Mercado recupera e mantém-se otimista, mesmo com incertezas

Incerteza e resiliência são, talvez, as duas palavras mais vezes proferidas ou utilizadas em estudos pelos agentes do sector imobiliário português no último ano, na análise aos efeitos da pandemia de Covid-19. “Durante os primeiros 15 dias de confinamento, o mercado desapareceu, recomeçando paulatinamente a recuperar a partir de abril [de 2020]. Desde então, a atividade comercial tem vindo a crescer ao longo dos meses, com um claro aceleramento a partir de janeiro de 2021”, refere Duarte Zoio, diretor de Comunicação da promotora Vanguard Properties, ao Jornal Económico (JE).

Por outro lado, a pandemia obrigou a uma reinvenção dos processos de negócio, com o objetivo de continuar a responder de forma eficaz às necessidades do mercado e clientes, considera Gilberto Jordan, CEO do Grupo André Jordan, que dá como exemplo a digitalização, que se tornou “essencial, neste período, para contornar algumas restrições, nomeadamente, relacionadas com as deslocações”.

Considera que o valor do mercado imobiliário tem mantido “um comportamento estável” e que o mercado residencial, em especial a construção nova, tem mostrado ser muito resiliente, registando-se inclusive, no primeiro trimestre deste ano, um aumento de 7% no preço médio de venda”. Destaca, também, o crescimento da procura por moradias (+51% face a 2020), bem como o aumento da procura por locais fora dos grandes centros urbanos, mas próximo destes. “Esta é uma tendência que se prevê que seja para ficar”, frisa.

O investimento em imobiliário tem, de resto, notado um crescimento, como provam os quase 600 milhões de euros investidos no primeiro semestre de 2021, verba que, ainda assim, representa uma quebra de 63% face ao mesmo período de 2020, de acordo com o ‘Market Pulse’ da consultora JLL.

Para este ano, Duarte Zoio acredita que as perspetivas são animadoras ao nível da procura, dado que Portugal continua a atrair uma clientela internacional, nomeadamente de nomadas digitais e de executivos e empresários de alto nível. “Por sua vez, os portugueses continuam ativos no mercado e a comprar. No caso do Algarve, o crescimento tem sido irregular em função da abertura e fecho dos voos do Reino Unido e Alemanha”, explica.

Um sentimento partilhado por Gilberto Jordan, que continua a ver o país como um destino atrativo e seguro para quem quer investir. “Ao contrário da realidade em 2008-2012, Portugal continua entre os eleitos para os investidores internacionais que querem investir os seus capitais na Europa e prevê-se que mantenha uma trajetória ascendente”, afirma, salientando que o investimento imobiliário deverá ser uma peça essencial para a recuperação económica dos próximos anos.”Este é um sector que continua a dar melhores retornos que os produtos financeiros de risco baixo a moderado. As taxas de juro nos empréstimos/depósitos permanecem baixas e atrativas para alocar investimento em imobiliário”, realça.

No entanto, o CEO do Grupo André Jordan alerta para a necessidade de ser precisa “uma gestão eficaz da pandemia para manter a confiança no país” e, também, “continuar a fomentar o investimento estrangeiro através de campanhas e ferramentas como o Golden Visa”, cujo investimento, de acordo com os últimos dados do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) caiu 81% em maio, em termos homólogos, para 27,7 milhões de euros.

Questionado sobre os principais desafios que o sector enfrenta a curto-prazo, Zoio destaca o preço dos terrenos, a elevadíssima carga fiscal, os aumentos inusitados e irrealistas dos preços das matérias-primas, escassez da mão-de-obra e menor “apetite” dos bancos ao nível do financiamento de novos desenvolvimentos. “A aprovação de inúmeros PRR em mais de 10 países irá, pelo menos numa primeira fase, exacerbar algumas destas situações”, refere.

Por sua vez, Jordan acredita que apesar de fraca, a oferta de novo produto irá assegurar ao mercado residencial “uma certa estabilidade” durante este ano. “Outra alteração que está a desafiar o mercado imobiliário neste período está relacionada com as preferências na procura. Com o confinamento, muitos portugueses passam a ter consciência das lacunas nas suas casas e passam a valorizar tipos diferentes de imóveis, com mais espaço, pelo facto de passarem mais tempo dentro de casa e em teletrabalho”, sublinha.

Licenciamento continua a ser visto como entrave
Entre as mudanças que deveriam ser implementadas para tornar o sector mais atrativo, Duarte Zoio coloca no topo a redução dos prazos de licenciamento nas principais câmaras municipais e a “harmonização” dos respetivos processos burocráticos. “O tempo e a incerteza jurídica prejudicam enormemente quem promove, financia e o cliente final, que deverá pagar mais, porque os projetos ficam mais onerosos. Ter projetos mais de quatro e cinco anos para serem aprovados não é aceitável e é enormemente penalizador para todos – até para o Estado… – que assim vê adiada a receita. É importante que se mantenham e expandam os programas de atração de empresas qualificadas e de quadros, visando tornar Portugal numa economia mais virada para o conhecimento”, enfatiza.

Dados recolhidos pela Confidencial Imobiliário, Instituto Nacional de Estatística, Banco de Portugal e Iberian PropertyVida Imobiliária dão conta de que nos primeiros quatro meses de 2021 foram submetidos a licenciamento 7.300 novos projetos residenciais em Portugal Continental, um aumento de 8% face aos 6.770 projetos no mesmo período de 2020.

Por outro lado, foram submetidos a licenciamento 62.100 novos fogos entre janeiro de 2020 e abril de 2021, dos quais 50.555 dizem respeito a construção nova e 11.905 para reabilitação urbana.

Olhando apenas para a reabilitação urbana, os dados indicam que nos primeiros quatro meses deste ano este segmento gerou uma carteira de 1.400 projetos e três mil fogos, o que representou 19% do pipeline submetido para licenciamento, traduzindo-se num crescimento homólogo anual de 7% no número de projetos, embora se tenha registado uma descida de 2% no número de fogos gerado.

Numa outra perspetiva, Gilberto Jordan defende que os benefícios urbanos parecem cada vez menos atraentes e caminha-se para uma cultura hiper-local e menos acelerada, dando o exemplo do Belas Clube de Campo, onde os clientes procuram um estilo de vida mais slow, onde a sustentabilidade e as atividades ao ar livre ganham palco. “Aspetos como a digitalização, a flexibilidade e a mobilidade, serão ferramentas igualmente essenciais para dar continuidade ao negócio nesta fase de recuperação e devem por isso estar bem desenvolvidas e oleadas”, diz.

Sustentabilidade para reafirmar Portugal
Um dos temas mais abordados na pandemia tem sido a sustentabilidade dos edifícios.

Em declarações ao JE, Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), assume que o investimento em projetos cada vez mais sustentáveis “é também uma questão muito importante para a reafirmação de Portugal no pós-pandemia”, porque “importa projetar uma imagem de qualidade e segurança, capitalizando esta oportunidade em antecipação do desvio dos fluxos de procura (dos investidores, novos residentes, turistas e mais trabalhadores qualificados) para outros mercados”.

Considera que a sustentabilidade é uma questão central e prioritária para os investidores, que condicionará o mercado (ver texto neste Especial).