Como vender um imóvel herdado?

Recebeu um imóvel de herança, mas não sabe como pode vendê-lo? Neste artigo ajudamos a entender o processo, explicando, em três passos, como proceder à venda de imóvel herdado sem que seja uma dor de cabeça.

Tenha em atenção que, para além dos bens herdados, também as dívidas do falecido passam para os herdeiros. Isto é, caso o crédito da casa ainda esteja a ser pago e não tenha um seguro de vida associado, o herdeiro ficará responsável pelo pagamento do mesmo.

Imagine que herda um imóvel que ainda está com um crédito hipotecário e que nem pretende vendê-lo, acabando por herdar também o empréstimo. Será que esse crédito habitação tem as melhores condições? Pode valer a pena comparar outras ofertas de crédito habitação no mercado e averiguar se a transferência de crédito será a melhor opção.

Passo 1: Calcular mais-valias imóveis

A venda de imóvel herdado vai gerar mais-valias que correspondem ao lucro que o vendedor aufere. As mais-valias de um imóvel são calculadas através da seguinte fórmula:

Mais-valias = Valor de Venda (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda (encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 5 anos).

Os encargos suportados com a valorização do imóvel referem-se a obras ou investimentos na casa que tenham contribuído para a valorização da mesma, como, por exemplo, a instalação de um sistema de aquecimento central, e que tenham decorrido nos últimos cinco anos antes da venda da habitação.

Os encargos com compra e venda são referentes ao IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e a escritura de compra da casa vendida.

Mas, no caso de se tratar de um imóvel herdado, como pode saber o valor da aquisição do mesmo, se não foi o próprio que o comprou?

Segundo o nº1 do artigo 45º Código do IRS face a bens adquiridos a título gratuito (como é o caso de heranças), o valor da aquisição é o correspondente ao considerado para efeito de liquidação do Imposto do Selo (ou do antigo imposto sucessório), mesmo que a operação tenha beneficiado de isenção.

Este valor corresponde ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) desse imóvel e que constava na sua Caderneta Predial no ano em que foi transmitido por herança. Assim sendo, será importante que verifique os valores junto de uma repartição de Finanças, especialmente se a partilha já foi feita há algum tempo.

O valor da aquisição presente na Caderneta Predial é atualizado pelas Finanças. É aplicada uma correção monetária, que varia consoante o ano de compra e cujos cálculos para determinar o montante da correção são efetuados pela Autoridade Tributária.

Passo 2: Declarar a venda de imóvel herdado no IRS

O segundo passo será declarar a venda de imóvel herdado no IRS. O montante que vai lucrar com a venda, ou seja, as mais-valias, está sempre sujeito a tributação por parte das Finanças.

O rendimento proveniente desta venda deve constar do Anexo G do Modelo 3, a entregar na segunda fase da declaração de rendimentos. Se o imóvel pertencer a mais do que um herdeiro, cada herdeiro terá que indicar a sua quota hereditária.

De acordo com o Código do IRS, não estão sujeitos a tributação, em sede de IRS, as mais-valias derivadas da alienação de imóveis herdados adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 e de terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965. Não obstante, a declaração deste rendimento é obrigatória no Anexo G1 do Modelo 3.

Atenção:

Numa herança, a data de aquisição corresponde à data do óbito e não à data da realização das partilhas, mesmo que sejam adjudicados aos herdeiros bens de valor superior aos da sua quota ideal.

Para residentes fiscais em Portugal a tributação das mais-valias é considerada a 50%, isto é, metade do lucro que teve com a venda do imóvel será englobado no seu IRS e será tributado de acordo com o seu escalão nesse ano fiscal.

No entanto, caso se trate de um imóvel declarado como habitação própria permanente (HPP) e se o valor da mais-valia tiver como finalidade o reinvestimento na aquisição, construção ou mesmo obras de uma nova HPP, as mais-valias adquiridas com a venda do imóvel ficam isentas do pagamento de IRS, desde que o investimento seja feito até 36 meses após a venda do primeiro imóvel.

Passo 3: Efetuar escritura

O terceiro e último passo para efetuar a venda de imóvel herdado consiste na realização da escritura de compra e venda do mesmo. Esta pode ser realizada no Cartório Notarial, na Conservatória do Registo Predial ou num dos balcões do serviço Casa Pronta.

Todos os custos relativos à escritura são suportados pelo comprador da habitação, aos quais acrescem ainda uma série de impostos a pagar:

  • Registo da escritura;
  • Pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis);
  • Imposto do Selo sobre a transação = 0,8%;
  • Imposto do Selo sobre o crédito, caso o comprador recorra a crédito habitação (0,5% para empréstimos até cinco anos e 0,6% para empréstimos superiores a cinco anos).

Em alguns casos poderá ser necessária uma escritura de Justificação Notarial. Isto é comum quando se trata de imóveis muito antigos que carecem de um título formal (como, por exemplo, a escritura) válido para efetuar o registo de aquisição do mesmo.

Portanto, caso não exista um documento que possa legitimar o seu direito de propriedade, a Justificação Notarial serve para provar exatamente isso. Normalmente estas situações acontecem quando no passado foram efetuados negócios meramente verbais de compras e vendas, doações e partilhas do imóvel.

Note que se o imóvel não estiver registado em seu nome não poderá vendê-lo, hipotecá-lo ou arrendá-lo. Por isso, é importante que atente a este aspeto no processo de venda de imóvel herdado.

A realização desta escritura é feita num Cartório Notarial, que fornece todo o acompanhamento jurídico e organiza todo o procedimento necessário ao registo dos bens do atual proprietário, incluindo a participação às Finanças.

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