Novas regras no sector imobiliário

Assiste-se a um aumento da burocracia e da responsabilidade das “Entidades Imobiliárias” que se vêem obrigadas elas próprias a promover o controlo e prevenção do branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo.

Numa tentativa de implementar no Sector Imobiliário as medidas de Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo [BC/FT] impostas pela Lei n.º 83/2017 de 18 de Agosto, foi publicado o Regulamento n.º 276/2019 que promove a regulamentação dessas mesmas medidas, as quais já se encontram em vigor, levando a que muitas empresas e particulares se encontrem ainda numa situação de incumprimento generalizado.

Este Regulamento define os procedimentos inerentes ao cumprimento dos deveres (de diferente espécie), os quais deverão ser impreterivelmente adoptados pelas entidades que exerçam, em território nacional, qualquer actividade imobiliária e/ou que pratiquem os seguintes actos materiais: 1) mediação imobiliária; 2) compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis; 3) promoção imobiliária; ou 4) arrendamento de imóveis.

Resumidamente estas “entidades imobiliárias” «(…) estão proibidas de praticar actos de que possa resultar o seu envolvimento em qualquer operação de branqueamento de capitais ou de financiamento do terrorismo e devem adoptar todas as medidas adequadas para prevenir tal envolvimento».

Tais medidas passam por um manancial de deveres preventivos e reactivos cuja observância impende sobre estas “entidades imobiliárias”, entre os quais ora se destacam o dever de controlo, dever de identificação e diligência, dever de conservação e dever de comunicação, sem menorizar o também presente dever de formação, dever de não divulgação e dever de recusa.

Desde logo, quanto ao dever de controlo, impõem-se que as “entidades imobiliárias” promovam um modelo eficaz de identificação, avaliação e mitigação do risco de BC/FT, devendo inclusivamente adequar os procedimentos de aceitação de clientes em função deste mesmo risco. Tal modelo de gestão do risco [ou de exposição a esse risco] deve ser delineado em função de factores como: a) volume de negócios; b) número de empregados; c) zonas geográficas em que opera; d) meios de pagamento e a proveniência dos mesmos; e) nacionalidades dos clientes ou a realização de negócios através de agentes de representação.

De referir que, neste âmbito, as “entidades imobiliárias” devem ter especial intervenção [sem prejuízo de outras medidas que devem adoptar] através da instituição de mecanismos de controlo da actuação dos seus próprios colaboradores [independentemente da natureza do vínculo], bem como na criação de meios internos que permitam aos colaboradores comunicarem (de forma anónima e independente) violações à lei e às obrigações que da mesma resultem, e ainda transgressões aos procedimentos de controlo internamente definidos.

No que tange ao dever de identificação e diligência, as “entidades imobiliárias” estão obrigadas a proceder à recolha de elementos de identificação de cada um dos intervenientes na transacção imobiliária e, bem assim, dos respectivos representantes e correspondentes beneficiários efectivos – devendo manter tais dados actualizados. Ademais, este dever de identificação deverá ser sempre cumprido em momento anterior a qualquer transacção imobiliária [mesmo antes da celebração do próprio contrato-promessa, quando exista].

Relativamente ao dever de conservação impõe-se que durante o período de 7 (sete) anos devam ser conservados todos os registos, cópias ou dados extraídos de todos os documentos facultados pelos clientes ou terceiros referentes à transacção, e ainda cópia (e comprovativo de envio) de qualquer comunicação de operações suspeitas. Também por igual período devem ser conservados os originais ou cópias dos documentos comprovativos de operações efectuadas, com vista a permitir a sua reconstituição. Além disso, tais arquivos devem estar à disposição em permanência das entidades competentes na prevenção e combate ao BC/FT.

Por sua vez, no que se refere ao dever de comunicação existem algumas imposições, tal como a comunicação obrigatória ao IMPIC, I.P., em formulário próprio, da i) data de início de actividade, ii) dos elementos relativos a cada transacção imobiliária em que intervenham [semestralmente], e ainda iii) dos elementos relativos aos contratos de arrendamento, cujo valor seja igual ou superior a 2.500,00 Euros.

Por último, quando a “Entidade Imobiliária” seja uma sociedade por quotas ou empresário em nome individual com um número de colaboradores superior a 5 (cinco), ou seja uma sociedade anónima, é igualmente imperiosa a designação de um “Responsável pelo Cumprimento Normativo”, que deverá ser um elemento da direcção de topo da “Entidade Imobiliária” ou equiparado, desde que detenha poderes e competências necessários a zelar pelo controlo do cumprimento das obrigações legais no âmbito da prevenção e combate ao BC/FT.

Em jeito de balanço, são notórias as várias mudanças empreendidas pelo desígnio do combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo. Assiste-se a um aumento da burocracia e da responsabilidade das “Entidades Imobiliárias” que se vêem obrigadas elas próprias a promover o controlo e prevenção do branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo, adoptando determinadas imposições e deveres e adaptando internamente as suas próprias organizações, sob pena de incorrerem na prática de ilícitos criminais e contra-ordenacionais, dos quais podem resultar, além da multa/coima respectiva, a aplicação cumulativa de gravosas sanções acessórias.

O autor escreve de acordo com a antiga ortografia.

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