Alojamento Local – 3.0

Desta forma, analisada a carga fiscal como um todo, não encontraremos o desejado alívio fiscal na proposta de Orçamento do Estado para 2021, e deparar-nos-emos com um regime complexo, em que a opção errada constituirá uma forte penalização fiscal dos contribuintes.

Surgiu em Portugal durante a crise do imobiliário de 2008-2012, e foi a tábua de salvação de muitas famílias, no início foi enquadrado sob o regime da prestação de serviços, cresceu até ao ponto da massificação, o que despertou a atenção do Estado que lhe criou um regime jurídico próprio, regulando-o e impondo-lhe uma forte carga fiscal, em 2021, o Governo propõe-se introduzir a sua versão 3.0, o que deixa os proprietários na expectativa do que esperar do novo enquadramento fiscal do alojamento local.

A primeira notícia é a de que a proposta de Orçamento do Estado para 2021 propõe o fim da tributação de mais-valias quando um imóvel sai do alojamento local para a esfera privada, que tem sido o maior alvo de críticas no âmbito do atual regime.

Contudo, rapidamente nos apercebemos que esta deixa de ser notícia quando verificamos que o que verdadeiramente se propõe, é tributar o mesmo, sob uma forma diversa, mantendo-se assim o peso fiscal sobre a atividade imutável.

No novo regime passam a ser reconhecidas duas causas para a retirada de um imóvel do alojamento local: o seu regresso ao uso na esfera privada do proprietário; e a venda do imóvel.

O que temos em 2020

No regime fiscal vigente, inscrever um imóvel no alojamento local implica o apuramento de mais-valias, calculadas através da diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o valor do imóvel à data em que é colocado neste regime, incidindo o imposto sobre 50% da mais valia. O valor a pagar resultará do englobamento deste valor com os demais rendimentos do proprietário. Não é este, contudo, o momento de pagamento da mais-valia.

Quando o proprietário decide, após a exploração, retirar o imóvel do alojamento local, é calculada novamente uma mais-valia e, esta sim, será paga. Este cálculo incide a diferença entre o valor do imóvel no momento em que é retirado do alojamento local e o valor do imóvel à data em que entrou para o regime. Aqui é aplicada uma tributação sobre 95% do valor.

Assim, quando retirar um imóvel do alojamento local, o proprietário tem de pagar ao Estado impostos sobre a valorização patrimonial (a mais-valia acima aludida) somados aos dos rendimentos empresariais (a segunda mais-valia).

No regime consagrado pelo Orçamento do Estado de 2020, há, contudo, uma exceção ao pagamento das mais valias, quando o imóvel seja introduzido durante cinco anos consecutivos no arrendamento tradicional após a cessação da exploração sob o regime de alojamento local.

A proposta do OE 2021

No âmbito das políticas de fomento à habitação, o Governo propõe em 2021 extinguir o regime das mais-valias aquando da reaplicação de um imóvel à esfera particular.

Mas com exceções, uma vez que a tributação das mais-valias é apenas proposta quando ocorre a saída dos imóveis do alojamento local para a esfera particular, com uma das seguintes finalidades: colocação no mercado de arrendamento de curta duração, ou para uso próprio dos proprietários.

Há, no entanto, a criação de um novo imposto, havendo que distinguir para aplicação do regime, os contribuintes que se encontravam a realizar a exploração com tributação sob o regime simplificado, daqueles que a faziam segundo um regime de contabilidade organizada.

O Governo propõe no Orçamento de Estado de 2021 que, no regime simplificado, quando um imóvel sai do alojamento local é calculado imposto sobre 1,5% do valor patrimonial tributário (VPT) à data em que sai do alojamento local multiplicado pelo número de anos em que o imóvel esteve afeto à exploração. Esse imposto será pago ao longo de quatro anos, adicionado à matéria coletável em sede de IRS.

Para os contribuintes com contabilidade organizada, a proposta prevê que quando o imóvel sai do alojamento local é calculado imposto sobre todas as depreciações, imparidades, encargos com empréstimos e rendas de locação financeira que aconteceram durante o período em que o imóvel foi explorado.

Há, por isso, um pagar à saída aquilo que não se pagou durante a exploração, pelo que, embora com outro nome, a tributação continua a ocorrer.

Na venda do imóvel, são ainda propostas mudanças para 2021 na forma de calcular as mais-valias no momento em que um imóvel é vendido. O tempo que decorrer desde que o imóvel deixa de ser explorado sob o regime de alojamento local será tido em consideração para efeitos tributários.

Se um imóvel for vendido dentro dos três anos seguintes à cessação da exploração sob o regime de alojamento local, o proprietário será tributado em sede de mais valias sob 95% do ganho, e não de 50% do ganho, como é proposto que se verifique caso a venda ocorra após três anos da cessação da exploração, passando, neste caso, a ser considerada a totalidade do ganho face ao valor de aquisição inicial.

No segundo caso, o da venda do imóvel após três da cessação das sua exploração sob o regime de alojamento local, as mais-valias são calculadas sobre 50% do ganho.

Desta forma, analisada a carga fiscal como um todo, não encontraremos o desejado alívio fiscal na proposta de Orçamento do Estado para 2021, e deparar-nos-emos com um regime complexo, em que a opção errada constituirá uma forte penalização fiscal dos contribuintes.

É esta, no essencial a proposta do Governo, tem a palavra a Assembleia da República.

 

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