempo precioso a analisar produtos adicionais, nem a abrir contas e a domiciliar ordenados. Muitas pessoas ainda não sabem que uma solução como a UCI existe, que lhes permite manterem a sua conta no banco habitual e contratarem o crédito habitação a outra entidade, que se limita a cobrar as prestações na conta indicada pelos clientes. Portanto, um dos nossos objetivos é que cada vez mais pessoas tenham consciência dessa possibilidade.

Outro dos nossos objetivos é fazer as nossas soluções de crédito habitação green crescerem. A UCI é pioneira em Portugal neste tipo de soluções, que oferecem condições de financiamento mais vantajosas na aquisição de casas com elevada eficiência energética e esta é uma questão fulcral nos dias de hoje, sabendo-se que o setor residencial representa 17,4% da energia final consumida no nosso país, apenas superado nesse consumo pela indústria e pelos transportes. Estimular a aquisição de casas com elevada eficiência energética e a conversão de casas ineficientes em casas eficientes é uma das missões que temos abraçado, que trará vantagens para o planeta e para os clientes, que assim poupam nas faturas mensais de energia.

Pretendem crescer de forma orgânica ou através de aquisições?

Organicamente.

Recentemente estudaram a compra do Banco CTT? Há outros bancos que vos possa interessar?

O nosso foco é o crescimento orgânico, pelo que não temos estudado qualquer tipo de aquisição.

Quais foram os resultados e rentabilidade da UCI Portugal em 2021?

Pelas mesmas razões que referi quanto à quota de mercado, não podemos divulgar esta informação.