Crédito habitação: 6 formas de negociar o spread com os bancos

Existe um conjunto de requisitos e táticas que permitem negociar o spread com o banco. Descubra quais são.

A retoma do mercado imobiliário em Portugal trouxe consigo a chamada “guerra dos spreads”, que levou os bancos a baixarem cada vez mais a sua margem de lucro para angariarem clientes para crédito habitação. Porém, o spread que é atribuído a cada consumidor em específico varia consoante o seu nível de risco. Ainda assim, existe um conjunto de requisitos e táticas que permitem negociar o spread com o banco. Saiba quais são neste artigo elaborado pelo ComparaJá.pt.

#1 – Entrada inicial: quanto mais elevada, melhor

Dificilmente as instituições credoras financiam a 100%, a não ser que se trate de imóveis do próprio banco ou em casos muito específicos definidos pela instituição financeira (tais como oferecerem condições de financiamento especiais a um prédio novo cuja obra tenha sido financiada por esse banco).

Como tal, os consumidores que desejem contratar um crédito hipotecário necessitam de ter alguns capitais próprios para abater no valor do empréstimo: trata-se da chamada entrada inicial. Quanto mais elevado for o montante que se der de entrada, menor será o valor do crédito que o banco tem de conceder e mais fácil será negociar o spread.

Normalmente, a percentagem de financiamento só vai até aos 90% do menor valor entre a avaliação e a escritura do imóvel, o que significa que pelo menos 10% dos custos terão de ser suportados pelo consumidor. A título de exemplo: aplicando-se esta percentagem num imóvel de 150 mil euros, a entrada inicial a dar seria de 15 mil euros.

#2 – Apresentação de garantias bancárias para negociar o spread

Apoiar-se somente nos seus rendimentos (mesmo que sejam de dois titulares) para reembolsar um crédito habitação, por muito que possa ser suficiente para pagar a prestação, não constitui a única forma de mostrar à instituição financeira de que é capaz de assumir este compromisso sem falhar.

Neste sentido, existem outras duas opções que reforçam a sua posição: apresentação de fiadores e segunda hipoteca de um imóvel/terreno em seu nome livre de encargos como hipotecas. A apresentação de garantias bancárias como esta é essencial para os bancos se protegerem de situações de incumprimento.

#3 – Situação profissional estável

Especialmente se contratar o empréstimo da casa com taxa de juro variável indexada à EURIBOR, existe sempre a probabilidade de os juros da casa aumentarem a qualquer momento e, consequentemente, a sua prestação ficar mais elevada. Como é óbvio, os bancos preveem esta situação e tentam assegurar que, mesmo com esta subida, será capaz de continuar a pagar o crédito.

Para que isto se verifique, as instituições financeiras olham para a sua situação profissional e valorizam fortemente os seguintes requisitos: há quanto tempo se encontra no emprego em que está e se já está efetivo no mesmo.

#4 – Vendas associadas facultativas

Outra estratégia que existe para negociar o spread com o banco é a que se refere às chamadas vendas associadas facultativas. Embora o nome não seja muito intuitivo, este conceito não é difícil de perceber: o banco pode propor ao cliente que contrate alguns produtos financeiros e/ou serviços extra como contrapartida da redução dos custos do contrato de crédito.

A título exemplificativo, se o cliente subscrever o cartão de crédito, a domiciliação do ordenado, um PPR e os seguros de vida e multirriscos, o banco pode dar-lhe uma bonificação no spread do crédito habitação. Alguns bancos têm mesmo pacotes que agregam estes produtos para que o cliente escolha o que mais lhe convém.

Mas tome nota:

Se porventura contratar outros produtos ou serviços para negociar o spread, certifique-se de que estes e o efeito que os mesmos produzem no custo do seu empréstimo se encontram devidamente explícitos na FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) que o banco lhe vai entregar. Esclareça bem, junto da instituição financeira, quais serão os impactos na sua taxa de juro, prestação mensal e spread se algum dia quiser desistir de um desses produtos/serviços. Só ponderando bem e fazendo as contas é que poderá perceber se lhe compensa.

Tenha ainda em consideração que, se posteriormente desistir da contratação de algum destes produtos/serviços que usou para beneficiar de uma redução do spread e o banco consequentemente lhe aumentar esta taxa, fique atento, porque este só o pode fazer após um ano. Findo este prazo, o aumento do spread que poderia ser aplicado prescreve.

Avalie com muita atenção: o custo destes produtos é inferior à poupança que vai conseguir com a contratação dos mesmos? É esta a pergunta a que tem de responder para decidir.

E nem tudo é spread: olhe para a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) para comparar os custos do crédito habitação em diferentes entidades, dado que esta taxa representa o custo anual de um empréstimo incluindo todas as comissões e despesas associadas.

#5 – Assegurar uma taxa de esforço sustentável

A taxa de esforço é uma medida que as instituições credoras utilizam para medir a capacidade financeira dos clientes, correspondendo à percentagem dos rendimentos de um agregado familiar que é destinada ao pagamento de créditos contraídos.

Regularmente, os bancos aconselham uma taxa de esforço não superior a 33% (representado um terço dos rendimentos de uma família). Porém, no caso do crédito habitação costumam consentir até 40%.

Quanto mais reduzida for a sua taxa de esforço, mais força terá a negociar o spread com o banco, uma vez que este perceciona que o risco de incumprimento é baixo.

#6 – Comprar imóveis do banco

Não há nada melhor para conseguir boas condições no financiamento do que comprar uma habitação do próprio banco. Não só estes imóveis possuem financiamento a 100% como costumam oferecer ainda um spread bonificado, bem como prazos mais alargados e até, nalguns casos, um período de carência.

Desta forma os bancos premeiam os clientes que queiram comprar as habitações que estes têm no seu portefólio.

No fundo, todas as estratégias acima enumeradas não só permitem negociar o spread com a instituição financeira como melhoram a sua probabilidade de ser aprovado num crédito habitação.

De qualquer das formas, compare todos os spreads do mercado antes de contratar um empréstimo desta envergadura. Mesmo que inicialmente, ao negociar o spread com o banco, não consiga a oferta mais apelativa, pode sempre proceder à transferência do crédito posteriormente e poupar.

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