“Prazos de licenciamento são uma das principais frustrações dos promotores imobiliários”, diz CEO da Bondstone
Como está a correr o projeto Arcaya?
Compramos o terreno em agosto de 2023, tivemos uma fase de preparação, de organização de projeto e fizemos o lançamento em maio do ano passado, com o início das vendas a partir de junho e julho.
A nível de vendas, o nosso objetivo durante o primeiro ano foi definir o produto, porque é um projeto tão grande, estamos a falar no total de 700 frações, 68 hectares, e por isso decidimos primeiro fazer uma fase de casas modelos e receber o máximo de feedback dos clientes para depois estabilizar um produto que achávamos que correspondia à maioria das opiniões. Então, os primeiros 6 a 9 meses serviram para isso.
Durante este processo e ao dia de hoje, fizemos 40 vendas, 19 vilas e 21 lotes. Das 70 que vamos começar a construir no início de 2026, 19 já foram vendidas, mas o objetivo principal era definir o produto em função do feedback do mercado. Lançamos até hoje 70 vilas e 34 lotes, temos cerca de 40% do produto vendido.
E qual foi o feedback que tiveram?
Já tivemos mais de 800 visitas, perfis de pessoas muito diferentes, com opiniões e preferências variadas. Analisámos o feedback, detetámos tendências e foi possível otimizar o projeto, neste caso das vilas, fazendo adaptações no produto para melhor responder ao estilo de vida e gosto da maioria dos clientes.
Acreditamos que o projeto Arcaya é diferenciador em relação aos outros projetos imobiliários residenciais que existem no Algarve, essencialmente pela sustentabilidade e relação com a natureza, que não é um nice to have, mas sim, um pilar do projeto. Nas nossas vilas as pessoas vão viver muito o exterior, mesmo dentro de casa.
A construção eco-friendly, por exemplo, prevê construir casas com estrutura em madeira, uma técnica de construção muito utilizada no norte da Europa e nos Estados Unidos também.
Temos quatro tipos de casas para oferecer ao mercado: Terracotta, Timber, Sand e Sunset Villas.
Compradores estrangeiros ou portugueses?
Temos um produto variado que atrai diferentes clientes e por essa razão temos um equilíbrio de 50%/50% entre portugueses e estrangeiros. Os portugueses procuram mais os lotes e as casas de menor dimensão, os estrangeiros as vilas maiores. Os estrangeiros são principalmente britânicos e irlandeses, mas também temos da Suíça, um holandês, um norte-americano.”
Qual será a tendência para o restante projeto?
O Arcaya é um projeto a 10 anos, de grande dimensão, com um mix de produto muito rico que acredito que vai continuar a atrair diferentes clientes, portugueses e estrangeiros, de forma equilibrada.
Este preço médio destas 70 primeiras que vão ser construídas. Estamos a falar de que valores?
É um projeto dividido em oito setores. Neste momento, lançamos quatro que são os “mais pequenos”, porque depois estamos a falar de setores muito maiores.
Então, temos um setor de casas isoladas, onde o preço inicial é 2,5 milhões de euros. No setor de casas geminadas começamos ligeiramente abaixo dos dois milhões de euros. Temos um outro setor com 32 casas, em blocos de quatro e seis casas geminadas – as sunset villas, onde o preço começa em um milhão de euros.
E, finalmente, também estamos a vender lotes, dando aos compradores a oportunidade de construírem a sua moradia, foram lançados há 4 meses e já vendemos 21 dos 34 lotes disponíveis no momento.
E num projeto desta dimensão, quais são as principais dificuldades que encontrou?
Há muitos obstáculos. Uma das principais frustrações dos promotores imobiliários em Portugal são os prazos de licenciamento. Os processos camarários colocam um grau de incerteza ao nível dos timings e isto causa muita incerteza ao investidor.
Outro grande obstáculo é a falta de mão de obra. O setor da construção em Portugal, e em particular no Algarve, tem muita falta de mão de obra.
Estas são as duas principais dificuldades, mas também acho que o sistema financeiro bancário português não funciona muito bem.
Porquê?
Eu tenho um background financeiro em Nova Iorque e aqui surpreendeu-me bastante quão lento é o sistema bancário para o nosso setor, ou seja, ao nível de empresas, não estou a falar dos particulares.
Para apoiar, por exemplo, os promotores imobiliários, é muito lenta também, ou seja, pedir um financiamento e ter respostas a este financiamento pode demorar meses. E nós, muitas vezes, não temos meses para tomar decisões, tem que ser um pouco mais rápido.
Notou diferenças com o novo Simplex?
Algumas, mas há muitas indefinições e há alguns atores no mercado que não estão confortáveis com esta eliminação de documentos. Por exemplo, a banca, quando tem que financiar o particular, vai exigir papéis da câmara. Acho que não é a última versão, ainda vamos ter um Simplex 3.0.
Com licenciamentos, mão de obra, simplex. Os 700 milhões de investimento podem aumentar num projeto a 10 anos?
Pode acontecer. Gostava de ter uma bola de cristal e prever o que vai acontecer daqui a 5 anos a nível da inflação. As estimativas que temos são baseadas no conhecimento que temos hoje e que achamos que vai acontecer nos próximos 10 anos.
Posso dizer que dos 700 milhões, já estão mais de 100 milhões investidos neste projeto.
Como foi o processo de negociação para o hotel?
Começamos o processo de seleção em finais do ano passado para saber que marca se adaptaria melhor a este projeto e à nossa visão para o Arcaya e tivemos várias marcas internacionais, europeias, americanas e até asiáticas.
Após um processo de seis meses, escolhemos o Mondrian, que não é muito conhecido em Portugal, mas é uma marca muito forte nos Estados Unidos.
Na Europa, estão em Ibiza, em Cannes, estão em Hong Kong e também na Austrália, ou seja, estão associados a grandes centros urbanos vibrantes.
Toda a gestão do hotel será do Mondrian ou também da Bondstone?
A gestão em si vai ser um operador, que é a Amazing Evolution, que já faz a operação de vários hotéis. Nós somos o owner e depois temos um franchise agreement com o Mondrian.
E a definição dos preços?
Será entre o operador e o Mondrian. Estamos neste momento a negociar também com o Mondrian fazer o que se chama de Branded Residences e acho que até ao final do ano poderemos fechar o acordo para 100 branded residences.
Elas serão vendidas e os compradores terão a opção de ficar com elas e nunca colocá-las em arrendamento através do Mondrian, ou pô-las no pool de arrendamento e, quando eles não as utilizam, o Mondrian e o mesmo operador podem arrendar essas, que terão acesso a todos os serviços associados ao hotel.
Quando está prevista a construção e conclusão do hotel?
A construção ainda falta definir o momento exato, mas a abertura está prevista para 2028. E iríamos abrir ao mesmo tempo o hotel e as villas em paralelo.
