Crédito à habitação. Quais os bancos com os spreads mais baixos?

A par da retoma do mercado imobiliário e da concessão de crédito à habitação, também uma guerra nos spreads deflagrou entre os bancos portugueses, que competem entre si com ofertas cada vez mais apelativas para captarem clientes. Não é somente o risco do cliente que determina o spread contratado: a subscrição de outros produtos da instituição confere igualmente uma bonificação e aumenta a probabilidade de se conseguir um spread mais baixo. Para aferir até que ponto continua a durar esta “batalha”, analisámos os spreads mínimos praticados pelos principais bancos portugueses.

A descida dos spreads mínimos praticados pelos bancos – em 2016 o spread médio foi de 1,98% (menos 33 pontos base face a 2015), bem mais reduzido do que, por exemplo, em 2013 (2,90%) – aliada a uma queda da EURIBOR (atualmente em terreno negativo) fez com que todas as famílias nacionais que detêm um crédito à habitação com taxa variável estejam hoje a pagar uma prestação da casa inferior.

Uma vez que o crédito à habitação se afigura como um dos maiores encargos na carteira dos portugueses – ocupando uma grande fatia do orçamento familiar – e com a possibilidade que existe de se fazer a transferência do crédito à habitação para outro banco que ofereça condições mais favoráveis, acaba por não ser de estranhar esta concorrência aguerrida entre os bancos com base no spread.

Em que consiste o spread?
O último Inquérito à Literacia Financeira da população portuguesa (2015), realizado pelo Banco de Portugal (BdP), revelou que apenas 21,4% dos portugueses sabem o que é o spread. Medido em percentagem, o spread é uma componente da taxa de juro do crédito à habitação que é definida pelo banco casuisticamente (ou seja, contrato a contrato) e que resulta numa margem de lucro para a própria instituição financeira. Somado ao indexante dará a taxa de juro que será aplicada ao empréstimo.

Que fatores podem contribuir para se ter um spread mais baixo?
Pelo avultado valor que detém, os bancos assumem um risco elevado quando concedem crédito à habitação, por isso é normal que o spread seja mais elevado para os clientes que apresentem um risco maior. Para esta avaliação contribui o historial de crédito do consumidor (se alguma vez entrou em incumprimento ou não), montante do financiamento, as garantias que são dadas ao banco, bem como fatores relacionados com a idade, o estado civil (que vai determinar se o crédito terá mais do que um titular), o rendimento e a dimensão do agregado familiar. A relação que o cliente tem com o banco também pode ser um fator-chave.

Embora, conforme estipula o Decreto-Lei n.º 51/2007 de 7 de março, um banco não possa fazer depender a concessão de crédito da contratação de outros produtos ou serviços – as chamadas “vendas associadas obrigatórias” -, pode, todavia, propor a redução dos custos do empréstimo (leia-se, spread) mediante a contratação facultativa de outros produtos financeiros – processo designado por “vendas associadas facultativas”. Desta forma, independentemente do risco do cliente, existem alguns fatores que normalmente contribuem para se ter uma bonificação (ou seja, um spread mais baixo).

Tenha atenção:
Quanto maior for a margem entre o valor de avaliação da casa e o montante de financiamento – o chamado Loan-To-Value – menor será o risco para a instituição bancária, fator que contribuiu para se conseguir um spread mais baixo.

É possível constatar que os spreads mínimos praticados pelo mercado neste momento variam de 1% (oferecido pelo Bankinter) a 1,5% (este último praticado pela UCI). Todas as instituições em análise oferecem um spread abaixo de 2%, mas não sem produtos associados (à exceção da UCI, que não possui esta exigência). Ao percorrer o mercado averiguou-se que domiciliar o vencimento, deter cartão de crédito e/ou débito, subscrever os seguros de vida e multirriscos, assim como aderir a serviços de débito direto, homebanking, e constituir PPRs ou outras soluções de poupança são alguns dos produtos que, quando subscritos, podem fazer toda a diferença na mensalidade a pagar no final do mês.

Tome nota:
Quantos mais são os produtos subscritos, mais reduzido será o spread – esta é quase uma fórmula essencial para se tornar o custo do crédito à habitação mais acessível nos dias de hoje. Regra geral, isto permite uma diminuição desta taxa entre 1% a 2%, o que torna quase obrigatória a contratualização de alguns produtos que, por vezes, podem não ser do seu total interesse.

Ainda assim, existem dois bancos que não fazem vendas associadas facultativas (cross-selling de produtos para bonificação nesta taxa): é o caso do ActivoBank (com um spread de 1,25%) e da União de Créditos Imobiliários (1,5%). À exceção destas duas entidades, todas as outras exigem a domiciliação do ordenado e a contratação dos seguros multirriscos e de vida. Foi possível ainda verificar que a idade pode pesar na hora de obter um spread mais favorável. Algumas instituições atribuem um spread mais baixo aos clientes mais jovens, mas nem todas dão essa informação – somente o Crédito Agrícola e o Millennium bcp.

Olhar para além do spread para poupar: a importância da TAEG
Saber olhar para além do spread também é fundamental para poupar. Isto porque, e não raros os casos, se verifica que, fruto dos custos mais elevados com comissões de processamento e com seguros, a mensalidade num banco que até apresenta um spread mais baixo pode ser bastante superior à de um banco que pratica um spread mais elevado. No final, estamos a falar de um montante total imputado ao consumidor que poderá ser vários milhares de euros superior. Neste sentido, a taxa que se deve ter em conta é a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global), que reflete todos os encargos do empréstimo.

Ter especial atenção às condições dos produtos adicionais
Os bancos podem efetivamente reduzir o spread base que apresentam ao cliente se este acordar subscrever determinados produtos e/ou serviços associados. Porém, também é preciso ter atenção aos moldes em que esta bonificação pode acontecer. Os consumidores devem, por exemplo, saber que as instituições financeiras não podem propor produtos que envolvam risco de capital.

Cuidado:
É preciso ter atenção à subscrição dos produtos associados à bonificação no spread, uma vez que, se o consumidor vier a desistir de algum desses, o banco reserva-se o direito (durante um ano apenas, período após o qual prescreve) de voltar a mexer nesta taxa e, quiçá, poderá aumentá-la para o valor base.

Em conclusão…
Através das vendas associadas facultativas, o consumidor pode chegar a obter uma redução de 1% a 2% no seu spread, o que claramente vai fazer toda a diferença na prestação mensal a pagar ao banco.

Hoje em dia, quem quiser obter as melhores condições para comprar casa só precisa, em primeiro lugar, de fazer diversas simulações. Só assim será possível comparar efetivamente as condições que cada instituição financeira oferece.

Não obstante, se no início do empréstimo é possível procurar o spread mais reduzido possível, também se pode fazê-lo durante a vigência do mesmo. Contratar outros produtos do banco para ter um spread mais baixo passa, assim, de ser uma estratégia de captação de clientes por parte das instituições financeiras para passar a ser dos consumidores, como forma de terem um crédito à habitação mais acessível.

Esta guerra dos spreads só tem a beneficiar os consumidores, que assim conseguem condições mais favoráveis no seu empréstimo para comprar casa – no fim de contas, é o lado da procura quem vence com o acréscimo de concorrência. São os consumidores quem, em última instância, vence esta batalha.