Contrato de arrendamento. Como fazer corretamente?

Ao contrário do que sucedia há alguns uns anos atrás (particularmente antes da última crise financeira), as condições oferecidas pelos bancos no crédito à habitação são hoje mais exigentes, pelo que se tornou mais difícil solicitar um empréstimo para comprar casa. Como tal, uma vez que arrendar ainda é uma opção para muitos portugueses, é fundamental, tanto para senhorios como para inquilinos, saber o que deve conter um contrato de arrendamento.

Ainda assim, mesmo que as condições sejam mais exigentes por parte das instituições financeiras, a verdade é que os juros atualmente estão mais baixos, pelo que para alguns portugueses compensa comprar casa. Se é este o seu caso, aproveite para comparar primeiro todas as soluções de crédito hipotecário do mercado:

Em que consiste um contrato de arrendamento?

Trata-se de um documento que estipula os direitos e deveres, tanto do proprietário da casa como do inquilino, visando proteger ambas as partes. Tanto pode ser feito para edifícios com fim habitacional ou comercial.

Redigir um contrato de arrendamento é relativamente simples: reúna os documentos que assinalamos abaixo, siga os passos e consulte ainda a minuta que lhe indicamos.

Para além do senhorio ou do inquilino, se houver fiadores, também estes têm de estar incluídos no contrato.

Quais os documentos necessários?

Uma vez escolhida a casa, acertados todos os pormenores e antes de celebrar o contrato de arrendamento, o senhorio deve pedir ao inquilino os seguintes documentos:

BI ou Cartão de Cidadão;
Últimos recibos de vencimento ou última declaração de IRS.

Já o inquilino, por sua vez, tem direito a solicitar ao senhorio uma série de documentos relacionados com o imóvel, nomeadamente:

Caderneta Predial;
Certificado energético;
Certidão de Teor;
Licença de habitação.

É natural ainda que os senhorios peçam uma caução (que pode consistir no valor de um ou dois meses de renda adiantados) como garantia do cumprimento do contrato e até para se precaverem de eventuais danos ao imóvel.

Antes do contrato de arrendamento é possível celebrar o chamado Contrato Promessa de Arrendamento, que salvaguarda ambas as partes ao indicar a obrigação de futura celebração do contrato de arrendamento.

Quais os elementos que devem constar do contrato de arrendamento?

Um contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito e tem de incluir, desde logo:

A identificação de ambas as partes, incluindo-se a data de nascimento, a naturalidade e o estado civil;
A localização exata da casa que será arrendada;
O número e a data da licença de habitação;
O montante da renda, bem como o regime de atualização da mesma e o momento em que esta deverá ser paga;
A data da celebração do contrato.

Tenha atenção:

Se não houver nenhuma cláusula no contrato que defina qual é o regime de atualização da renda, então aplica-se o que está estabelecido na lei: a renda será atualizada de acordo com a taxa de inflação.

Deve ainda constar: a identificação de quais os locais que se destinam a uso privativo do arrendatário, os que se destinam a uso comum e quaisquer anexos; qual o prazo de duração do contrato; regulamento do condomínio (se existente).

Se no contrato de arrendamento não ficar estabelecido um prazo, então, no caso do arrendamento destinado a habitação, assume-se que este será de dois anos (no caso dos edifícios com fim habitacional).

Para além dos elementos mencionados, do contrato de arrendamento podem ainda constar outras cláusulas que sejam acordadas entre as partes e permitidas por lei.

Importa salientar também que todos os elementos que vão viver para a casa arrendada têm de assinar o contrato, seja um casal ou até, por exemplo, um grupo de amigos que vão para a universidade e decidem arrendar um apartamento em conjunto.

Consulte aqui uma minuta de contrato de arrendamento exemplificativa disponibilizada pela Uniplaces.

Como registar o contrato de arrendamento no Portal das Finanças?

Cada contrato de arrendamento deve possuir três cópias: uma para o senhorio, outra para o arrendatário e ainda outra para reportar às Finanças. Isto significa que todos os senhorios têm de entregar os respetivos contratos de arrendamento à Autoridade Tributária e para tal dispõem de um prazo de 30 dias após o documento estar assinado por todas as partes.

É possível fazê-lo ao balcão de uma repartição das Finanças, mas é mais fácil e simples tratar do assunto online. Para tal, basta aceder ao site do Portal das Finanças, carregar em “Cidadãos” e inserir as respetivas credenciais para fazer o login.

Depois, no menu do lado esquerdo, dentro da secção “Arrendamento”, carregue em “Comunicar início de contrato”, preenchendo, de seguida, os seguintes dados solicitados:

Referência: este campo serve para o senhorio atribuir uma referência pessoal à casa (que pode ser, por exemplo, “Casa de Torres Novas”) que depois lhe permita consultar facilmente tudo o que tiver que ver com esta identificação;
Tipo de contrato: que poderá ser arrendamento, subarrendamento ou promessa arrendamento com entrega do bem locado;
Finalidade (do imóvel): habitacional permanente, habitacional não permanente ou não habitacional;
Data de início e de fim do contrato;
Indicar o imóvel a adicionar (sendo que o Portal das Finanças mostra automaticamente os imóveis de que é proprietário, sendo apenas necessário selecionar o que se pretende);
Indicação dos locadores (senhorios);
Indicação dos locatários (inquilinos);
Informação sobre o valor da renda e respetiva periodicidade do pagamento, bem como eventuais despesas que fiquem a cargo do inquilino (tais como, a título de exemplo, o condomínio);
Indicação do NIF de uma terceira pessoa que esteja autorizada a cumprir as obrigações do contrato (sendo este campo opcional).
Depois de preencher todos estes dados, deve clicar em “Guardar rascunho” (no canto superior direito), confirmar todos os dados e submeter o contrato.

Após completar este procedimento, o Portal das Finanças apresentará a guia para pagamento do Imposto do Selo do contrato, correspondente a 10% do valor da mensal estipulada, que terá de ser liquidado num prazo máximo de 30 dias a contar da data de início do arrendamento.

Rescisão de contrato de arrendamento

É possível rescindir um contrato de arrendamento antes do prazo de término. Porém, há que respeitar alguns prazos, de acordo com o artigo 1908º do Código Civil:

Se o prazo acordado para a duração do contrato for igual ou superior a 6 anos, o inquilino tem de avisar o senhorio de que vai sair com uma antecedência de 120 dias;
Se o prazo do contrato for igual ou superior a um ano e inferior a seis meses, a antecedência terá de ser de 90 dias;
Se o prazo de duração for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano, o aviso terá de ser com 60 dias de antecedência;
Caso o prazo seja inferior a seis meses, a antecedência deverá ser de um terço do prazo de duração inicial do contrato.
Se o inquilino não cumprir os prazos de pré-aviso, terá de pagar as rendas em falta correspondentes.

Embora os inquilinos não necessitem legalmente de apresentar uma justificação para a sua saída, o mesmo não se verifica com os senhorios. Estes últimos só podem fazer a denúncia do contrato de arrendamento em três situações distintas: se os próprios precisarem do imóvel para sua habitação permanente, se o edifício tiver de ser demolido para obras ou se houver incumprimento por parte do inquilino (i.e., rendas em atraso).

Para rescindir o contrato de arrendamento, qualquer uma das partes deve fazê-lo por escrito via carta registada. A oposição à renovação do contrato também é uma das formas de rescisão que pode partir da iniciativa do senhorio ou do inquilino.