Guerra no crédito à habitação: ‘Spreads’ atingem mínimos de nove anos

A ‘guerra’ dos spreads está ao rubro. Apesar de o Banco de Portugal ter criado travões à concessão de crédito aos particulares, os bancos continuam a carregar no pedal e o financiamento para a compra de casa vive o melhor ciclo desde a troika. As instituições financeiras estão a esmagar as margens de lucro e oferecem spreads mínimos entre 1% e 1,5%. É preciso recuar nove anos para encontrar spreads tão baixos.

Segundo os dados da plataforma ComparaJá.pt, que analisou, a pedido do Jornal Económico, as ofertas das diferentes instituições, no último ano, 12 dos 15 bancos a operar em Portugal mexeram nos spreads mais baixos, descendo este indicador. Só nos quatro primeiros meses de 2019, seis bancos já cortaram a margem mínima.

Comparando os preçários atuais com os de maio de 2018, é possível verificar que os bancos que mais cortaram a margem exigida nos empréstimos para a compra de casa foram o Montepio e o EuroBic. A instituição liderada por Carlos Tavares tinha em 2018 um spread mínimo de 1,55% – valores que figuravam entre os mais altos do mercado – e atualmente cobra 1,175%. No EuroBic, liderado por Teixeira dos Santos, o fenómeno repete-se. O spread mínimo é agora de 1,20%, quando em maio de 2018 se situava nos 1,49%.

O economista e presidente da IMF- Informação de Mercados Financeiros, Filipe Garcia, justifica estas descidas com dois fatores distintos. “Por um lado, os bancos percebem que o crédito para a compra de casa é uma importante âncora na relação com os clientes, o que significa também que um banco pouco competitivo nesta matéria arrisca-se a perder clientes ou a ficar com uma imagem de banco ‘caro’. Por outro lado, os bancos também têm interesse em estar num mercado que rende bastantes comissões ao longo de muitos anos e estão a ver o sucesso relativo dos que avançaram primeiro para a redução de spreads”, explica.

De acordo com a ronda feita pela Comparajá.pt, o spread mais baixo do mercado está a ser aplicado pelo espanhol Bankinter, que é o único que cobra um ‘prémio’ mínimo de 1%, ainda que só em determinadas condições. O Banco CTT, o Crédito Agrícola e o Santander, seguem-se na lista, com ofertas de 1,10%. Já o UCI – União de Créditos Imobiliários e o Deutsche Bank, exigem os spreads mínimos mais altos, de 1,50% e 1,30%, respetivamente.

Filipe Garcia acredita que esta tendência de baixos spreads irá continuar. Explica, contudo, que é pouco provável que, apesar desta guerra da concorrência, os spreads venham a baixar para os níveis antes da crise, a rondar os 0,5%: “Sempre me pareceu improvável que os spreads descessem dos 1%, mas reconheço que agora pode ser atrativo para algum banco quebrar essa barreira para se diferenciar dos demais”, no entanto, “vejo com dificuldade um regresso aos 0,5%. “Tendo em contas as Euribor atuais, mesmo a 12 meses, isso significaria taxas de juro finais mesmo muito baixas”, sublinha.

De uma forma geral, fazer um crédito à habitação é hoje mais barato do que há um ano atrás. Se tivermos em conta a média dos spreads mínimos praticados atualmente pelos bancos a operar em Portugal e que se situa nos 1,21%, fazer um crédito de 100 mil euros, indexado à Euribor a 12 meses com um prazo de 30 anos, comporta um encargo mensal de menos seis euros do que em maio do ano passado. Se olharmos para o montante total imputado ao consumidor (MTIC), que corresponde ao valor global que o cliente paga pelo empréstimo, incluindo custos com juros, comissões, impostos, seguros e outros encargos, a poupança é de 2.100 euros.

Mas nem tudo são boas notícias. Esta viragem dos bancos para oferta de melhores condições no crédito à habitação “tem efeito nos preços do imobiliário, gera um acréscimo da procura, fazendo subir os preços”, aponta o economista da IMF. Certo é que, em 2018, o preço médio de venda dos imóveis no país subiu mais de 10%. E este ano, a avaliação do metro quadrado pela banca tem vindo a renovar recordes todos os meses.

“Realmente um spread mais baixo, permite uma prestação mais baixa, mas isto é particularmente relevante para quem está a rever o spread de operações antigas. Nas novas operações, claro que um spread mais baixo é mais vantajoso para o cliente, mas os preços das casas também aumentaram, pelo que certamente seria preferível ter as condições que se verificavam, por exemplo, há dois ou três anos – os spreads eram mais altos, mas os preços das casas eram consideravelmente mais baixos”, sublinha o economista.

Mexidas afetam também os spreads máximos

Ainda que o movimento de descida dos spreads mínimos seja quase generalizado e se esteja a observar a intervalos cada vez mais curtos, os bancos não estão disponíveis para o refletir junto de todos os clientes. Aqueles que têm menos condições e com um maior perfil de risco estão sujeitos a um spread mais penalizador.

Entre as instituições financeiras que desceram os spreads mínimos nos últimos sete meses, apenas o Santander e o Eurobic fizeram o mesmo com os spreads máximos. As restantes, ou subiram ou mantiveram os valores em questão. O Novo Banco, o Banco Best e a Caixa Geral de depósitos (CGD), por exemplo, praticam um spread máximo igual ou superior a 5%, uma diferença de mais de 400% face ao spread mais baixo.

Artigo publicado na edição do Jornal Económico de 10-05-2019