Novo regime para vistos gold pode afastar investidores, mas promete oportunidades

O regime de Autorização de Residência para Atividade de Investimento, conhecido como como dos “Vistos Gold”, vai mudar a partir de 1 janeiro de 2022, com o aumento dos montantes mínimos de investimento para os tipos de atividade elegíveis para efeitos do pedido de residência. Paralelamente, no mesmo quadro, são restringidos os investimentos imobiliários para fins habitacionais nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto e em quase todo o território do Algarve, com a exceção de algumas freguesias, procurando direcioná-los ao interior de Portugal continental, Açores e Madeira.
Os especialistas consultados pelo Jornal Económico (JE) fazem uma avaliação positiva do regime dos “Vistos Gold”, consideram que estas novas regras vão ter efeitos no mercado imobiliário em Portugal, que poderão levar ao natural crescimento da procura no interior e nas regiões autónomas, mas também levar a uma quebra da atividade nas em que o investimento será limitado e ao afastamento de investidores estrangeiros.

“O maior impacto que, estimamos, venha a verificar-se será no sector imobiliário”, afirmam Maria Cabral de Azevedo, associada sénior da Abreu Advogados, e Raquel Brito, associada da mesma sociedade. “Dificilmente o programa estagnará pelo aumento do valor mínimo nas opções em que tal aumento vai acontecer”, acrescentam.

“A avaliação do regime de Vistos Gold é francamente positiva para o país, na medida em que permitiu captar investimento estrangeiro de forma regular durante estes últimos 10 anos e catapultar o sector imobiliário para uma forte retoma económica, servindo de âncora para a dinamização de outros sectores económicos, como o turismo, o sector hoteleiro e o da habitação”, afirma João Pinheiro da Silva, sócio de Imobiliário & Urbanismo da sociedade de advogados CMS. “Aliado ao regime fiscal introduzido pelo legislador para os Residentes Não Habituais, acabou por contribuir de forma preponderante para a reabilitação urbana das cidades de Lisboa e Porto, e de algumas cidades na região do Algarve, como Loulé, Faro e Tavira, levada a cabo essencialmente através de investimento privado de origem internacional. Lisboa e Porto passaram a posicionar-se no palco internacional como cidades cosmopolitas e apetecíveis não só para o investidor, mas também para o turista”, acrescenta.
O regime de ARI foi instituído em 2012, para atrair investimento estrangeiro. Desde a sua criação, captou 5,93 mil milhões de euros – até agosto de 2021 –, com a concessão de quase 10 mil ARI. Com esta autorização de residência, os estrangeiros têm livre acesso ao Espaço Schengen.

Mais de 90% do investimento captado foi direcionado para o sector imobiliário, “boa parte deste para reabilitação urbana. E apenas 500 milhões de euros resultam da transferência de capitais”, dizem ao JE Andreia Lima Cruz, associada sénior na área de Imobiliário e Turismo da PLMJ e Mariana Vaz Marques, associada na área de Imobiliário e Turismo da mesma sociedade.

“É inegável que a concessão de ‘Vistos Gold’, por via da atração do investimento privado, pela captação de divisas e pela obtenção de receitas fiscais, teve um impacto económico extremamente significativo em Portugal”, sintetizam Maria Cabral de Azevedo e Raquel Brito.

Lisboa, Porto e Algarve com risco de menor atividade
Com a aproximação da data para a entrada em vigor das alterações – que são conhecidas desde fevereiro deste ano –, o mercado entra em processo de ajustamento.

“As novas regras dos Vistos Gold vão limitar o investimento em áreas consideradas de grande densidade e, portanto, esse mercado sofrerá uma redução da procura e o impacto aí será negativo”, aponta João Pinheiro da Silva. “Por outro lado, algum investimento será direcionado para o interior do país, dando um certo impulso ao mercado nas zonas de baixa densidade com potencial de crescimento”, acrescenta. “Acredito, contudo, que o balanço entre o investimento que como país vamos perder e aquele que vamos conseguir continuar a atrair não será positivo, sendo que não parecem restar dúvidas que a decisão de alterar o regime dos Vistos Gold tem subjacente muito mais motivações políticas do que económicas”, conclui.

António Jaime Martins, sócio e administrador da sociedade de advogados ATMJ, lembra, contudo, que, apesar das alterações, continua a existir capacidade de investimento, ainda no quadro do regime de ARI, mesmo nas zonas onde existirão restrições. “Nada impede que os investidores obtenham o ARI de acordo com os novos requisitos e depois continuem a investir em Lisboa, Porto e Algarve”, diz, apontando, também, que “as limitações no investimento imobiliário serão aplicáveis apenas aos imóveis que, de acordo com as respetivas licenças de utilização, sejam destinados a habitação, o que significa que os investidores poderão continuar a adquirir imóveis em todo o país, incluindo Lisboa, Porto e Algarve, que sejam destinados a fins não habitacionais, desde que respeitem os valores mínimos de investimento previstos”.

A adaptação poder-se-á fazer, também, pelos veículos utilizados para investimento. “Vamos assistir a um desenvolvimento do investimento não residencial e a uma conversão do investimento imobiliário direto em investimento em fundos de capital de risco que, por sua vez, investem em imobiliário com uma vocação não residencial”, dizem Andreia Lima Cruz e Mariana Vaz Marques.

António Jaime Martins defende que a opção, mais do que a restrição geográfica, deveria ter sido pela alteração dos montantes. “Entendo que o Governo deveria manter como elegíveis para investimento imobiliário as regiões litorais e os grandes centros urbanos, mas elevando consideravelmente o limite mínimo do investimento necessário, tornando mais atrativo o investimento no interior e Ilhas como pretende, mas sem terminar de forma abrupta o investimento no restante território nacional”, diz.