“Objetivo é captar entre 200 e 300 milhões de capital próprio”

As transformações estruturantes do ponto de vista da sustentabilidade vão possibilitar novas oportunidades de negócio no setor imobiliário. Esta é uma das razões pela qual a Vanguard Properties está no mercado à procura de novos parceiros de investimento, com a “anuência” da família Berda, com quem tem uma parceria de longa data. José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard, diz em entrevista ao Jornal Económico que as oportunidades são grandes e que é necessário investimento para as aproveitar, comprando ativos. Para o resto, conta com a banca.

Olhando para o setor em Portugal e a parceria da Vanguard com a família Berda. Continua a existir vontade de investirem no país?
Neste momento estamos a desenvolver os nossos dois maiores projetos, que são a Comporta e a Foz do Tejo. Achamos, enquanto grupo, que as oportunidades que aí vêm são de enorme dimensão.
A sustentabilidade é um tema que na habitação, ainda está mal percebido. Vai haver uma alteração radical, pois já não vai ser opcional desenvolver projetos sustentáveis.

Em que sentido?
A legislação europeia mudou e países como Portugal têm que começar a integrar essas inovações legislativas no seu ordenamento jurídico. Questões de redução do consumo de energia em 2028 e depois 2030, a descarbonização da economia, ou seja, os edifícios públicos novos deixam de ser neutros de CO2 em 2028 e os privados em 2030.
Medidas que já estão em vigor para o setor de escritórios. Para se fazer um escritório moderno, é preciso ter uma altura de pé direito, que a maior parte escritórios dos anos 70, 80 e 90 não têm.
Vai haver um movimento muito rápido de conversão de escritórios em edifícios habitacionais e nós queremos participar nisso. Pela primeira vez, com a anuência da família Berda, estamos ativamente a procurar mais parceiros de investimento.

Parceiros internacionais?
Para já, têm sido todos internacionais. Quase todos europeus, um americano e outro do Médio Oriente. Nos próximos seis meses o nosso objetivo é captar uma quantidade significativa da capital.

Quanto capital querem captar?
A banca portuguesa hoje pode financiar em geral, até 30% da compra de um ativo e 100% do projeto da construção ou renovação. O nosso objetivo será entre 200 e 300 milhões de capital próprio, ou seja, o capital inicial necessário para a compra de mais ativos, porque os outros depois podem ser financiados pela banca local, que aliás, felizmente, está totalmente sólida.
Os bancos estão interessados em investir. Não há notícia de nenhum promotor a falhar.

Parceiros ligados ao setor imobiliário?
Gostamos de falar com entidades que por um lado, nos possam ajudar a encontrar mais clientes e segundo que sejam donos do seu próprio dinheiro ou muita proximidade com o centro de decisão para permitir uma certa agilidade e que acreditem na nossa visão.

O anúncio desses parceiros será este ano? Quantos são?
Sim. Estamos a trabalhar intensamente esse registo. Diria entre dois e cinco parceiros para não tornar a gestão demasiado complexa.

Que análise faz dos primeiros seis meses do setor em 2025?
O mercado está bastante ativo, sejam portugueses ou estrangeiros. No geral, e daquilo que vou sabendo a grande dificuldade é que existe pouca oferta e, portanto, há pouca coisa para vender. Temos um desequilíbrio muito grande entre a procura e a oferta e, sobretudo, de produto novo. Continuamos a ter um rácio altíssimo de venda de produtos usados versus a venda dos novos. Neste momento só há uma casa nova por cada dez vendidas é, portanto, um rácio baixíssimo e não me parece que isto esteja a melhorar.
Continuamos a ter situações nos segmentos mais baixos ou médios com muitos projetos que não estão a avançar por causa dos custos de construção e a indefinição do IVA.
O licenciamento, obviamente, continua a ser um tema e, portanto, diria que 2025 está basicamente parecido com aquilo que se passou nos últimos anos.

Em que segmentos verifica essa falta de construção nova?
Em todos, porque os prazos de licenciamento continuam a ser demorados, embora possam estar melhores nalgumas zonas, mas tudo demora ainda muito tempo.
O Simplex se simplificou algumas coisas, complicou outras. Tem inúmeros equívocos e confesso que não teve o impacto que era suposto ter, ou pelo menos foi isto que estaria na génese da nova legislação, que o atual Governo estaria a propor uma nova solução. Esperemos que com o novo Governo possa ser apresentado um Simplex remelhorado para ajudar à resolução deste problema.
Mantém-se o tema da falta e do custo da mão de obra, o tema do IVA porque de facto, há aqui uma indefinição sobre se vai ou não vai haver um IVA a 6% para a reabilitação ou para a construção nova dentro de determinadas. Tudo isso está a fazer com que os promotores, até porque as margens estão muito apertadas por causa dos custos da construção.
Não prevejo para já um acréscimo na oferta.

No vosso segmento também sentem estes problemas?
Sim, o atraso no licenciamento claramente, como tenho vindo a dizer já várias vezes no nosso projeto dos ‘Terraços do Monte’, que agora está a andar, mas que demorou nove anos a ser aprovado.
Se tivéssemos um prazo de aprovação de um projeto e que é perfeitamente possível, porque há vários países que o fazem num espaço de seis meses, já teria feito o quarto edifício com o mesmo dinheiro, o que significa que já tinha entregue quatro vezes mais casas, só teria pago quatro vezes IRC, já teria pago quatro projetos de engenharia, quatro projetos de arquitetura, quatro fiscalizações, o IVA, o IMT, o IMI, mas assim ainda estamos no primeiro, e isto é um custo económico absolutamente gigantesco para todos.

Olhando para os projetos da Vanguard. Que análise global faz das vendas?
No Tomás Ribeiro, a obra e as vendas estão a andar bem. Está em linha com as nossas previsões. Nos Terraços do Monte, concluímos as escavações e contenções periféricas e estamos neste momento a negociar o resto da empreitada. As vendas também ainda não estamos a fazer muita força, mas já temos uma série de apartamentos reservados, sendo que é um prédio muito especial do ponto de vista de posicionamento.
Na Foz do Tejo, que é o nosso maior projeto em Lisboa, já temos licença emitida e estamos a ultimar uma coisa a nível ambiental para poder começar a obra nos próximos meses. Falamos em cerca de 133 mil metros quadrados de construção acima do solo.
Na Comporta as infraestruturas estão concluídas. Abrimos o segundo campo de golfe, com o primeiro jogador pagante, no dia 16 de junho. Faremos a inauguração oficial no dia 4 de outubro. Estamos neste momento em negociações com os grupos hoteleiros e a preparar a construção da parte residencial.

A torre Infinity está totalmente vendida?
Acabamos de vender o último apartamento. Já fizemos algumas revendas. Se tivesse uma bola de cristal, talvez a única coisa que teria feito no caso da Infinity, vendo o tipo de clientela que acabou por escolher ali estar, se calhar tinha feito uma coisa ainda mais sofisticada.

Porquê?
Porque ao contrário do que a maior parte das pessoas dizem, as pessoas gostam de torres, gostam de edifícios em altura. Esta discussão em Portugal sobre a construção em altura, na minha opinião, é um disparate, até porque se fizer mais edifícios em altura, liberta mais espaço para zonas públicas, para jardins, etc.

Que clientes compraram casa na ‘Infinity’?
Quase 60% são portugueses, mas temos pessoas de Angola, Polónia, Ucrânia, Rússia, Reino Unido e poucos de França.

Essas revendas foram feitas por estrangeiros ou portugueses?
As duas coisas. Os vendedores às vezes pensam que os seus clientes, por terem muito dinheiro, não estão muito preocupados se o ativo vai valorizar no futuro. É exatamente o oposto. Os clientes, independentemente do dinheiro que têm estão preocupados em fazer bons negócios, ainda que não seja o objetivo de vender agora, mas pode ser depois.

Qual foi o valor dessas revendas?
Já há revendas entre 40% e 70% [acima do valor inicial]. Fixámos o nosso preço em 2019, obviamente que depois cresceu ao longo do tempo, mas quem tem feito estes negócios de valor superior são os nossos clientes, pessoas individuais, que têm todo o direito de o fazer.

Já têm preços definidos para a Foz do Tejo? Para quando a conclusão de todo o projeto?
Pretendemos que o projeto seja lançado, a obra nas infraestruturas, se possível até ao final deste semestre. Diria que se tudo correr bem em cinco anos será possível construir o projeto. Os preços é segmento de luxo. Ainda não quero estar a entrar nesse capítulo. Teremos moradias de diferentes tipologias e futuramente serão vários edifícios.
Os três edifícios em altura e o primeiro edifício que é o que está mais próximo do mar são os mais premium. O preço será bastante diferente entre o primeiro andar e o último, como sempre acontece.