Guia para entender o Direito Real de Habitação Duradoura

Um novo ano traz sempre mudanças, nomeadamente nos regimes de habitação, e 2020 começa com a entrada em vigor do Decreto-Lei que dá a possibilidade aos moradores de viverem numa habitação de forma permanente e vitalícia. Trata-se do Direito Real de Habitação Duradoura (DHD) e, neste artigo, o ComparaJá.pt explica-lhe tudo sobre esta nova medida.

O que é o Direito Real de Habitação Duradoura?

Segundo consta no documento de perguntas frequentes sobre o Direito Real de Habitação Duradoura, elaborado pelo Ministério das Infraestruturas e da Habitação, “o DHD é o direito de uma ou mais pessoas residirem de forma permanente e vitalícia numa habitação, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução inicial e de uma prestação mensal”.

Qualquer proprietário de uma habitação pode constituir o DHD em favor de um ou mais moradores, desde a mesma que não tenha encargos ou ónus (por exemplo, uma hipoteca) e entregue o imóvel ao morador com um nível de conservação, no mínimo, médio.

Com o DHD o morador, que pode ser qualquer pessoa ou conjunto de pessoas singulares, passa a ter o direito de residir toda a vida na habitação, tendo de cumprir determinados deveres e usufruindo de alguns direitos.

Em suma, esta medida funciona como um arrendamento vitalício e foi implementada para fazer face às soluções de aquisição de habitação própria (que podem representar um grande esforço financeiro para as famílias portuguesas) e ao arrendamento habitacional.

No entanto, existe sempre a possibilidade de, no futuro, o morador adquirir a propriedade do imóvel sobre o qual foi constituído este direito caso o proprietário também assim o deseje.

Como funciona este direito?

Este direito é constituído através da celebração de um contrato em que é definida uma caução e uma renda.

#1 – Celebração do contrato

Para que seja constituído o Direito Real de Habitação Duradoura é necessário que seja celebrado um contrato por escritura pública ou por documento particular, em que constam as assinaturas das partes, tendo estas de ser presencialmente reconhecidas.

Para além disso, o DHD tem de ser inscrito no Registo Predial e a requisição tem de ser feita pelo morador no prazo de 30 dias a contar da data de celebração do contrato.

#2 – Definição da renda e da caução

O morador tem de pagar uma caução inicial ao proprietário cujo valor é estabelecido por acordo entre as partes. No entanto, este montante tem de, obrigatoriamente, corresponder a, no mínimo, 10% e, no máximo, 20% do valor mediano de venda de mercado da habitação, de acordo com a sua localização e dimensão. Este montante é calculado com base no indicador de preço de venda por m² divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).

Tome nota: o valor da caução pode ser devolvido ao morador, em parte ou na totalidade, se o mesmo renunciar o contrato nos primeiros 30 anos de residência na habitação.

Se o morador decidir renunciar ao DHD nos primeiros 10 anos de residência na habitação, o proprietário é obrigado a devolver-lhe a totalidade da caução paga.

Entre o 11º e o 30º ano de vigência do contrato é deduzida, anualmente, uma percentagem de 5% da caução como forma de pagamento ao proprietário.

Caso o morador decida, em qualquer altura deste período, renunciar ao contrato, tem direito a que lhe seja devolvido o montante restante da caução. Todavia, se o morador tiver dívidas decorrentes do não cumprimento das suas obrigações, o proprietário tem o direito de deduzir o montante correspondente ao valor da caução a devolver.

Findo o 30º ano de vigência do contrato, a totalidade da caução terá sido paga ao proprietário. Para além da caução, o morador também tem de pagar uma prestação mensal ao proprietário cujo valor é livremente estabelecido entre as partes.

#3 – Duração do DHD

Apesar de o Direito Real de Habitação Duradoura dar ao morador a possibilidade de residir toda a vida numa habitação, existe a possibilidade de o mesmo renunciar livremente a este direito, em qualquer momento, desde que o faça com uma antecedência mínima de 90 dias em relação à data de entrega do imóvel.

#4 – Extinção do Direito Real de Habitação Duradoura

O Direito Real de Habitação Duradoura pode ser extinto mediante as seguintes situações:

• Se o morador renunciar a este direito;
• Com a morte do morador ou, caso o DHD seja constituído a favor de mais do que uma pessoa, com a morte do último deles;
• Por incumprimento definitivo de alguma das partes.

Conforme consta no documento de perguntas frequentes sobre o Direito Real de Habitação Duradoura, elaborado pelo Ministério das Infraestruturas e da Habitação, “constituem causa de incumprimento definitivo:

• O não pagamento de montantes devidos pelo morador ou pelo proprietário, uma vez ultrapassados os prazos estabelecidos;
• Reincidência de atraso no pagamento de montantes devidos pelo morador – três, quatro ou cinco vezes (seguidas ou interpoladas) consoante o contrato vigore respetivamente há menos de 15 anos, há mais de 15 e menos de 30 anos ou há mais de 30 anos”.

Após a extinção do DHD, a habitação deve ser entregue ao proprietário, pelo morador, num estado mínimo médio de conservação.

Direitos e deveres do morador

O morador titular do Direito Real de Habitação permanente passa a ter os seguintes direitos:

1. Residir toda a vida na habitação, podendo renunciar ao contrato em qualquer altura se assim o desejar;
2. Reaver o valor da caução por ele entregue, total ou parcialmente, em função do tempo que viveu na habitação;
3. Deter o imóvel caso o proprietário não lhe devolva a caução;
4. Hipotecar o DHD se necessitar de um empréstimo para pagar a caução.

É do dever do morador:

1. Utilizar o imóvel apenas para sua habitação permanente, a não ser que tenha concordado com o proprietário em dar-lhe outros fins;
2. Pagar as taxas municipais e o IMI;
3. Contratar um seguro multirriscos;
4. Realizar avaliações do estado de conservação da casa a cada 10 anos. Caso o nível de conservação se encontre inferior a médio e seja da responsabilidade do morador, o mesmo terá de fazer as obras necessárias e uma nova avaliação.

Direitos e deveres do proprietário

O proprietário da habitação que constitui o Direito Real de Habitação Duradoura tem os seguintes direitos:

1. Receber uma prestação mensal e uma caução pagas pelo morador;
2. Reaver a habitação, no mínimo, em estado de conservação médio, caso se dê a extinção do contrato;
3. Deduzir as despesas das obras no montante da caução a devolver ou exigir o pagamento das mesmas ao morador caso o estado de conservação se encontre inferior a médio aquando da extinção do direito.

O proprietário da habitação deve:

1. Entregar a habitação ao morador em estado de conservação, no mínimo, médio;
2. Suportar os custos de obras e outros encargos relativos às partes comuns do prédio e, caso se trate de um condomínio, assegurar as responsabilidades enquanto condómino;
3. Pagar os seguros obrigatórios relativos ao prédio e à habitação;
4. Realizar e pagar por obras de conservação extraordinária na casa, a menos que haja danos que tenham resultado de atos ilícitos ou do incumprimento de obrigações por parte do morador;
5. Devolver o montante devido da caução ao morador mediante a extinção do DHD.

O DHD pode ser hipotecado pelo morador?

O morador pode dar o seu Direito Real de Habitação Duradoura como garantia hipotecária apenas se o crédito concedido for para o pagamento, total ou parcial, do valor da caução e, caso queira cancelar a hipoteca na sequência de renúncia ao direito, tem de pedir autorização ao credor hipotecário para fazê-lo.

Há ainda a possibilidade de o morador comprar a casa sobre a qual foi constituído o DHD, pelo que, nesse caso, a hipoteca é transferida do direito para a habitação.

O Ministério das Infraestruturas e da Habitação diz ainda, no documento supracitado, que “o banco pode proceder à execução da hipoteca constituída sobre o DHD. Neste caso, o proprietário tem opção de compra deste direito, podendo, para o efeito, utilizar o saldo da caução existente à data. Se o proprietário não exercer a sua opção de compra, o DHD pode ser vendido pelo banco, como forma de se fazer pagar do valor em dívida. Quem comprar o DHD neste processo de venda executiva tem direito a residir na habitação até que passem 30 anos desde a data de constituição do DHD”.