Como negociar o spread com os bancos? Use estas seis estratégias

Saiba, neste artigo, como negociar uma taxa de juro mais baixa e poupe milhares de euros no seu empréstimo para comprar casa.

A retoma do mercado imobiliário em Portugal trouxe consigo a chamada “guerra dos spreads”, que levou os bancos a baixarem cada vez mais a sua margem de lucro para angariarem clientes para crédito habitação. Porém, o spread que é atribuído a cada consumidor em específico varia consoante o seu nível de risco. Ainda assim, existe um conjunto de requisitos e táticas que permitem negociar o spread com o banco. Descubra quais são.

#1 – Entrada inicial: quanto mais elevada, melhor

Dificilmente as instituições credoras financiam a 100%, a não ser que se trate de imóveis do próprio banco ou em casos muito específicos definidos pela instituição financeira (tais como oferecerem condições de financiamento especiais a um prédio novo cuja obra tenha sido financiada por esse banco).

Como tal, os consumidores que desejem contratar um crédito hipotecário necessitam de ter alguns capitais próprios para abater no valor do empréstimo: trata-se da chamada entrada inicial. Quanto mais elevado for o montante que se der de entrada, menor será o valor do crédito que o banco tem de conceder e mais fácil será negociar o spread.

Normalmente, a percentagem de financiamento só vai até aos 90% do valor da habitação, o que significa que pelo menos 10% dos custos terão de ser suportados pelo consumidor. A título de exemplo: aplicando-se esta percentagem num imóvel de 200 mil euros, a entrada inicial a dar seria de 20 mil euros.

Consulte ainda: Guia para comprar casa

#2 – Apresentação de garantias bancárias para negociar o spread

Apoiar-se somente nos seus rendimentos (mesmo que sejam de dois titulares) para reembolsar um crédito habitação, por muito que possa ser suficiente para pagar a prestação, não constitui a única forma de mostrar à instituição financeira de que é capaz de assumir este compromisso sem falhar.

Neste sentido, existem outras duas opções que reforçam a sua posição: apresentação de fiadores e segunda hipoteca de um imóvel/terreno em seu nome livre de encargos como hipotecas. A apresentação de garantias bancárias como esta é essencial para os bancos se protegerem de situações de incumprimento.

#3 – Situação profissional estável

Especialmente se contratar o empréstimo da casa com taxa de juro variável indexada à EURIBOR, existe sempre a probabilidade de os juros da casa aumentarem a qualquer momento e, consequentemente, a sua prestação ficar mais elevada. Como é óbvio, os bancos preveem esta situação e tentam assegurar que, mesmo com esta subida, será capaz de continuar a pagar o crédito.

Para que isto se verifique, as instituições financeiras olham para a sua situação profissional e valorizam fortemente os seguintes requisitos: há quanto tempo se encontra no emprego em que está e se já está efetivo no mesmo.

 

#4 – Vendas associadas facultativas

Outra estratégia que existe para negociar o spread com o banco é a que se refere às chamadas vendas associadas facultativas. Embora o nome não seja muito intuitivo, este conceito não é difícil de perceber: o banco pode propor ao cliente que contrate alguns produtos financeiros e/ou serviços extra como contrapartida da redução dos custos do contrato de crédito.

A título exemplificativo, se o cliente subscrever o cartão de crédito, a domiciliação do ordenado, um PPR e os seguros de vida e multirriscos, o banco pode dar-lhe uma bonificação no spread do crédito habitação. Alguns bancos têm mesmo pacotes que agregam estes produtos para que o cliente escolha o que mais lhe convém.

Mas tome nota:

Se porventura contratar outros produtos ou serviços para negociar o spread, certifique-se de que estes e o efeito que os mesmos produzem no custo do seu empréstimo se encontram devidamente explícitos na FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) que o banco lhe vai entregar. Esclareça bem, junto da instituição financeira, quais serão os impactos na sua taxa de juro, prestação mensal e spread se algum dia quiser desistir de um desses produtos/serviços. Só ponderando bem e fazendo as contas é que poderá perceber se lhe compensa.

Tenha ainda em consideração que, se posteriormente desistir da contratação de algum destes produtos/serviços que usou para beneficiar de uma redução do spread e o banco consequentemente lhe aumentar esta taxa, fique atento, porque este só o pode fazer após um ano. Findo este prazo, o aumento do spread que poderia ser aplicado prescreve.

Avalie com muita atenção: o custo destes produtos é inferior à poupança que vai conseguir com a contratação dos mesmos? É esta a pergunta a que tem de responder para decidir.

E nem tudo é spread: olhe para a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) para comparar os custos do crédito habitação em diferentes entidades, dado que esta taxa representa o custo anual de um empréstimo incluindo todas as comissões e despesas associadas.

Aprofunde a leitura: Quem mexeu no meu spread?

#5 – Assegurar uma taxa de esforço sustentável

A taxa de esforço é uma medida que as instituições credoras utilizam para medir a capacidade financeira dos clientes, correspondendo à percentagem dos rendimentos de um agregado familiar que é destinada ao pagamento de créditos contraídos.

Regularmente, os bancos aconselham uma taxa de esforço não superior a 33% (representado um terço dos rendimentos de uma família). Porém, no caso do crédito habitação costumam consentir até 40%.

Quanto mais reduzida for a sua taxa de esforço, mais força terá a negociar o spread com o banco, uma vez que este perceciona que o risco de incumprimento é baixo.

 

#6 – Comprar imóveis do banco

Não há nada melhor para conseguir boas condições no financiamento do que comprar uma habitação do próprio banco. Não só estes imóveis possuem financiamento a 100% como costumam oferecer ainda um spread bonificado, bem como prazos mais alargados e até, nalguns casos, um período de carência.

Desta forma os bancos premeiam os clientes que queiram comprar as habitações que estes têm no seu portefólio.

No fundo, todas as estratégias acima enumeradas não só permitem negociar o spread com a instituição financeira como melhoram a sua probabilidade de ser aprovado num crédito habitação.

De qualquer das formas, compare todos os spreads do mercado antes de contratar um empréstimo desta envergadura. Mesmo que inicialmente, ao negociar o spread com o banco, não consiga a oferta mais apelativa, pode sempre proceder à transferência do crédito posteriormente e poupar.

Ler mais
Relacionadas

Covid-19: é boa altura para pedir ou transferir crédito habitação?

Com bancos a oferecer custos, spreads abaixo de 1% e EURIBOR negativa, esta pode ser a altura ideal para poupar no seu crédito.

Sabe quais são as taxas de juro no crédito habitação?

Quando solicita um crédito à habitação, para além de ter de pagar o capital ao banco, são-lhe cobrados custos adicionais, traduzidos em taxas de juro. Conheça, neste artigo, todas as taxas a que está sujeito no pagamento das suas prestações.

A pensar em comprar casa a crédito? Saiba como calcular o LTV

Se está a pensar em comprar casa, há termos com os quais vai ter de lidar e um deles é o Loan-to-Value ou LTV. Descubra, neste artigo, em que consiste e como calcular.

Quer saber quanto crédito já amortizou? Use este mapa de prestações

Tem um empréstimo mas não sabe quanto já amortizou e quanto lhe falta pagar? Veja como obter um mapa das suas prestações para garantir que as suas contas mensais ficam organizadas.

Quer construir casa? Tenha atenção a estes custos

Quando chega a altura de comprar casa, muitas vezes a decisão entre adquirir uma nova, usada ou mesmo construir torna-se difícil de tomar, dado que todas as soluções têm os seus prós e contras. Conheça, neste artigo, os encargos associados à construção de raiz.

5 passos para preparar as finanças pessoais para um crédito à habitação

Com a Euribor e os spreads no crédito à habitação em queda, muitas são as famílias que ponderam comprar casa. Confira os cinco passos para garantir que as suas finanças pessoais estão preparadas para assumir este importante compromisso financeiro.
Recomendadas

O que é o Provedor de Justiça e quais são as suas funções?

Em Portugal o Provedor de Justiça desempenha também funções como Mecanismo Nacional de Prevenção, devendo assegurar que o nosso País cumpre a Convenção e os Protocolos das Nações Unidas contra a Tortura e outras Penas ou Tratamentos Cruéis, Desumanos ou Degradantes.

Como gerir as suas poupanças num ambiente de taxas de juro zero? Veja o “Economize”

Acompanhe o “Economize” na plataforma multimédia JE TV, através do site e das redes sociais do Jornal Económico.

Saiba como a consolidação de crédito pode ajudar no fim das moratórias

O crédito consolidado é um novo crédito, cujo destino é liquidar os restantes créditos, tendo acesso a condições mais vantajosas. Tem como principal objetivo melhorar as nossas condições financeiras. Esta é uma solução que pode aliviar os encargos financeiros imediatos. Contudo, para que esta solução esteja à sua disposição não pode estar numa situação de incumprimento.
Comentários