Casas para a classe média e gestão de imóveis são as oportunidades

Cada ano de atraso no licenciamento camarário acresce 500 euros por m2 no preço final da habitação, afirma Hugo Santos Ferreira, vice-presidente executivo da APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários. E sublinha que para baixar os custos da construção, nomeadamente da habitação, a solução passa por reduzir o tempo de licenciamento. Mas há mais. Como custo de contexto a pesar na habitação para a classe média está ainda a sobrecarga dos impostos, nomeadamente do IVA, que na construção é aplicado pela taxa máxima e não é dedutível. Espanha fez o contrário e tem um IVA mais baixo, além de permitir a dedução do imposto para os promotores. Isto significa que os espanhóis compram a habitação com uma carga fiscal na ordem dos 10%, enquanto os portugueses têm de pagar 30% de imposto no preço final. Aliás, o IVA acaba por ser o maior custo num projeto imobiliário.

A mesma ideia é subscrita pelo promotor Pedro Vicente, da Habitat Invest. Apostando na construção de habitação para o segmento médio nacional, e com 670 unidades residenciais em produção, que chegarão às mil até final o ano, o gestor diz-se “preocupado, mas a tentar transformar estas dificuldades em oportunidades”. Afirma que “não há casas para a classe média, não há casas que as pessoas consigam comprar, e o preço está na carga fiscal. E adianta que é necessário que “o Governo apoie o setor e as famílias na habitação”. Do lado da Habitat Invest tem em análise mais 1.500 unidades, todas destinadas à classe média mas, para terem sucesso, os valores por m2 não poderão ultrapassar os três mil euros.

Vanguard com a Amazing Evolution
Um dos maiores promotores nacionais, a Vanguard Properties, através do CEO José Cardoso Botelho, afiança não ser possível construir para a classe média com IVA a 23%. O atraso no licenciamento e o aumento do custo da construção e dos terrenos é decisivo. “Não é indiferente um projeto ser aprovado em três, quatro ou seis anos. No segmento alto, onde se posiciona a Vanguard Properties, a oferta do mercado é escassa e se o processo de licenciamento demora e a procura se mantém é claro que o preço sobe. Apenas se está a contribuir para esse aumento”.

A Vanguard, no entanto, não tem razões para grandes queixas. Os últimos 30 dias foram os melhores dos últimos três anos a nível de procura e de vendas, afirma Cardoso Botelho. “Temos resultados extraordinários. Apostámos na qualidade dos produtos que oferecemos, temos um produto diferenciado com uma arquitetura invulgar, com acabamentos acima da média, localização e vistas”. E adianta: “Fizemos um grande reforço de comunicação no online e sabemos que aquilo que tornava Portugal especial não mudou. Os países não se inventam, o que faz com que muita gente continue atraída por Portugal, pois é estável e seguro, temos boas infraestruturas e bom clima. E como não cometemos a asneira de acabar com o programa dos Residentes Habituais, as pessoas estão a reforçar as compras”.

Outra excelente notícia é que o mercado português está a reforçar as compras. No nosso projeto Infinity Tower, a maioria dos clientes, cerca de 80%, são portugueses”. Adianta ser relevante a preocupação social e por isso a Vanguard Properties tem dado contributos com a construção de infraestruturas ou doação de equipamentos como viaturas ou um raio X portátil. Mais recentemente avançaram para a sponsorização da Escola 42 que irá abrir a 26 de outubro e que “é talvez a melhor escola do mundo, ensina os jovens a aprender e a trabalhar em grupo num conceito revolucionário”. O apoio mais recente é ao CDUL. Este grupo tem em pipeline 920.000 m2 de construção com a componente hoteleira, turística e serviços. Na Suíça o grupo tem um milhão de m2 em desenvolvimento, com destaque para a habitação. A hotelaria está presente no Algarve, na Comporta e em Oeiras. Numa parceria com a Amazing Evolution, a Vanguard Properties está a desenvolver a estratégia hoteleira e turística. O gestor destaca a assessoria com uma das melhores empresas do mundo nesta área. “Com eles estamos a trabalhar a conceção e gestão do modelo para o turismo e ainda o sistema de concierges”.

E por falar em tendências, Carlos Vasconcellos, da promotora imobiliária Quantico, diz que as oportunidades passam “por ir buscar aquilo que a pandemia está a criar em termos sociais, políticos e de trabalho e adaptá-las aos projetos imobiliários tanto quanto possível”. No setor residencial, diz que “as pessoas precisam de espaço para trabalhar em casa, e outra tendência é viver fora dos centros urbanos e isto porque apenas vão ao escritório alguns dias por semana. Outra oportunidade é transformar os projetos que se encontravam em AL para arrendamento de longo prazo. E nos escritórios o que se espera é que estes deixem de ser o local para cada um trabalhar e se tornem o local onde as pessoas fazem reuniões e se encontram algumas vezes, o que significa que em termos de layout há alterações profundas”. Entre as dificuldades sentidas está o licenciamento, a burocracia e os impostos. “O Estado se quer apartamentos a preços que possam ser pagos pelas famílias portuguesas deveria seguir o caminho que fez para a reabilitação urbana e baixar o IVA da construção para os 6%. Este imposto é uma asfixia. Com os custos de construção a subir, terrenos mais caros e impostos não se pode criar um mercado para a classe média”.

E para quem está na consultadoria como Paulo Silva, Head of Country Portugal da Savills, há oportunidades na utilização do espaço de hotéis para outros fins, isto num contexto em que o turismo está a passar por um período difícil. Diz o gestor que o objetivo é obter dos espaços algum benefício e impedir que estes ativos deixem de ser usados. Outra oportunidade está no “desvio do AL para o mercado de arrendamento”. Ora, existia um mercado de residencial que não mudava por falta de oportunidades e elas surgiram com menos turistas e menos ocupação. Entre as dificuldades do mercado está o licenciamento. “Continuamos a ter problemas que acabam por trazer insegurança e que acarretam muito tempo dedicado a discussões contratuais. Uma das dificuldades está em vender um terreno que não tem aprovações e essas incertezas terão de ser incorporadas num contrato promessa de compra e venda. Isto traz muita discussão”.

Ideias semelhantes são avançadas pelo CEO da C&W, Eric Van Leuven. “Onde claramente existem oportunidades é na gestão de imóveis, nunca estivemos tão ocupados porque os edifícios têm de ser adaptados ao distanciamento. E, claramente, estamos mais próximos do cliente e conseguimos acrescentar valor”. O mesmo se passa na área da gestão de obras, afirma, em que muitas empresas tiveram de adaptar o espaço de escritório para dar resposta às exigências da DGS. Van Leuven reforça ainda a ideia de que o imobiliário é resiliente.